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Diese Kosten dürfen sie umlegen:

  • Grundsteuer,
  • Feuerstättenbescheid, die Kosten des Feuerstättenbescheides gehören in die Betriebskostenabrechnung, und zwar wie die Grundsteuer, als laufende öffentliche Lasten im Sinne des § 2 Ziffer 1 der Betriebskostenverordnung (AG Soest, Urteil vom 06.02.2013, Az. 12 C 280/12).
  • Deichabgaben

Diese Kosten dürfen sie nicht abrechnen:

  • Säumniszuschläge bei verspäteter Zahlung,
  • Erbpachtbeiträge,
  • Grunderwerbsteuer
  • Kosten zur Erschließung von Straßen, Wegen und Plätzen, Straßenbaubeiträge oder Beiträge für Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen,
  • Gewerbesteuer, auch wenn das Grundstück Teil des Betriebsvermögens ist.

Welchen Verteilerschlüssel wählen?

Die Verteilung der Betriebskosten können sie nach folgendem Schema ermitteln:

  1. Gesetzliche Vorgaben
    Zuerst müssen Sie den Umlageschlüssel für die Betriebskostenart anwenden, der gesetzlich vorgeschrieben ist. Dies betrifft die Heizkosten und/oder Warmwasserkosten, die nach Verbrauch abgerechnet werden müssen.
  2. Mietvertragliche Vereinbarungen
    Existieren keine gesetzlichen Vorgaben, gilt, was zu den Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart wurde. Können Sie mittlerweile einige Betriebskosten nach Verbrauch abrechnen, geht wieder die Verbrauchsabrechnung vor.
  3. Keine mietvertraglichen Vereinbarungen vorhanden
    Wurde kein Umlageschlüssel vereinbart, müssen Sie die Kosten nach der Wohnfläche verteilen. Auch hier gilt: Können Sie die Kosten mittlerweile verbrauchsabhängig abrechnen, geht diese Art der Kostenverteilung vor.

Eigentumswohnung

Die Grundsteuer einer vermieteten Eigentumswohnung kann der Eigentümer direkt auf den einzelnen Mieter umlegen, wenn sie von der Kommune direkt und nur für die Eigentumswohnung erhoben wird.

Garagen und Stellplätze

Werden auch Garagen oder Stellplätze vermietet ist ein Vorwegabzug notwendig, wenn die Flächen im Einheitswertbescheid ausgewiesen sind. Mit den Kosten sind nur die Garagen- oder Stellplatzmieter zu belasten. Anders verhält es sich, wenn an jeden Wohnungsmieter eine Garage bzw. ein Stellplatz mitvermietet ist und sich dadurch keine Ungerechtigkeiten in der Kostenverteilung ergeben.

Gemischt genutzte Gebäude

In vielen Mietobjekten werden sowohl Gewerbeeinheiten als auch Wohnungen vermietet. Je nach Art des Gewerbes kann es notwendig sein, die Gesamtkosten einer Kostenart nach Gewerbeeinheiten und Wohneinheiten zu trennen, weil die Wohnraummieter, aber auch die Gewerberaummieter, sonst übermäßig mit Kosten belastet werden. Dabei werden die Gesamtkosten der verschiedenen Mieter- bzw. Nutzergruppen zu einer Betriebskostenart ermittelt und in der Betriebskostenabrechnung getrennt aufgeführt. Dies nennt man Vowegabzug

Das Problem des einheitlichen Grundsteuerbescheides

Die auf Gewerbeflächen wie Läden oder Büros entfallende Grundsteuer kann wesentlich höher sein als die für Wohnraum.  Nicht wenige Eigentümer und Hausverwaltungen erhalten jedoch jährlich einen einheitlichen Grundsteuerbescheid aus dem nicht ersichtlich ist, in welchem Verhältnis Gewerberaummieter und Wohnraummieter die Grundsteuer zu tragen haben. Sie teilen deshalb die Grundsteuer nach dem Einheitswertscheid des Finanzamtes auf. Dieser Bescheid gibt Auskunft darüber, wie das Finanzamt den jeweiligen Wert von Gewerbe und Wohnraum bewertet.

 

Der Einheitswert wird vom Finanzamt nach hypothetischen „Rohmieten“ ermittelt.
+ Jahresrohmiete Bauteil 1
+ Jahresrohmiete Bauteil 2
= Einheitswert (gerundet)
Berechnung:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz (je Gemeinde unterschiedlich) = Grundsteuer jährlich.

 

Problem: Der Einheitswertbescheid liegt oft nicht mehr vor oder ist Jahrzehnte alt und spiegelt nicht die heutigen Verhältnisse wieder. Unberücksichtigt bleibt, ob etwa wegen einer Veränderung des Umfeldes die früher hohen Mieten für die gewerbliche Nutzung nicht mehr zu erzielen sind oder ob sich nach aufwändiger Modernisierung der Wohnungen mittlerweile hohe Wohnraummieten erzielen lassen. Deshalb nahm der Bundesgerichtshof nach der Klage eines Wohnraummieters, der sich dagegen wehrte, dass der neue Hauseigentümer keine Aufteilung nach dem Einheitswertbescheid mehr durchführte, dazu wie folgt Stellung:

"Es besteht bei der derzeitigen gesetzlichen Regelung und behördlichen Praxis der Grundsteuererhebung kein direkter Zusammenhang zwischen der im Abrechnungsjahr anfallenden Grundsteuer und der konkreten Nutzungsaufteilung sowie der konkreten Ertragssituation in diesem Zeitraum. Damit fehlt es aber an der maßgeblichen Voraussetzung eines Vorwegabzugs, dass die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten verursacht, die es unbillig erscheinen lassen, die Kosten (ohne Vorwegabzug) einheitlich nach dem Flächenmaßstab zu verteilen." (BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 79/16).

Fazit: Erhalten sie einen einheitlichen Grundsteuerbescheid und besteht keine mietvertragliche Regelung zu einem Vorwegabzug einzelner Betriebskosten, dürfen sie die Kosten nach der Fläche auf alle Mieter verteilen, es sei denn, die Aufteilung wäre grob unbillig.

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