Die Nummer 17 und damit die letzte Position der Betriebskostenverordnung führt immer wieder zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Unter die "Sonstigen Betriebskosten" verbuchen Vermieter gerne Aufwendungen, die nicht direkt den Positionen 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung zuzuordnen sind. Sie sind jedoch der Auffassung, dass die angefallenen Kosten vom Mieter zu tragen sind. Dem hat der Bundesgerichtshof in seinem "Dachrinnenurteil" aus dem Jahr 2004 (VIII ZR 167/03, MM 6/04, Seite 43) einen Riegel vorgeschoben. Der Richter bekräftigten nochmals den Grundsatz, dass "Sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag konkret im Einzelnen benannt sein müssen, damit sie umlagefähig sind.
Ein Tipp für Vermieter
Eine häufige Fehlerquelle in der Gestaltung des Wohnraummietvertrages: In Formularmietverträgen finden sich keine genauen Angaben zu den Sonstigen Betriebskosten, die Konkretisierung liegt bei ihnen. Allein die mietvertragliche Bezeichnung Sonstige Betriebskosten reicht wegen der völligen Unbestimmtheit dieser Formulierung für eine wirksame Umlage der Kosten nicht aus. Möchten sie als Vermieter Sonstige Betriebskosten umlegen, müssen sie die Kosten im Mietvertrag konkret nennen.
Beispiel
Müssen wegen des dichten Baumbestandes in der Nachbarschaft die Regenrinnen regelmäßig gereinigt werden, sollte unter den Sonstigen Betriebskosten stehen: „Regelmäßige Dachrinnenreinigung.“
Ein kleiner Trost: In einer Parallelentscheidung vom 7. April wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass eine künftige Umlegung Sonstiger Betriebskosten - trotz fehlender mietvertraglicher Betriebskostenvereinbarung - auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig ist, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03).
Fazit: Sonstige Betriebskosten darf ein Vermieter berechnen, wenn sie
- konkret mietvertraglich vereinbart wurden,
- es sich um laufende Kosten handelt und
- sie nicht unter § 1 Absatz 2 der BetrKV fallen.
Diese Kosten darf der Vermieter abrechnen
- Wartung und Befüllung der Feuerlöscher (jedoch nicht Erstanschaffung oder Ersatz), Landgericht Berlin Az. 29 O 374/03
- E-Check (Prüfkosten der Elektroinstallationen), BGH, VIII ZR 123/06
- Dachrinnenreinigung, BGH VIII ZR 167/03
- Reinigungskosten für Lichtschächte: Die Kosten für die Reinigung von Lichtschächten gehört nach dem LG München I (WuM 2000,258) nicht zu den Hausreinigungskosten nach Nr. 9, sondern nach Nr. 17
- Wartung von Rauchabzugsanlagen
- Regelmäßige Prüfung von Blitzschutzanlage, AG Bremervörde WuM 1987, 198; AG Köln ZMR 1996, Heft 9, XII
- Dachrinnenbeheizung (Betriebskosten- und Heizkostenrecht von Langenberg und Zehelein)
- Wartung von Rauchwarnmeldern (LG Hagen, Urteil v. 4.3.2016, 1 S 198/15)
- Die gesetzlich vorgeschriebene Wartung von Brandmeldeanlagen
Diese Kosten darf der Vermieter nicht abrechnen
- Die vorbeugende Reinigung von Wasserrohren ist nicht umlagefähig, weil es sich hierbei nicht um eine Wartungsarbeit handelt, sondern um eine Maßnahme, die Verstopfungen verhindert, also dem Erhalt des Hauses dient (AG Lörrach v. 31.1.1995, WuM 1995, 593; a. A. AG Tiergarten GE 1996,1435).
- Die Kosten für die Spülung der Fußbodenheizung sind Instandsetzungskosten (AG Köln WuM 1999, 235)
- Mietkosten für einen Gastank: Nach AG Bad Kreuznach (WuM 1989,310) sind diese Kosten nicht umlegbar
- Die regelmäßige Überprüfung einer Gegensprechanlage, Türsprechanlage oder einer Klingelanlage. Es handelt sich um eine bloße Funktionskontrolle, die ohnehin im täglichen Betrieb stattfindet (AG Hamburg WuM 1998)
- Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20).
Diese Kosten darf der Vermieter eventuell abrechnen
- Kosten der Bewachung: Ob die Kosten umgelegt werden können, hängt davon ab, worin der Hauptgrund für die Einschaltung eines Bewachungsdienstes liegt. Soll in erster Linie das Gebäude geschützt werden, sind die Kosten nicht ansatzfähig. Hat die Bewachung die Aufgabe, vornehmlich das Eigentum der Mieter zu schützen (z.B. bei teuren Ladeneinrichtungen oder Luxuswohnungen), ist der Ansatz gerechtfertigt (bei Gewerbe, OLG Celle v. 16.12.1998, 2 U 23/98; NZM 1999, 501)
Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass eine künftige Umlegung „Sonstiger Betriebskosten“ trotz fehlender mietvertraglicher Vereinbarung, auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig ist, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03).
Ein Tipp für Mieter
Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag ganz konkret benannt werden, prüfen sie die Abrechnung dahingehend. Belastet sie der Vermieter mit mietvertraglich nicht vereinbarten sonstigen Betriebskosten, streichen sie die Position aus der Betriebskosenabrechnung und informieren sie ihren Vermieter über die Streichung.
Wenn sie sich jetzt fragen, was mit der Legionellenprüfung ist: Bei den Kosten der Legionellenprüfung handelt es sich um Kosten der Wassererwärmung, sie unterfallen den Positionen „Überwachung der Anlage“ und „Prüfung ihrer Betriebssicherheit“.
§ 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
