Und während die Hecke still vor sich hin wächst, wächst daneben auch der passende Posten in der Betriebskostenabrechnung: Mit der Nummer 10  der Betriebskostenverordnung (BetrKV) – damit wirklich kein Hälmchen unbepreist bleibt.

Diese Kosten darf der Vermieter abrechnen:

• die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen
• die Kosten der Ersatzbepflanzung (Erneuerung) von Pflanzen und Hölzern
• die Kosten der Pflege von Spielplätzen
• die Kosten der Erneuerung von Sand
• die Kosten der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen und sich auf dem Grundstück befinden, auf dem das Mietobjekt steht
• Rasenmähen, Düngen, Vertikutieren und Unkrautbeseitigen auf Rasen und Rabatten
• Beschneiden von Bäumen, Sträuchern und Hecken
• Wässern und Gießen im Sommer
• Abtransport der Gartenabfällen
• Entfernen verblühter Blumen
• alters-, witterungs- oder umweltbedingtes Beseitigen von Sträuchern und Bäumen sowie entsprechende Neubepflanzung
• Nachsäen von Rasen (nicht Erstanlage)
• Personalkosten, für die Pflege erforderliche Materialien wie z.B. Pflanzen und Dünger, Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten für Geräte, durch die höhere Personalkosten eingespart werden können (umstritten, anerkannt für Laubsauger)
• Benzin für den Rasenmäher (nicht aber die Kosten für die Erst- oder Ersatzanschaffung von Gartengeräten)

Die Grünflächen darf ich gar nicht nutzen, muss ich trotzdem für den Gärtner zahlen?

Leistung gegen Leistung, so heißt das wichtigste Prinzip im Geschäftsleben. Wenn jemand keine Leistung erhält, muss er demzufolge auch nichts bezahlen. Wie aber sieht es bei einem Mieter aus, der laut Vertrag für die Gartenpflege anteilig mitbezahlen soll, obwohl er sich dort überhaupt nicht aufhalten darf?

Der Fall: Ein Mieter wohnte im ersten Stock einer Wohnanlage. Zwar hatte er bei Unterzeichnung des Vertrages auch ein Beiblatt unterschrieben, wonach unter den Nebenkosten auch die Aufwendungen für die Gartenpflege zu bezahlen waren. Doch später sah er das nicht mehr ein. Schließlich sei er weder berechtigt, die Freifläche vor dem Haus zu benutzen, noch habe er praktisch die Möglichkeit dazu. Deswegen wolle er die gut 80 Euro Umlage pro Jahr auch nicht mehr aufbringen. Der Eigentümer ließ sich darauf nicht ein. Er beharrte auf den Vertragsbedingungen und vertrat die Meinung, auch ein nicht benutzbarer Garten müsse gepflegt und daher von den Mietern mit unterhalten werden.

Das Urteil: Die Richter des Bundesgerichtshofes kamen zu dem Ergebnis, es spiele überhaupt keine Rolle, ob der Mieter die Grünfläche benutzen darf. Die Umlage sei trotzdem fällig. Ein schmucker Garten, so hieß es im Urteil, beeinflusse "den Gesamteindruck des Anwesens günstig" und komme auf diese Weise auch denen zu Gute, die ihn nie betreten. Das sei ähnlich wie bei einem Aufzug, der ja auch von allen Mietern mitbezahlt werden müsse, egal wie oft sie damit fahren. Eine Einschränkung machten die Juristen allerdings: Wenn der Garten ausschließlich zur Benutzung durch den Vermieter oder durch einen bestimmten Mieter vorgesehen sei, dann könne man die "Ausgeschlossenen" nicht zur Mitfinanzierung zwingen.

Tipp für Vermieter - Von der Eigenleistung zur Fremdleistung

Sie haben den Garten des Mietshauses bisher durch eigene Arbeitskräfte pflegen lassen und diese Eigenleistung moderat an ihre Mieter weitergegeben? Wenn sie eine Fremdfirma mit der Aufgabe beauftragen möchten - was sicher die Betriebskosten in die Höhe treibt - sollten sie ihre Gründe in der Abrechnung darlegen. 

Die Vergabe von Gartenpflegearbeiten an Fremdfirmen muss von dem Vermieter in der Betriebskostenabrechnung begründet werden, wenn die Kosten dadurch wesentlich höher ausfallen als vorher bei Erledigung durch eigene Arbeitskräfte. Der Vermieter ist verpflichtet, die Gründe für sein Vorgehen nachvollziehbar darzulegen. Die Verletzung der Darlegungspflicht führt dazu, dass die entsprechende Betriebskostenabrechnung insoweit nicht fällig wird (AG Kiel, Urteil vom 18. April 2001, Az: 113 C 490/00).

§ 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
10. die Kosten der Gartenpflege,

hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;