ABC der Betriebskosten

ABC der Betriebskosten – umlagefähig oder nicht?

Dachrinnenreinigung, Baumfällung, Wartung, Zählerkosten, Sperrmüll oder Hausmeister: Bei der Betriebskostenabrechnung steckt der Teufel oft im Detail.

Das ABC der Betriebskosten hilft Vermietern und Mietern beim schnellen Nachschlagen. Über 180 Stichworte von A bis Z werden verständlich eingeordnet – mit klarer Aussage zur Umlagefähigkeit, rechtlicher Grundlage und Hinweisen für die Abrechnungspraxis.

Als PDF zum direkten Download: 9,90 €

Hier einige Beispiele aus dem Buch:

Dachrinnenreinigung

Ampel: ⚠

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 17 BetrKV; BGH, VIII ZR 167/03

Kurzantwort: Kosten der Dachrinnenreinigung können umlagefähig sein, aber nur als sonstige Betriebskosten. Dafür braucht es eine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag und eine regelmäßige, turnusmäßige Reinigung statt einer einmaligen Maßnahme aus besonderem Anlass.

Umlagefähig, wenn …

die Reinigung regelmäßig anfällt
der Mietvertrag die Dachrinnenreinigung konkret als sonstige Betriebskosten nennt
es um vorbeugende laufende Reinigung geht

Nicht umlagefähig, wenn …

Feuerlöscher Wartung | Sonstige Betriebskosten

Ampel: ⚠

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 17 BetrKV; LG Berlin, 29 O 374/03 - sonstige Betriebskosten (nur bei Vereinbarung)

Kurzantwort: Die laufende Wartung von Feuerlöschern ist als sonstige Betriebskosten umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret vereinbart ist. Kauf, Montage und erstmalige Ausstattung sind nicht umlagefähig.

Umlagefähig, wenn …

nur laufende Wartung oder Austausch der Füllung abgerechnet wird
der Mietvertrag die Feuerlöscherwartung konkret als sonstige Betriebskosten erfasst
keine Anschaffungs- oder Montagekosten enthalten sind

Nicht umlagefähig, wenn …

Spielplatzpflege | Reinigung

Ampel: ✅

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 10 BetrKV

Kurzantwort: Die laufenden Kosten für die Pflege eines zur Wohnanlage gehörenden Spielplatzes sind als Gartenpflege umlagefähig. Dazu gehören insbesondere Reinigung und Pflege des Spielplatzes, regelmäßige Kontrollen der Spielgeräte sowie ausdrücklich auch die Erneuerung des Spielsandes. Nicht umlagefähig sind dagegen die erstmalige Anlage des Spielplatzes sowie Reparatur, Ersatzbeschaffung und Erneuerung von Spielgeräten.

Umlagefähig, wenn …

der Spielplatz zur Wohnanlage gehört und den Bewohnern zur Nutzung zur Verfügung steht,
laufende Reinigung und Pflege abgerechnet werden,
Spielgeräte regelmäßig auf ihren ordnungsgemäßen und sicheren Zustand kontrolliert werden,
Spielsand gereinigt, ergänzt oder erneuert wird,
keine Reparatur- oder Anschaffungskosten in den Pflegekosten enthalten sind.

Nicht umlagefähig, wenn …

Wasseraufbereitung

Ampel: ✅

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 2 BetrKV

Kurzantwort: Die Kosten der Wasseraufbereitung sind umlagefähig. Dazu gehören laufende Kosten von Aufbereitungsstoffen sowie der Betrieb entsprechender Anlagen.

Umlagefähig, wenn …

laufende Kosten der Wasseraufbereitung anfallen
Aufbereitungsstoffe oder der Betrieb der Anlage abgerechnet werden
keine Reparatur- oder Erneuerungskosten enthalten sind

Nicht umlagefähig, wenn …

Graffitientfernung

Ampel: ⚠

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 9 BetrKV; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 27.07.2007 – 11 C 35/07

Kurzantwort: Die Kosten der Graffitientfernung sind nicht automatisch Betriebskosten. Eine Umlage kommt in Betracht, wenn die Beseitigung im Objekt laufend und regelmäßig anfällt und den Charakter einer wiederkehrenden Sonderreinigung hat. Geht es um die Beseitigung einer einzelnen Sachbeschädigung, liegt Instandhaltung näher.

Umlagefähig, wenn …

Legionellenprüfung | Warmwasserversorgung

Ampel: ⚠

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 5 BetrKV; AG Baden-Baden, WuM 2015, 625

Kurzantwort: Die laufende Legionellenprüfung zentraler Warmwasseranlagen ist umlagefähig. Nicht umlagefähig sind einmalige Sonderuntersuchungen aus Anlass eines konkreten Schadens- oder Verdachtsfalls.

Umlagefähig, wenn …

eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage des Gebäudes betroffen ist
die Untersuchung laufend oder im vorgeschriebenen Turnus erfolgt
keine Mängelbeseitigung oder Sanierungskosten enthalten sind

Nicht umlagefähig, wenn …

Sperrmüllentsorgung | Müllbeseitigung

Ampel: ⚠

Rechtsgrundlage: § 2 Nr. 8 BetrKV
Rechtsprechung: BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09

Kurzantwort: Kosten der Sperrmüllentsorgung können umlagefähig sein, wenn sie der laufenden Müllbeseitigung des Objekts zuzuordnen sind. Das gilt auch dann, wenn Sperrmüll oder sonstiger Müll unberechtigt auf Gemeinschaftsflächen abgestellt wird und der Verursacher nicht feststellbar ist. Nicht umlagefähig sind dagegen Kosten einer Wohnungsräumung, Entrümpelung oder sonstige eindeutig einem einzelnen Verursacher zuordenbare Kosten.