Straßenreinigung

In Köln unbekannt, aber in manchen Gemeinden durchaus üblich, wird die Straßenreinigung von den Eigentümern in Eigenregie durchgeführt. Womit wir schon beim Thema wären, die öffentliche Straßenreinigung ist nämlich landesrechtlich geregelt. Die Durchführung ist Sache der Kommunen, sie kann die Reinigung durch Satzung aber auch an die Eigentümer delegieren.

In der Betriebskostenabrechnung sind beide Varianten ansatzfähig. Zum einen die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und sollte es keine kommunal betriebene Straßenreinigung geben, dass vom Eigentümer dazu beauftragte Unternehmen oder auch der Arbeitseinsatz des Eigentümers, wenn er selbst zum Besen greift. Neben der reinen Arbeitsleistung kann der Vermieter selbstverständlich auch die Kosten der Reinigungsmittel sowie das Streugut für den Winter einberechnen.

Winterdienst

In vielen Gegenden muss der Winterdienst, also die Beseitigung der Fußgängerwege von Schnee und Eis und das Streuen, von den Hauseigentümern selbst organisiert werden. Bei Fremdvergabe bieten die Firmen entweder einen Pauschalbetrag je Wintersaison oder den Einsatz nach Bedarf an. Sollte es einmal einen schneearmen Winter geben, können sie als Vermieter die Winterdienstpauschale trotzdem an ihre Mieter weitergeben. Ob viel oder wenig Schnee, dem Dienstleister entstehen Vorhaltungskosten, die er ihnen in Rechnung stellen wird.

Reinigungsgeräte

Bei Reinigungsgeräten ist zwischen der Erstanschaffung bzw. Ersatzbeschaffung und der Wartung sowie den Kosten des Betriebs zu unterscheiden. Erstanschaffung bzw. Ersatz haben in der Betriebskostenabrechnung nicht zu suchen. Mit den Wartungs- und Betriebskosten (z.B. Benzin) kann der Vermieter die Mieter jedoch guten Gewissens belasten.

Die Mieter übernehmen die Reinigung oder den Winterdienst?

Hier richtet sich die Ansatzfähigkeit der Kosten nach den örtlichen Gepflogenheiten und den vertraglichen Vereinbarungen. Ist es in der Gemeinde üblich, dass die Reinigung von den Eigentümern durchgeführt wird und dieser die Arbeiten wirksam an die Mieter delegiert hat, entstehen keine Kosten, die der Vermieter in Ansatz bringen kann. Rechtlich handelt es sich um ein zusätzliches Mietentgelt durch Erbringung von Dienst- und Sachleistungen. Dies gilt auch, wenn die Reinigungspflicht nur mit einem Mieter vertraglich vereinbart wurde. Anders verhält sich der Fall, wenn der Mieter für seine Dienste einen Mietnachlass erhält oder eine jährlicher Pauschalbetrag gezahlt wird. Mietnachlass und Bezahlung kann der Vermieter auf alle Mieter umlegen. Damit es nicht zu Diskussionen kommt, sollten dies vertraglich festgehalten werden.

Müllabfuhr, Mülltonnen

Die von den Städten und Gemeinden erhobenen Müllgebühren (egal ob Restmüll, Plastik oder Papier) können über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, hierzu gehören selbstverständlich auch die Kosten der Mülltonnen. Da bei den Müllgebühren mittlerweile erheblich zugelangt wird  sollte hier auf die Mülltonnengrößen geschaut werden (Wirtschaftlichkeitsgebot). Die regelmäßige Kontrolle der Mülltonnenauslastung und die konsequente Trennung der verschiedenen Müllsorten spart ihren Mietern bares Geld.

Reinigung der Mülltonnen

Ob geplatzte Müllbeutel, Lebensmittelreste oder Windeln -  früher oder später ist eine Reinigung der Restmüll- oder Biotonne notwendig. Die Kosten dieser notwendigen Mülltonnen-Reinigungen gehören zu den umlagefähigen Müllentsorgungskosten.

Bereitstellen der Tonnen

Eine Pflicht die Mülltonnen Heraus- und Hineinzustellen trifft den Mieter nur, wenn dies mietvertraglich vereinbart wurde. Das umfasst auch hierzu getroffene Regelungen in einer Hausordnung. Werden die Arbeiten vom einem Hausmeisterservice, dem Vermieter selbst oder einem Mieter gegen Entgelt erledigt, können die Kosten in der Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.

Sperrmüll

Das neue Sofa oder Regal ist schnell angeschafft und dann stellt sich die Frage, wohin mit den alten Möbelstücken. Ein beliebtes Endlager ist der Hof, die Kellergänge, aber auch der Platz neben den Müllcontainern. Irgendwer wird es schon entsorgen. Handelt es sich um einen Einzelfall kann versucht werden, den Verursacher zu ermitteln. Die Chancen stehen schlecht, da kein Mieter seinen Namen hinterlassen wird. Haben Vermieter Glück, können sie den Mieter unter Fristsetzung auffordern, den Sperrmüll zu entfernen. Rührt der sich nicht, müssen sie die Entsorgung selbst veranlassen und die Kosten dem Verursacher in Rechnung stellen. In der Praxis sieht es jedoch oft so aus, dass sich zu dem einzelnen Regal schnell weiterer Sperrmüll ansammelt und eine direkte Zuordnung nicht mehr möglich ist. 

Sperrmüll regelmäßig entsorgen

Das Thema Sperrmüll hat durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes viel von seiner Brisanz verloren. Die Kosten der laufenden Sperrmüllabfuhr dürfen abgerechnet werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Sperrmüll von fremden Personen auf dem Grundstück abgelegt wurde oder ob es die Mieter waren. Das ist zulässig, denn es handelt sich dabei um für die Müllabfuhr zu entrichtende Gebühren (BGH, Az.: VIII ZR 137/09).

Müllmanagement

Findige Dienstleister bieten seit einigen Jahren das sogenannte Müllmanagement an. Hierbei wird durch das Unternehmen vor Abtransport durch die Abfallbetriebe eine Nachsortierung des Mülls zur Wertstofftrennung durchgeführt. Zur Optimierung erfolgt oft eine zusätzlich Standortplanung, die Überprüfung der Behältergrößen, Anschreiben an die Mieter, die Reinigung etc. Im besten Fall speist sich der Gewinn des Unternehmens aus einem erfolgsorientierten Anteil an den eingesparten Entsorgungskosten, also eine Win-Win-Situation.

Der Müll wird nicht getrennt?

In Köln kann es dann schon einmal passieren, dass der Müll einfach stehen bleibt und sich die Mieter über die nicht gelehrte Mülltonne beschweren. Passiert das öfters, weisen sie die Mieter zunächst detailliert per Rundschreiben auf die richtige Mülltrennung hin, der gleichzeitige Hinweis auf eine mögliche Betriebskostenerhöhung ist auch oft wirksam. Dann nehmen sie den Vorgang zu den Unterlagen. Lässt sich der Verursacher nicht ermitteln, können sie zur Nachsortierung übergehen. Die Kostenerhöhung für dieses "Müllmanagement" zählt das Amtsgericht Frankenthal in einem Urteil aus dem Jahr 2019 zu den umlagefähigen Betriebskosten, wenn dadurch Müllkosten eingespart werden (AG Frankenthal, 15.02.2019, Az. 3a C 288/18). Hier tut sich was, denn die Mehrkosten waren früher nicht umlagefähig.

Müllkompressoren, Müllschlucker, Müllabsauganlagen 

Früher nur über die Sonstigen Betriebskosten umlegbar, sind sie jetzt Bestandteil der Position 8 der Betriebskostenverordnung. Bei Müllschluckern und Müllabsauganlagen ist auf die Wirtschaftlichkeit zu achten. Wenn immer mehr Müll getrennt wird, verbleibt nur ein kleiner Rest für den Hausmüll, der üblicherweise über die Anlagen entsorgt wird. Die Betriebskosten solcher Anlagen können deshalb oft nicht mehr vermittelt werden, zumal die Mieter auf dem Weg zu den Wertstofftonnen auch gleich den Restmüll mitnehmen könnten. Wir kennen deshalb einige dieser Anlagen, die mittlerweile still gelegt wurden.

Vorsicht ist bei Anschaffung von Müllverdichtern angebracht. Viele Städte und Gemeinden verbieten die Nutzung, hier sollten sie sich vorab informieren. Die Verbraucherzentrale NRW schaute stichprobenartig in diverse Müllsatzungen. Sowohl Hamburg, Köln und München wie Velbert, Essen, Krefeld und Dortmund untersagen strikt die Verdichtung von Hausmüll. Auf die Rechtmäßigkeit dieser Praxis hat der Verwaltungsgerichtshof in Baden-Württemberg (Az.: 10 S 1684/06) hingewiesen.

Müllmengenerfassungsanlagen

Mit Hilfe dieser Anlagen können die Müllmengen nach Gewicht auf die Mieter verteilt werden. Die Betriebs- und Abrechnungskosten sind auf die Mieter umlegbar.

Abrechnung von Mindest-Müllmenge ist rechtens

Im verhandelten Fall hatt die Vermieterin die ursprüngliche Abrechnung nach Wohnfläche im Zuge der Installation einer Abfallschleuse dahingehend geändert, dass die Wohnfläche nur noch einen Anteil von 30 Prozent ausmachte. Die übrigen 70 Prozent wurden nach dem erfassten Volumen berechnet.

Allerdings wurde Abfallschleuse nicht von allen Haushalten benutzt, weswegen die Vermieterin unter Berufung auf die Abfallsatzung der Gemeinde eine Mindestmenge bei der Abrechnung ansetzte. Dagegen klagten die – durch die neue Regelung benachteiligten – Mieter, weil sie der Meinung waren, nur die tatsächlich erfassten Restmüllmengen dürften in die Abrechnung einfließen.

Das sagt der BGH

• Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Mit dieser Formulierung steckt das Gesetz einen Rahmen ab, innerhalb dessen sich die Umlegung verbrauchs- oder verursachungsabhängiger Betriebskosten zu bewegen hat, wenn der Verbrauch oder die Verursachung erfasst werden.
  Es ist also erlaubt, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen. Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen.
• Zwar mag es sein, dass sich hierdurch in gewissem Umfang Mieter benachteiligt sehen, die tatsächlich weniger Abfall produzieren. Die Berücksichtigung einer Mindestmüllmenge ist gleichwohl sachlich gerechtfertigt, weil sie dem Anreiz entgegenwirkt, dass sich einzelne Mieter zur Minimierung ihrer Betriebskosten der Erfassung des Restmülls entziehen, indem sie diesen auf den Standplätzen der Hausmüllcontainer abstellen, die Wertstofftonnen fehlerhaft befüllen oder den Restmüll an anderer Stelle entsorgen, sei es in Nachbarobjekten, öffentlichen Abfallbehältern oder auf Wald- und Freiflächen. Ein solches Verhalten beeinträchtigte die Kostengerechtigkeit, denn es ginge zu Lasten vertragstreuer Mieter, die für die kommunalen Abfallgebühren in unverhältnismäßig größerem Umfang aufzukommen hätten, wenn der kommunale Entsorgungsträger seinerseits Festkosten zugrunde legt, im gegebenen Fall ein Mindestvorhaltevolumen für Restmüll aus privaten Haushalten (BGH, Urteil vom 6. April 2016, Az. VIII ZR 78/15).

Jedem Mieter seine Abfalltonne

Wenn sie jeder Diskussion aus dem Weg gehen möchten, können sie die Kosten der Müllbeseitigung auf eine verbrauchsabhängige Müllentsorgung mit Kostenumlage auf die jeweiligen Mieter umstellen.

Das geht so: Reicht der Platz, können sie den Mietparteien einzelne Restmüllbehälter bedarfsgerecht zur Verfügung stellen. Dabei können sie den vormaligen verbrauchsunabhängigen Umlageschlüssel für die Müllgebühren (z. B. nach Wohnfläche) einseitig ändern, indem sie den Umlageschlüssel nach der Müllgebühr für die zur Verfügung gestellte Mülltonne bestimmen. Hat bei uns in einem Objekt gut funktioniert, die immerwährenden Streitigkeiten der Mieterschaft über zu volle oder nicht richtig befüllte Mülltonnen war beendet.

Vermüllte Kellerräume

Solange die Bausubstanz nicht gefährdet wird oder Mitmieter beinträchtigt werden, gibt es hier keine Handhabe gegen den Mieter. Vermieter sollten bei der Wohnungsübergabe nur daran denken, die Abnahme des Kellers nicht zu vergessen. Räumt der Mieter den Keller nach Aufforderung mit Fristsetzung nicht, können sie die Beseitigung veranlassen und gegen die Mietkaution aufrechnen.

Unrat auf dem Grundstück

Kein Fall für die Müllgebühren, sondern für die Gartenpflegekosten, die sie in die Betriebskostenabrechnung aufnehmen können - unabhängig davon, ob die Verunreinigungen durch die Mieter oder fremde Personen verursacht wurden.

Müll im Treppenhaus

Irgendwie kann man das ja verstehen: Restmüll, Papier, Plastik und Bio sollen getrennt werden und die Küche bietet keinen Platz für die vielen Mülleimer. Da bietet sich als Zwischenlager oft der Platz vor der Wohnungstür an. Grundsätzlich darf das gemeinschaftliche Treppenhaus nicht als Zwischenlager genutzt werden. Dies gilt auch für Abfall. Weder Glas- und Papiermüll, noch Rest- oder Biomüll hat vor der Wohnungstür etwas zu suchen. Lagern die Mülltüten regelmäßig stunden- oder tagelang im Hausflur kann ein Vermieter den Mieter abmahnen. Als letzter Schritt ist eine Unterlassungsklage und in Extremfällen auch eine Kündigung möglich.

§ 2 BetrKV -Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

Betriebskostenverordnung (BetrKV) Aktuelle Fassung