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Öltankreinigung | Betrieb der zentralen Heizungsanlage

Für 606,68 Euro lies ein Vermieter im Jahr 2005 den Öltank der Heizungsanlage reinigen. Seinem Mieter stellte er 103,50 Euro davon in der Betriebskostenabrechnung in Rechnung. So nicht, fand der Mann und zog mit der Begründung, dass eine Öltankreinigung keine Betriebskosten sondern vielmehr Instandhaltungskosten darstellen, von Instanz zu Instanz und landete schließlich vor dem BGH. Aber auch hier scheiterte er, der BGH bestätigte das in den Vorinstanzen gefällte Urteil.

Die Reinigung eines Öltanks zählt zu den abrechnungsfähigen Betriebskosten und ist somit in der Abrechnung ansetzbar. Nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO umfassten die als Betriebskosten umlagefähigen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage auch die Kosten für die Pflege und die Reinigung der Anlage. Eine Einschränkung dahingehend, dass die Kosten für die Reinigung bestimmter Heizungssysteme oder Anlagenteile hiervon ausgenommen seien, finde sich in § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKostVO nicht. Damit fielen auch die in regelmäßigen Abständen von mehreren Jahren anfallenden Kosten für die Reinigung eines Öltanks unter die umlagefähigen Kosten des Betriebs der Heizungsanlage. Bei einer Ölheizungsanlage ist der Brennstofftank integraler Bestandteil der Heizungsanlage. Ohne den Tank kann eine Ölheizung nicht betrieben werden. Die Reinigung einer Ölheizungsanlage umfasst daher auch die Reinigung des Öltanks, die von Zeit zu Zeit erforderlich wird, um Ablagerungen (Ölschlamm) zu entfernen und dadurch zu verhindern, dass es durch Verschmutzungen zu einer Unterbrechung der Ölzufuhr und damit zum Ausfall der Heizung kommt (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., Anh. I Rdnr. 26).

Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (Senats-urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356, Tz. 10 m.w.N.). Regelmäßig durchzuführende Maßnahmen etwa zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer technischen Anlage gehören dagegen nicht zur Instandhaltung (Senatsurteil vom 14. Februar 2007, a.a.O., Tz. 12, zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer elektrischen Anlage).

Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Reinigungskosten in vollem Umfang in die Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum eingestellt worden seien. Der Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern nur in größeren Abständen anfielen, anteilig über mehrere Jahre zu verteilen. Das BGH ist bereits bei den Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage, die im Turnus von vier Jahren entstehen, davon ausgegangen, dass diese in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden dürfen, in dem sie entstehen (Urteil vom 14. Februar 2007, a.a.O.; ebenso Langenberg, a.a.O., Rdnr. G 121, zu Betriebskosten allgemein, die nicht jährlich, sondern nur in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren). Für die hier zu beurteilenden Kosten der Öltankreinigung gilt nichts anderes.

Ob eine andere Beurteilung geboten wäre, wenn die angefallenen Kosten besonders hoch wären und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten erheblich belastet würde, könne dahinstehen. Bei Kosten in Höhe von 103,50 EUR sei die Belastung für den Kläger im vorliegenden Fall nicht so erheblich, dass die Umlage unbillig wäre (BGH VIII ZR 221/08).

 

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