Die Nummer 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) beschäftigt sich mit der Umlage von Versicherungen, die im Rahmen der Betriebskostenabrechnung mit den Mietern abgerechnet werden dürfen. Die Grundlage liegt immer darin, dass die jeweilige Versicherung direkt mit dem Wohngebäude in Verbindung steht. So kann ein Vermieter mit mehreren Wohnhäusern nicht die Gesamtkosten auf alle Mieter umlegen, sondern nur auf die jeweiligen Mieter des an einem Standort versicherten Wohnhauses.
Sachversicherungen
Die Betriebskostenverordnung führt namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden und die Glasversicherung auf. Wobei "namentlich" nicht als auschließendes Kriterium zu verstehen ist.
Auf den Mieter umgelegt werden können:
- Feuer, Sturm-, Wasser, Hagel
- Elementarschäden (Überschwemmungen, Erdfall, Lawinen, Vulkanausbruch, Erdrutsch, Schneedruck, etc.)
- Glasversicherung
- Versicherung gegen Schäden aus Rückstau von Abwasser
- Schwamm- oder Hausbockversicherung
- Mietausfallversicherungen (wenn in der Gebäudeversicherung enthalten)
- Versicherungen für Schäden an anderen elektrischen Einrichtungen (bspw. Brandmeldeanlagen)
- Graffitiversicherung
Diese Gebäudeversicherungen sind umstritten:
- Terrorversicherung
Nur umlagefähig, wenn aufgrund konkreter Aspekte davon auszugehen ist, dass ein Terroranschlag ziemlich wahr-scheinlich ist. - Vandalismus (ja LG Braunschweig Az. 6 S 273/05 094)
Die Kosten der Spezialversicherungen, etwa Glasversicherungen, Versicherungen für Schäden an Alarm- oder Brandmeldeanlagen oder sonstiger elektronischer Anlagen sind nur umlegbar, wenn die versicherten Sachen allen Mietern zugutekommen. Ist das nicht der Fall, müssen Sie die Kosten der Versicherung alleine der Mietpartei in Rechnung stellen, für die sie abgeschlossen wurde. Die Glasversicherung für die großen Fensterflächen des Ladenlokals dürfen Sie somit nur mit den Pächtern des Ladenlokals abrechnen.
Haftpflichtversicherungen
Hauptsächlich zu nennen ist hier die Gebäudehaftpflichtversicherung, mit welcher der Eigentümer seine Haftung für Schäden die von dem Gebäude ausgehen können.
Diese Haftpflichtversicherungen darf der Vermieter abrechnen:
- Gebäudehaftpflichtversicherung
- Öltankversicherung
Jedoch nur, wenn der Tank nicht stillgelegt wurde und nur aus Kostengründen vom Vermieter nicht ausgebaut wurde. - Haftpflichtversicherung für Aufzüge
- Versicherung der Gemeinschaftsantennenanlage
Diese Haftpflichtversicherungen darf der Vermieter nicht abrechnen:
- Rechtschutzversicherung
- Reparaturversicherungen
- Private Haftpflichtversicherung des Vermieters
- Kfz-Haftpflichtversicherung von Dienstfahrzeugen der Hausverwaltung
- Separate Mietausfallversicherungen
Neu abgeschlossene Versicherungen
Häufig kommt es vor, dass ein Vermieter im Laufe der Jahre weitere Versicherungen abschließt - zum Beispiel Elementarschadenversicherungen - und Mieter sich gegen diese Zusatzbelastung wehren. Die Chancen stehen schlecht, wenn der Vermieter im Mietvertrag auf
- § 556 Abs. 1 BGB oder die Betriebskostenverordnung Bezug nimmt oder
- dem Vertrag die Aufstellung der Betriebskosten
beigefügt hat.
Es ist dann nicht erforderlich, die im einzelnen Mietverhältnis tatsächlich anfallenden Versicherungen zu bezeichnen. Der Verweis auf die Nummer 13 der Betriebskostenverordnung und seit einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2015 der Verweis auf "die Betriebskosten" schließt alle umlagefähigen Sach- und Haftfplichtversicherungen und damit auch neu abgeschlossene Versicherungen mit ein.
§ 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
