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Die Nummer 17 und damit die letzte Position der Betriebskostenverordnung führt immer wieder zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Unter die "Sonstigen Betriebskosten" verbuchen Vermieter gerne Aufwendungen, die nicht direkt den Positionen 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung zuzuordnen sind. Sie sind jedoch der Auffassung, dass die angefallenen Kosten vom Mieter zu tragen sind. Dem hat der Bundesgerichtshof in seinem "Dachrinnenurteil" aus dem Jahr 2004 (VIII ZR 167/03, MM 6/04, Seite 43) einen Riegel vorgeschoben. Der Richter bekräftigten nochmals den Grundsatz, dass "Sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag konkret im Einzelnen benannt sein müssen, damit sie umlagefähig sind.

Achtung Vermieter, eine häufige Fehlerquelle in der Gestaltung des Wohnraummietvertrages: In Formularmietverträgen finden sich keine genauen Angaben zu den Sonstigen Betriebskosten, die Konkretisierung liegt bei ihnen. Allein die mietvertragliche Bezeichnung Sonstige Betriebskosten reicht wegen der völligen Unbestimmtheit dieser Formulierung für eine wirksame Umlage der Kosten nicht aus. Möchten sie als Vermieter Sonstige Betriebskosten umlegen, müssen sie die Kosten im Mietvertrag konkret nennen.

Auszug eines Formularmietvertrages

Beispiele

Müssen wegen des dichten Baumbestandes in der Nachbarschaft die Regenrinnen regelmäßig gereinigt werden, sollte unter den Sonstigen Betriebskosten stehen: „Regelmäßige Dachrinnenreinigung.“

Befinden sich im Mietshaus Feuerlöscher oder eine Gemeinschaftssauna, dann empfiehlt sich für den Mietvertrag folgende zusätzliche Formulierung: "Betriebs- und Wartungskosten für die Gemeinschaftssauna" oder "Betriebs- und Wartungskosten sämtlicher Feuerlöscher im Haus."

Ein kleiner Trost: In einer Parallelentscheidung vom 7. April wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass eine künftige Umlegung Sonstiger Betriebskosten - trotz fehlender mietvertraglicher Betriebskostenvereinbarung - auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig ist, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03).

Fazit: Sonstige Betriebskosten darf ein Vermieter berechnen, wenn sie

  1. konkret mietvertraglich vereinbart wurden,
  2. es sich um laufende Kosten handelt und
  3. sie dürfen nicht unter § 1 Absatz 2 der BetrKV fallen.

Diese Kosten dürfen sie abrechnen

  • Wartung und Befüllung der Feuerlöscher (jedoch nicht Erstanschaffung oder Ersatz), Landgericht Berlin Az. 29 O 374/03
  • E-Check (Prüfkosten der Elektroinstallationen), BGH, VIII ZR 123/06
  • Dachrinnenreinigung, BGH VIII ZR 167/03
  • Reinigungskosten für Lichtschächte: Die Kosten für die Reinigung von Lichtschächten gehört nach dem LG München I (WuM 2000,258) nicht zu den Hausreinigungskosten nach Nr. 9, sondern nach Nr. 17
  • Wartung von Rauchabzugsanlagen
  • regelmäßige Prüfung von Blitzschutzanlage, AG Bremervörde WuM 1987, 198; AG Köln ZMR 1996, Heft 9, XII
  • Dachrinnenbeheizung (Betriebskosten- und Heizkostenrecht von Langenberg und Zehelein)
  • Wartung von Rauchwarnmeldern (LG Hagen, Urteil v. 4.3.2016, 1 S 198/15)
  • Die gesetzlich vorgeschriebene Wartung von Brandmeldeanlagen

Diese Kosten dürfen sie nicht abrechnen

  • Die vorbeugende Reinigung von Wasserrohren ist nicht umlagefähig, weil es sich hierbei nicht um eine Wartungsarbeit handelt, sondern um eine Maßnahme, die Verstopfungen verhindert, also dem Erhalt des Hauses dient (AG Lörrach v. 31.1.1995, WuM 1995, 593; a. A. AG Tiergarten GE 1996,1435).
  • Die Kosten für die Spülung der Fußbodenheizung sind Instandsetzungskosten (AG Köln WuM 1999, 235)
  • Mietkosten für einen Gastank: Nach AG Bad Kreuznach (WuM 1989,310) sind diese Kosten nicht umlegbar
  • Die regelmäßige Überprüfung einer Gegensprechanlage, Türsprechanlage oder einer Klingelanlage. Es handelt sich um eine bloße Funktionskontrolle, die ohnehin im täglichen Betrieb stattfindet (AG Hamburg WuM 1998)

Diese Kosten dürfen sie eventuell abrechnen

  • Kosten der Bewachung: Ob die Kosten umgelegt werden können, hängt davon ab, worin der Hauptgrund für die Einschaltung eines Bewachungsdienstes liegt. Soll in erster Linie das Gebäude geschützt werden, sind die Kosten nicht ansatzfähig. Hat die Bewachung die Aufgabe, vornehmlich das Eigentum der Mieter zu schützen (z.B. bei teuren Ladeneinrichtungen oder Luxuswohnungen), ist der Ansatz gerechtfertigt (bei Gewerbe, OLG Celle v. 16.12.1998, 2 U 23/98; NZM 1999, 501)

Ein kleiner Trost, wenn sie nicht alle Sonstigen Betriebskosten einzeln im Mietvertrag aufgeführt haben: Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass eine künftige Umlegung „Sonstiger Betriebskosten“ trotz fehlender mietvertraglicher Vereinbarung, auch auf Grund jahrelanger Zahlung zulässig ist, weil hierin eine stillschweigende Vereinbarung liegen kann (BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03).

Für Mieter gilt: Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag ganz konkret benannt werden, prüfen sie die Abrechnung dahingehend. Belastet sie der Vermieter mit nicht umlagefähigen Kosten, verweigern sie die Zahlung mit Hinweis auf die mietvertraglichen Regelungen. Zweifelhafte Abrechnungspositionen müssen sie unter Umständen bei jeder Abrechnung anmahnen.

Wenn sie sich jetzt fragen, was mit der Legionellenprüfung ist: Bei den Kosten der Legionellenprüfung handelt es sich um Kosten der Wassererwärmung, sie unterfallen den Positionen „Überwachung der Anlage“ und „Prüfung ihrer Betriebssicherheit“.

Wohin mit den ganzen Wartungskosten?

Die Antwort gibt ihnen die Betriebskostenverordnung. Der Ansatz von „Wartungskosten“ ist immer in den in § 2 BetrKV unter der jeweiligen Kostenart ausdrücklich zugelassenen Fällen zulässig.

  • Nr. 2 Wassermengenregler
  • Nr. 4 Heizung
  • Nr. 5c Warmwassergeräte
  • Nr. 7 Aufzug
  • Nr. 10 Gartenpflege
  • Nr. 15 Gemeinschaftsantenne
  • Nr. 16 Einrichtungen für die Wäschepflege

Sind in ihrem Objekt weitere technische Anlagen vorhanden, können sie deren Wartungskosten unter der Nr. 17 der BetrKV (Sonstige Betriebskosten) vereinbaren. Können Sie die beiden folgenden Fragen mit ja beantworten, dürfen Sie weitere Wartungskosten unter der Nr. 17 aufführen.

  1. Kommt die Anlage allen Mietern zugute?
  2. Ist die Wartung ein komplexerer Vorgang?
    Besteht der Wartungsvorgang also nicht allein aus dem Ausprobieren der Anlage, sondern ist vielmehr neben der Überprüfung auch eine Einstellung und/oder der Austausch von Düsen und Filtern, Batterien, das Zerlegen, Reinigen, Ölen und der erneute Zusammenbau von beweglichen Teilen erforderlich? (aus Langenberg in Schmidt-Futterer § 556 BGB Rn. 209)

 

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