Zur Nr. 3 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören die Kosten der Entwässerung, die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Der Frischwasserversorgung wurde ein eigener Punkt in der Betriebskostenverordnung gewidmet.
Diese Kosten darf der Vermieter abrechnen:
- Kanalgebühren,
- Regenwasserabgabe,
- Oberflächenentwässerung,
- Hauseigene Abwasseranlage,
- Sickergrube oder biologische Kläranlagen (Entleerung, Reinigung, Abfuhr, Wartung)
- Entwässerungspumpe (Strom, Reinigung, Prüfung, Wartung)
Diese Kosten darf der Vermieter nicht abrechnen
- Anschlussgebühren,
- Kosten für die Beseitigung von Rohrverstopfungen,
- Vorbeugende und regelmäßige Rohrreinigungen,
- Dachrinnenreinigung (ansetzbar unter den Sonstigen Betriebskosten)
Wie wird der Schmutzwasserverbrauch erfasst?
Die Abwassergebühren ergeben sich aus dem Frischwasserverbrauch. An der Leitung zum Abwasserkanal ist kein Wasserzähler angeschlossen. In der Annahme, dass das eingesetztes Trinkwasser auch wieder abgeführt werden muss, erfolgt die Messung des gebrauchten Wassers also indirekt über den Zähler des Hauswasseranschlusses.
Wasser und Abwasser dürfen zusammen abgerechnet werden
„Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird.“ (BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08)
Nachhinkende Abwasserkosten
In Köln werden die Schmutzwassergebühren der laufenden Abrechnungsperiode nach dem Frischwasserverbrauch der Vor- und Vorvorperiode berechnet und erhoben. Die Stadtentwässerungebetriebe (StEB) Köln teilen hierzu mit: „Die Grundlage für die Schmutzwassergebühren ist die Frischwassermenge, die den StEB von der RheinEnergie (Regionales Versorgungsunternehmen) als dem Grundstück geliefert und abgerechnet mitgeteilt wird. Als Abrechnungszeitraum wurde in der Abwassergebührensatzung der Zeitraum von September des Vorvorjahres bis August des Vorjahres festgelegt.“
Das in immer mehr Liegenschaften der Frischwasser- und damit der Abwasserverbrauch mit Hilfe von Zählern gemessen wird, scheint hier niemanden zu stören.
Was tun bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung?
Wir handeln nach dem Urteil des BGH und verteilen die gezahlten Kanalgebühren anhand der abgelesenen Frischwasserverbräuche des Abrechnungsjahres. Alternativ können Sie mit Ihren Mietern vereinbaren, dass Sie die Kalt- und Abwasserkosten erst verspätet abrechnen werden, da Ihnen die relevanten Gebührenbescheide der Kommune fehlen. Was ich ausdrücklich nicht empfehle!
Niederschlagsentwässerung, Regenwassergebühr etc.
Die Kosten der Niederschlagsentwässerung sollten ausschließlich nach Fläche abgerechnet werden. Ein Zusammenhang zur Abrechnung von Frischwasser / Abwasser besteht nicht! Zudem sind die Kosten der Niederschlagsentwässerung nicht vom Verbrauch der Mieter abhängig.
§ 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
3. die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
