§ 2 Nr. 2 BetrKV | Wasserversorgung

Die Wasserkosten werden neben den Kosten für den Hauswart und den Heiz- und Warmwasserkosten häufig beanstandet. Die gebräuchlichsten Verteilerschlüssel in unserer Verwalterpraxis sind Abrechnung nach Verbrauch, Personen oder Personentagen und nach der Wohnfläche. Wird nicht nach Verbrauch abgerechnet, ist die Verteilung nach der Wohnfläche gesetzlich vorgesehen.

Diese Kosten darf der Vermieter abrechnen

  • Die Kosten des Frischwassers.
  • Die Grundgebühren, hierin sind die Vorhaltekosten des Wasserwerks, die Kosten des Rohrnetzes und wenn nicht gesondert ausgewiesen oder erhoben, die Entgelte des Wasserzählers enthalten.
  • Die Miete der Wasserzähler, nicht jedoch der Kauf der Zähler. Diese Anschaffungskosten können im Rahmen einer Modernisierungsumlage nach § 559 BGB geltend gemacht werden.
  • Die Eichkosten der Wasserzähler, nicht jedoch der Ersatz defekter Zähler. Den Ersatz defekter Zähler muss der Vermieter tragen.
  • Die Kosten der Berechnung und Aufteilung des Wasserverbrauchs durch ein Abrechnungsunternehmen, wenn in den Wohnungen Einzelwasserzähler eingebaut sind.
    Übernimmt der Vermieter die Ablesung der Wasserzähler, die Berechnung und die Aufteilung des Wasserverbrauchs selbst, kann er den Aufwand ebenfalls mit in die Abrechnung der Wasserkosten aufnehmen, jedoch der Höhe nach begrenzt auf die äquivalenten Kosten eines Dienstleisters und ohne die Umsatzsteuer.
  • Wartungskosten von Wassermengenreglern, häufig auch „Wassersparer“, „Durchlaufbegrenzer“ oder „Durchlaufregler“ genannt. Angebracht sind Wassermengenregler meist am Ende eines Wasserhahns, als Zwischenstück zwischen Duschkopf und Schlauch oder direkt im Duschkopf integriert. Sie sind Teil der hauseigenen Wasserversorgungsanlage. Die Wartung erfolgt in der Praxis dadurch, dass sie in jährlichem Turnus ausgetauscht werden. Das die Kosten der Erneuerung geringer sind als das Zerlegen und Reinigen, ist es sinnvoll, ihren Austausch als Wartungskosten in voller Höhe ansatzfähig zu machen (Hans Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberraummiete, Seite 19).
  • Die Kosten der hauseigenen Wasserversorgungsanlage, gemeint sind hier hauseigene Brunnen, Pumpanlagen (Druckerhöhungsanlagen) oder kleine Wasserwerke. Ansatzfähig sind die Strom- und Wartungskosten sowie die Gebühren für eine nach den öffentlich-rechtlichen Bestimmungen durchgeführte Wasserprobe.
  • Wasseraufbereitungsanlagen einschließlich der Aufbereitungsstoffe. Zu denken ist hier an Anlagen, die den Kalkgehalt des Wasser senken.

 

Abrechnungsgebühren

Die Gebühren für die Abrechnung „kalter Betriebskosten" sind normalerweise als Verwaltungskosten nicht umlagefähig, die Kosten für die verbrauchsabhängige Abrechnung von Heizung, Warmwasser und Kaltwasser können jedoch umgelegt werden, da sie in der Betriebsverordnung unter der jeweiligen Kostenart als umlegbar aufgeführt sind.

 

Diese Kosten darf der Vermieter nicht abrechnen

  • der Wasserverbrauch infolge von Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten im Haus,
  • Mehrkosten durch Rohrbrüche, defekte an einer Verbrauchsstelle (nicht schließende Wasserhähne, laufende Toilettenspülungen)
  • Mehrkosten durch Mieterverhalten, hier sind die Kosten soweit möglich direkt dem Verursacher in Rechnung zu stellen.

 

betriebskosten abrechnen 350 mal 350

Die Kosten der Legionellenprüfung gehören nicht in die Kosten der Wasserversogung

Das Amtsgericht Baden-Baden urteilte, dass die Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig sind, sie gehören jedoch zur Betriebskostenart Wassererwärmung.


§ 2 BetrKV - Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung  von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

Betriebskostenverordnung (BetrKV) Aktuelle Fassung 2022 komplett

Urteile

Betriebskostenabrechnung | Angabe der Gesamtkosten

Die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition sind - aus formellen Gründen - auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die - um die nicht umlagefähigen Anteile - schon bereinigten Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten.

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