ABC der Betriebskosten

Beispiel Eichung von Wasserzählern: Sind die Kosten umlagefähig?

Die laufenden Kosten für die Verwendung und Eichung von Wasserzählern können als Betriebskosten umlagefähig sein. Entscheidend ist, dass es um den laufenden Betrieb geht und nicht um eine erstmalige Anschaffung oder die Beseitigung eines Defekts.

Kurzantwort

Umlagefähig sind die laufenden Kosten der Verwendung und Eichung von Wasserzählern. Dazu kann auch der turnusmäßige Austausch im laufenden Betrieb gehören. Nicht umlagefähig sind die erstmalige Anschaffung, die Erstinstallation und ein rein schadensbedingter Austausch.

Umlagefähig, wenn …

es um die laufende Verwendung oder Eichung von Wasserzählern geht,
ein turnusmäßiger Zählerwechsel im Rahmen des laufenden Betriebs erfolgt,
die Kosten der Wasserversorgung des Objekts zugeordnet sind.

Nicht umlagefähig, wenn …

Beispiel Feuerlöscher-Wartung: Sind die Kosten umlagefähig?

Die laufende Wartung von Feuerlöschern kann als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist, dass die Kosten im Mietvertrag konkret vereinbart sind und tatsächlich nur laufende Wartungs- oder Prüfungskosten abgerechnet werden.

Kurzantwort

Die laufende Wartung von Feuerlöschern ist als sonstige Betriebskosten umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag konkret vereinbart ist. Kauf, Montage und erstmalige Ausstattung sind nicht umlagefähig.

Umlagefähig, wenn …

nur laufende Wartung oder der Austausch der Füllung abgerechnet wird,
der Mietvertrag die Feuerlöscherwartung konkret als sonstige Betriebskosten erfasst,
keine Anschaffungs- oder Montagekosten enthalten sind.

Nicht umlagefähig, wenn …

Beispiel Graffitientfernung: Sind die Kosten umlagefähig?

Die Kosten für die Beseitigung von Graffiti sind nicht automatisch Betriebskosten. Entscheidend ist, ob es sich um eine regelmäßig wiederkehrende Reinigung oder um die Beseitigung eines einzelnen Schadens handelt.

Kurzantwort

Die Kosten der Graffitientfernung sind nicht automatisch Betriebskosten. Eine Umlage kommt in Betracht, wenn die Beseitigung im Objekt laufend und regelmäßig anfällt und den Charakter einer wiederkehrenden Sonderreinigung hat. Geht es um die Beseitigung einer einzelnen Sachbeschädigung, liegt Instandhaltung näher.

Umlagefähig, wenn …

Graffiti im Objekt laufend oder turnusmäßig beseitigt werden,
die Maßnahme den Charakter einer wiederkehrenden Sonderreinigung hat,
ein konkreter Verursacher nicht feststellbar ist.

Nicht umlagefähig, wenn …

Beispiel Legionellenprüfung: Sind die Kosten umlagefähig?

Die laufende Legionellenprüfung zentraler Warmwasseranlagen kann als Betriebskosten umlagefähig sein. Entscheidend ist, dass es sich um eine regelmäßig oder turnusmäßig durchzuführende Untersuchung handelt und keine Kosten für Mängelbeseitigung oder Sanierung enthalten sind.

Kurzantwort

Die laufende Legionellenprüfung zentraler Warmwasseranlagen ist umlagefähig. Nicht umlagefähig sind einmalige Sonderuntersuchungen aus Anlass eines konkreten Schadens- oder Verdachtsfalls.

Umlagefähig, wenn …

eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage des Gebäudes betroffen ist,
die Untersuchung laufend oder im vorgeschriebenen Turnus erfolgt,
keine Mängelbeseitigung oder Sanierungskosten enthalten sind.

Nicht umlagefähig, wenn …

Beispiel Silikonfugen erneuern: Sind die Kosten umlagefähig?

Die Erneuerung von Silikonfugen gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie ist grundsätzlich der Instandhaltung oder Instandsetzung zuzuordnen.

Kurzantwort

Die Erneuerung von Silikonfugen ist keine umlagefähige Betriebskostenposition. Sie gehört nicht zu den laufenden Betriebskosten, sondern zur Instandhaltung oder Instandsetzung. Der Hinweis auf das BGH-Urteil betrifft den Versicherungsschutz bei Nässeschäden und ergänzt die Einordnung.

Umlagefähig, wenn …

auf der Rechnung nur echte laufende Wartungsleistungen einer technischen Anlage stehen,
keine Erneuerung, Ausbesserung oder Abdichtung von Fugen abgerechnet wird.

Nicht umlagefähig, wenn …

Beispiel Spielplatzpflege: Sind die Kosten umlagefähig?

Die laufenden Kosten für die Pflege eines zur Wohnanlage gehörenden Spielplatzes können als Gartenpflege auf die Mieter umgelegt werden. Entscheidend ist, dass es sich um laufende Pflege- und Kontrollkosten handelt und nicht um Anschaffung oder Reparatur von Spielgeräten.

Kurzantwort

Die laufenden Kosten für die Pflege eines zur Wohnanlage gehörenden Spielplatzes sind als Gartenpflege umlagefähig. Dazu gehören insbesondere Reinigung und Pflege des Spielplatzes, regelmäßige Kontrollen der Spielgeräte sowie ausdrücklich auch die Erneuerung des Spielsandes.

Nicht umlagefähig sind dagegen die erstmalige Anlage des Spielplatzes sowie Reparatur, Ersatzbeschaffung und Erneuerung von Spielgeräten.

Umlagefähig, wenn …

der Spielplatz zur Wohnanlage gehört und den Bewohnern zur Nutzung zur Verfügung steht,
laufende Reinigung und Pflege abgerechnet werden,
Spielgeräte regelmäßig auf ihren ordnungsgemäßen und sicheren Zustand kontrolliert werden,
Spielsand gereinigt, ergänzt oder erneuert wird,
keine Reparatur- oder Anschaffungskosten in den Pflegekosten enthalten sind.

Nicht umlagefähig, wenn …

Beispiel Wasseraufbereitung: Sind die Kosten umlagefähig?

Die laufenden Kosten der Wasseraufbereitung gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten. Dazu zählen insbesondere Aufbereitungsstoffe und die laufenden Kosten für den Betrieb entsprechender Anlagen.