Der Mieter putzt die Treppe nicht

: 26. März 2026

Der Mieter putzt die Treppe nicht - was tun?

Ein beliebter Streitpunkt im Mietshaus ist nach wie vor die Treppenhausreinigung.

Hier ein typischer Fall: Herr Müller aus dem zweiten Stock soll eigentlich zusammen mit seiner Nachbarin Frau Schulze im Wechsel den Treppenabschnitt einmal wöchentlich reinigen. Doch Herr Müller denkt gar nicht daran. Alles Reden hilft nichts. Weder Frau Schulze noch der Eigentümer können ihn dazu bewegen, regelmäßig zum Schrubber zu greifen.

Irgendwann hat Frau Schulze genug. Sie teilt dem Eigentümer mit: Wenn Herr Müller nicht putzt, dann putzt sie auch nicht mehr. Familie Meyer aus dem dritten Stock sieht sich das einige Wochen an und schreibt schließlich dem Eigentümer, der Zustand sei nicht mehr hinnehmbar; ab dem nächsten Monat werde die Miete gemindert, solange im zweiten Stock nicht wieder gereinigt werde. Nur Herr Schmitz im Erdgeschoss kommt treu seinen Pflichten nach.

Nach der angekündigten Mietminderung hat der Eigentümer von dem Streit genug. Er holt zwei Kostenvoranschläge ein und beauftragt die Firma Blitzblank mit der Treppenhausreinigung. Den Mietern teilt er mit, die Kosten werde er in der nächsten Betriebskostenabrechnung ansetzen. Das findet Herr Schmitz nun überhaupt nicht gerecht. Er ruft seinen Vermieter an und erklärt, er werde nicht zahlen. Schließlich reinige er seinen Abschnitt jede Woche selbst.

Zunächst zählt der Mietvertrag

Ob der Vermieter seine Mieter überhaupt zur Treppenhausreinigung verpflichten kann, entscheidet sich nicht nach Gefühl, sondern zuerst nach dem Mietvertrag. Nur wenn die Reinigungspflicht wirksam auf die Mieter übertragen wurde, kann der Vermieter verlangen, dass diese selbst putzen. Fehlt eine solche Regelung, bleibt die Reinigung Sache des Vermieters. Beauftragt er dann eine Reinigungsfirma, können deren Kosten grundsätzlich als Kosten der Gebäudereinigung umgelegt werden, sofern die Umlage der Betriebskosten mietvertraglich vereinbart ist. § 2 Nr. 9 BetrKV nennt ausdrücklich die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure und Treppen.

Eine solche Reinigungspflicht kann im Mietvertrag selbst, durch eine Individualvereinbarung oder über eine wirksam einbezogene Hausordnung geregelt sein. Wichtig ist, dass für den Mieter hinreichend klar erkennbar ist, ob, wann und in welchem Umfang er reinigen muss. Gerade an dieser Klarheit entscheidet sich später oft, ob der Vermieter Ansprüche überhaupt durchsetzen kann.

Putzt der Mieter nicht, darf der Vermieter nicht sofort alles umstellen

Hält sich ein Mieter nicht an eine wirksam übertragene Reinigungspflicht, ist die erste Reaktion des Vermieters in aller Regel die Abmahnung. Damit wird der Mieter aufgefordert, seine vertragliche Pflicht künftig ordnungsgemäß zu erfüllen. Bleibt das ohne Erfolg, kann der Vermieter je nach Fall weitere Schritte einleiten und unter bestimmten Voraussetzungen auch die Kosten einer konkret notwendig gewordenen Ersatzreinigung ersetzt verlangen.

Juristisch sauberer ist es aber, hier nicht vorschnell mit dem Schlagwort „Ersatzvornahme“ zu arbeiten, sondern zurückhaltend zu formulieren: Entscheidend ist immer, was genau vereinbart war und welche Kosten tatsächlich wegen des Pflichtverstoßes entstanden sind.

Dass die unterlassene Treppenhausreinigung nicht automatisch schon eine Kündigung trägt, zeigt das AG Wiesbaden, Urteil vom 01.07.1999 – 91 C 2213/99-19. Das Gericht hat deutlich gemacht, dass ein Verstoß gegen die Reinigungspflicht grundsätzlich nicht ohne Weiteres zur Kündigung berechtigt, sondern zunächst andere Reaktionsmöglichkeiten in Betracht kommen. Das passt gut zu einem Verbrauchstext: Erst abmahnen, dann den Einzelfall prüfen, statt sofort mit der härtesten Keule zu arbeiten.

Einseitig auf Reinigungsfirma umstellen? So einfach ist es nicht

Damit zurück zu Herrn Schmitz. Seine Empörung ist nicht aus der Luft gegriffen. Ist im Haus wirksam vereinbart, dass die Mieter das Treppenhaus selbst reinigen, darf der Vermieter diese Regelung nicht ohne Weiteres einseitig dadurch ersetzen, dass er plötzlich eine Reinigungsfirma für alle beauftragt und die Kosten anschließend allgemein umlegt.

Genau in diese Richtung geht das AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 30.01.1997 – 2.2 C 1295/96. Danach darf der Vermieter die vereinbarte Hausreinigungspflicht der Mieter nicht einfach auf eine kostenpflichtige Fremdreinigung umstellen und die dadurch entstehenden Kosten ohne Weiteres von den Mietern verlangen.

Das bedeutet aber nicht, dass der Vermieter völlig rechtlos wäre. Er muss nur sauber trennen: Eine allgemeine Umstellung des ganzen Hauses auf Fremdreinigung ist etwas anderes als das Vorgehen gegen den einzelnen Mieter, der seine Pflicht verletzt. Wer also selbst ordnungsgemäß putzt, kann sich mit guten Argumenten dagegen wehren, dass er plötzlich für eine pauschal beauftragte Fremdreinigung mitzahlen soll, nur weil ein anderer Mieter seine Pflichten nicht einhält.

Urteile aus der Praxis

Reinigungsfristen müssen eingehalten werden

Einem Vermieter lag die pünktliche Reinigung des Treppenhauses besonders am Herzen. Deshalb regelte er im Mietvertrag, dass die Mietparteien ihren turnusmäßigen Reinigungspflichten jeweils bis zum dritten Werktag des Monats nachzukommen hatten. Das beeindruckte einen Mieter allerdings wenig. Er rührte keinen Finger. Als der Vermieter daraufhin ein Reinigungsunternehmen beauftragte und die Kosten ersetzt verlangte, blieb der Mieter vor Gericht ohne Erfolg.

So entschied das AG Bremen, Urteil vom 15.11.2012 – 9 C 346/12. Der Fall ist für Vermieter wichtig, weil er zeigt: Ist die Reinigungspflicht klar vereinbart und auch der Zeitpunkt der Reinigung eindeutig festgelegt, kann Untätigkeit teuer werden. Der Vermieter ist dann nicht darauf beschränkt, das Chaos im Haus einfach hinzunehmen.

Die Reinigungspflicht darf grundsätzlich auf Mieter übertragen werden

Auch der Einwand, eine solche Pflicht sei von vornherein unzulässig, greift in der Regel nicht durch. Das AG Borken, Urteil vom 03.02.2006 – 15 C 466/04 hat bestätigt, dass in einem Mehrfamilienhaus wirksam vereinbart werden kann, dass die Reinigung von Treppenhaus und gemeinschaftlichen Kellerräumen von den Mietern im Wechsel ausgeführt wird. Die Grenze liegt erst dort, wo die Anforderungen unzumutbar würden. Eine übliche Kehr- oder Putzpflicht im Wechsel überschreitet diese Grenze regelmäßig nicht.

Der Vermieter darf es mit der Reinlichkeit auch nicht übertreiben

So wichtig ein sauberes Treppenhaus ist: Auch der Vermieter muss wirtschaftlich handeln. Das folgt aus dem allgemeinen Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten. Lässt er eine Reinigungsfirma ohne sachlichen Grund übermäßig häufig kommen, können Mieter einwenden, dass die Kosten nicht in vollem Umfang erforderlich waren.

Das zeigt das AG Regensburg, Urteil vom 26.02.2004 – 11 C 3715/03. Danach ist die Reinigung eines Treppenhauses durch eine Fremdfirma in einem Mehrfamilienhaus regelmäßig einmal pro Woche ausreichend; eine Reinigung zweimal pro Woche wurde als unwirtschaftlich angesehen. Nicht jede häufige Reinigung ist automatisch unzulässig, aber ohne besonderen Anlass kann der Vermieter die Frequenz nicht beliebig hochschrauben.

Was bedeutet das für den eingangs geschilderten Fall?

Herr Schmitz hat also nicht automatisch Unrecht. Hat der Mietvertrag die Treppenhausreinigung wirksam auf die Mieter übertragen und kommt er selbst seiner Pflicht nach, darf der Vermieter ihn nicht ohne Weiteres mit den Kosten einer pauschal eingeführten Fremdreinigung belasten.

Anders sieht es gegenüber Herrn Müller aus: Verletzt dieser seine Reinigungspflicht trotz klarer Regelung und Abmahnung, kann der Vermieter gegen ihn gezielt vorgehen und unter den jeweiligen Voraussetzungen auch Ersatz der dadurch notwendig gewordenen Reinigungskosten verlangen.

Praxistipp für Vermieter

Wer Streit über die Treppenhausreinigung vermeiden will, sollte im Mietvertrag oder in einer wirksam einbezogenen Hausordnung möglichst klar regeln.

wer reinigen muss,
in welchem Turnus gereinigt wird,
welcher Bereich jeweils betroffen ist,
bis wann die Reinigung zu erfolgen hat,
und was passiert, wenn ein Mieter seine Pflicht nicht erfüllt.

Je genauer die Regelung, desto besser lässt sie sich später auch durchsetzen. Das Urteil des AG Bremen zeigt gerade, wie wichtig eine klare Frist sein kann.

Kurzfazit

Die Treppenhausreinigung darf grundsätzlich auf Mieter übertragen werden. Putzt ein Mieter nicht, sollte der Vermieter zuerst sauber abmahnen und dann gezielt gegen den Pflichtverletzer vorgehen. Eine pauschale Umstellung auf eine Reinigungsfirma zulasten aller Mieter ist bei vereinbarter Selbstreinigung dagegen rechtlich problematisch. Und selbst wenn der Vermieter eine Firma beauftragen darf, muss er wirtschaftlich bleiben.

Entscheidungen im Überblick

AG Wiesbaden, Urteil vom 01.07.1999 – 91 C 2213/99-19: Verstoß gegen die Reinigungspflicht rechtfertigt grundsätzlich nicht ohne Weiteres eine Kündigung.
AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 30.01.1997 – 2.2 C 1295/96: Eine vereinbarte Selbstreinigung darf nicht ohne Weiteres einseitig auf Fremdreinigung umgestellt werden.
AG Bremen, Urteil vom 15.11.2012 – 9 C 346/12: Bei klar vereinbarter Reinigungspflicht und eindeutiger Frist kann der säumige Mieter mit den Kosten einer Ersatzreinigung belastet werden.
AG Borken, Urteil vom 03.02.2006 – 15 C 466/04: Die Übertragung üblicher Reinigungsarbeiten auf Mieter ist grundsätzlich zulässig.
AG Regensburg, Urteil vom 26.02.2004 – 11 C 3715/03: Zweimal wöchentliche Fremdreinigung kann gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.