Top-Ärgernisse rund um den Müll im Miethaus

Ein recht häufig vorkommendes Ärgernis ist das Thema Müllentsorgung im Miethaus. Müll steht tagelang vor der Wohnungstür, wird nicht ordnungsgemäß getrennt oder die alten Möbel werden kurzerhand im Hinterhof entsorgt und keiner will es gewesen sein. Was wir in der täglichen Praxis alles erleben und was dagegen getan werden kann.

muellIm Jahr 2019 wurden bei den privaten Endverbrauchern in Deutschland pro Kopf 457 Kilogramm Haushaltsabfälle eingesammelt. Das waren pro Person durchschnittlich 2 Kilogramm mehr als im Jahr 2018 (Quelle: Destatis). Bild von Hans Braxmeier auf Pixabay

Müll im Treppenhaus

Irgendwie kann man das ja verstehen: Restmüll, Papier, Plastik und Bio sollen getrennt werden und die Küche bietet keinen Platz für die vielen Mülleiner. Da bietet sich als Zwischenlager oft der Platz vor der Wohnungstür an. Grundsätzlich darf das gemeinschaftliche Treppenhaus nicht als Zwischenlager genutzt werden. Dies gilt auch für Abfall. Weder Glas- und Papiermüll, noch Rest- oder Biomüll hat vor der Wohnungstür etwas zu suchen. Lagern die Mülltüten regelmäßig stunden- oder tagelang im Hausflur kann ein Vermieter den Mieter abmahnen. Als letzter Schritt ist eine Unterlassungsklage und in Extremfällen auch eine Kündigung möglich.

Sperrmüll

Das neue Sofa oder Regal ist schnell angeschafft und dann stellt sich die Frage, wohin mit den alten Möbelstücken. Ein beliebtes Endlager ist der Hof, die Kellergänge, aber auch der Platz neben den Müllcontainern. Irgendwer wird es schon entsorgen. Handelt es sich um einen Einzelfall kann versucht werden, den Verursacher zu ermitteln. Die Chancen stehen schlecht, da kein Mieter seinen Namen hinterlassen wird. Haben sie einmal Glück, können sie den Mieter unter Fristsetzung auffordern, den Sperrmüll zu entfernen. Rührt der sich nicht, müssen sie die Entsorgung selbst veranlassen und die Kosten dem Verursacher in Rechnung stellen. In der Praxis sieht es jedoch oft so aus, dass sich zu dem einzelnen Regal für den Sperrmüll schnell weiterer Sperrmüll ansammelt und eine direkte Zuordnung nicht mehr möglich ist. 

Sperrmüll regelmäßig entsorgen

Das Thema Sperrmüll hat durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes viel von seiner Brisanz verloren. Die Kosten der laufenden Sperrmüllabfuhr dürfen unter der Nr. 8 der Betriebskostenverordnung (Straßenreinigung & Müllbeseitigung) abgerechnet werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Sperrmüll von fremden Personen auf dem Grundstück abgelegt wurde oder ob es die eigenen Mieter waren. Das ist zulässig, denn es handelt sich dabei um für die Müllabfuhr zu entrichtende Gebühren (BGH, Az.: VIII ZR 137/09).


Kommt es bei der Umlage der Sperrmüllabfuhr zum Streit, verlangen nicht wenige Amtsrichter, dass der Vermieter seine Mieter im Rahmen eines Rundschreibens aufgefordert hat, das Abstellen von Sperrmüll auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen. Das bringt in der Regel nichts, sichert aber die Umlagefähigkeit der Kosten, weshalb wir empfehlen, ein entsprechendes Rundschreiben zu verschicken und zu den Akten zu nehmen. Wenn sie dieser Pflicht nachgekommen sind, können sie den gesamten Sperrmüll entsorgen und die Kosten umlegen. Je regelmäßiger sie eine Abfuhr beauftragen, desto eher ist das Merkmal „laufender“ Kosten erfüllt. Übertreiben sie es nicht!


 


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Unrat auf dem Grundstück

Kein Fall für die Müllgebühren, sondern für die Gartenpflegekosten, die sie in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen können - unabhängig davon, ob die Verunreinigungen durch die Mieter oder fremde Personen verursacht wurden.

Der Müll wird nicht getrennt

In Köln kann es dann schon einmal passieren, dass der Müll einfach stehen bleibt und sich die Mieter über die nicht gelehrte Mülltonne beschweren. Passiert das öfters, weisen sie die Mieter zunächst detailliert per Rundschreiben auf die richtige Mülltrennung hin, der gleichzeitige Hinweis auf eine mögliche Betriebskostenerhöhung ist auch oft wirksam. Dann nehmen sie den Vorgang zu den Unterlagen. Lässt sich der Verursacher nicht ermitteln, können sie zur Nachsortierung übergehen. Die Kostenerhöhung für dieses "Müllmanagement" zählt das Amtsgericht Frankenthal in einem Urteil aus dem Jahr 2019 zu den umlagefähigen Betriebskosten, wenn dadurch Müllkosten eingespart werden (AG Frankenthal, 15.02.2019, Az. 3a C 288/18). Hier tut sich was, denn die Mehrkosten waren früher nicht umlagefähig.


Wenn sie jeder Diskussion aus dem Weg gehen möchten, können sie die Kosten der Müllbeseitigung auf eine verbrauchsabhängige Müllentsorgung mit Kostenumlage auf die jeweiligen Mieter umstellen. Das geht so: Reicht der Platz, können sie den Mietparteien einzelne Restmüllbehälter bedarfsgerecht zur Verfügung stellen. Dabei können sie den vormaligen verbrauchsunabhängigen Umlageschlüssel für die Müllgebühren (z. B. nach Wohnfläche) einseitig ändern, indem sie den Umlageschlüssel nach der Müllgebühr für die zur Verfügung gestellte Mülltonne bestimmen. Hat bei uns in einem Objekt gut funktioniert, die immerwährenden Streitigkeiten der Mieterschaft über zu volle oder nicht richtig befüllte Mülltonnen war beendet.


Vermüllte Kellerräume

Solange die Bausubstanz nicht gefährdet wird oder Mitmieter beinträchtigt werden, gibt es hier keine Handhabe gegen den Mieter. Vermieter sollten bei der Wohnungsübergabe nur daran denken, die Abnahme des Kellers nicht zu vergessen. Räumt der Mieter den Keller nach Aufforderung mit Fristsetzung nicht, können sie die Beseitigung veranlassen und gegen die Mietkaution aufrechnen.

Die Mülltonnen quellen über

Die Corona-Pandemie macht sich auch in und um die Mülltonnen bemerkbar. Wer kann und darf geht ins Homeoffice, Kurzarbeit und Ausgangsbeschränkungen tun ihr Übriges. Mehr Papier, mehr Restmüll, mehr Plastikverpackungen. Wir mussten in einigen Mietshäusern massiv aufrüsten. Die entstandenen Mehrkosten können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung den Mietern in Rechnung gestellt werden. Hier sollte unbedingt darauf geachtet werden, ob Tonnengröße und -anzahl in einigen Monaten noch gerechtfertigt sind.

Reinigung der Mülltonnen

Ob geplatzte Müllbeutel, Lebensmittelreste oder Windeln -  früher oder später ist eine Reinigung der Restmüll- oder Biotonne notwendig. Die Kosten dieser notwendigen Mülltonnen-Reinigungen gehören zu den umlagefähigen Müllentsorgungskosten.

Bereitstellen der Tonnen

Eine Pflicht die Mülltonnen Heraus- und Hineinzustellen trifft den Mieter nur, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde. Das umfasst auch hierzu getroffene Regelungen in einer Hausordnung. Werden die Arbeiten vom einem Hausmeisterservice, dem Vermieter selbst oder einem Mieter gegen Entgelt erledigt, können die Kosten in der Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.

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