Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht.
Der Fall
In dem dazu verhandelten Fall verursachte die 12-jährige Tochter der Mieter fahrlässig einen nicht unerheblichen Brandschaden in der Mietwohnung. Die Mieter forderten von ihrem Vermieter daraufhin die Beseitigung des Brandschadens und sie wollten bis zur Beseitigung des Schadens die Miete mindern. Der Vermieter weigerte sich den Brandschaden beseitigen zu lassen oder seine Gebäudeversicherung einzuschalten. Er argumentierte, dass ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht hat, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch hat, noch eine Minderung der Miete geltend machen könne. Ich denke, viele stimmen da erst einmal spontan zu.
Nach Einführung der Abrechnungs- und Ausschlussfristen des § 556 BGB gab es zahlreiche Urteile des BGH wegen zu spät erstellter oder korrigierter Abrechnungen. In allen Fällen forderten Vermieter... Ein Vermieter ist verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht... Betriebskostenabrechnung | Abrechnungsfrist 556 BGB
Wirtschaftlichkeitsgebot: Ein Betriebskostenspiegel genügt nicht als Nachweis
Das Urteil
Der Bundesgerichtshof hatte da eine andere und auch korrekte Sicht auf die Dinge. Hiernach darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch einen stillschweigenden Regressverzicht bei Fahrlässigkeit ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen.
Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten (BGH, VIII ZR 191/13).
