Die Erfassung des Warmwasserverbrauchs ist für eine korrekte Abrechnung der Betriebskosten unerlässlich. Doch Vermieter und Eigentümergemeinschaften stehen vor der Frage: Ist es besser, Warmwasserzähler zu mieten oder zu kaufen? Dieser Artikel gibt einen Überblick über die Vor- und Nachteile beider Optionen, die umlagefähigen Kosten sowie rechtliche Rahmenbedingungen.
1. Umlagefähigkeit der Mietkosten
Die Kosten für die Anmietung von Messgeräten sind umlagefähig, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Dies erfolgt in der Regel durch den Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Zusätzlich muss vor der erstmaligen Anschaffung das Mitteilungsverfahren gemäß § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) durchgeführt werden. Bleibt ein wirksamer Widerspruch der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist aus, dürfen die Mietkosten über die Nebenkosten abgerechnet werden.
Wichtig: Es genügt die Zustimmung der Mehrheit der Mieter. Falls mehr als die Hälfte der betroffenen Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung keinen Widerspruch einlegt, gilt die Zustimmung als erteilt.
Diese Regelung bezieht sich nicht nur auf Warmwasserzähler, sondern auf alle Erfassungsgeräte für Heiz- und Warmwasserkosten, einschließlich Wärmezähler und Heizkostenverteiler.
Empfohlene Kostenübersicht: Obwohl gesetzlich nicht vorgeschrieben, kann es sinnvoll sein, den Mietern eine Gegenüberstellung der Kosten von Miete und Kauf bereitzustellen. Dies schafft Transparenz und hilft, spätere Anfechtungen oder Widersprüche zu vermeiden, insbesondere im Hinblick auf das Wirtschaftlichkeitsgebot.
2. Wirtschaftlichkeitsgebot: Kosten dürfen nicht zu hoch sein
Vermieter müssen das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Das bedeutet, dass die Mietkosten marktüblich sein müssen und nicht unangemessen hoch ausfallen dürfen.
LG Köln (Urteil vom 04.11.2004, 6 S 36/04, NZM 2005, 453): Mietkosten für Messgeräte dürfen marktübliche Preise nicht überschreiten.
LG Berlin (Urteil vom 10.11.2003, 62 S 220/03, WuM 2004, 340): Liegt die Miete für elektronische Heizkostenverteiler mit Funkablesung über 50 % der Gesamtkosten, gilt dies als unwirtschaftlich.
AG Münster (Urteil vom 14.09.2001, 3 C 3188/01, WuM 2001, 499): Eine Heizkostenabrechnung ist fehlerhaft, wenn die Kosten des Messdienstes etwa die Hälfte der Energiekosten betragen – es sei denn, der Vermieter kann nachweisen, dass keine günstigeren Anbieter existieren.
Betriebskostenabrechnung: typische Fehlerquellen
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Betriebskosten müssen im Mietvertrag vereinbart werden
Die Zahlung der Betriebskosten durch den Mieter ist vom Gesetzgeber nicht vorgesehen, damit Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, muss eine wirksame Vereinbarung zwischen Mieter und...
3. Informationspflicht des Vermieters
Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, ihre Mieter über die Anmietung von Erfassungsgeräten sowie die anfallenden Kosten zu informieren. Entscheidend ist dabei:
Die Mitteilung muss fristgerecht erfolgen.
Die Widerspruchsfrist (ein Monat) muss deutlich genannt werden.
Fehlt der Hinweis auf die Widerspruchsfrist, können Mieter die Umlage der Mietkosten verweigern (BGH-Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 326/10).
Besonderheit bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG): Falls die WEG die Anmietung beschließt, ist auch der vermietende Eigentümer verpflichtet, seinen Mieter zu informieren.
Muster für eine Mitteilung gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenV:
Betreff: Mitteilung über die Anmietung von Erfassungsgeräten für Heiz- und Warmwasserkosten gemäß § 4 Abs. 2 Heizkostenverordnung
Sehr geehrte(r) [Mietername],
gemäß § 4 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) informieren wir Sie darüber, dass wir beabsichtigen, für das Gebäude [Adresse] neue Erfassungsgeräte für die Verbrauchserfassung der Heiz- und Warmwasserkosten anzumieten. Die hierdurch entstehenden Kosten werden gemäß der Heizkostenverordnung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt.
Die voraussichtlichen Kosten für die Anmietung betragen jährlich [Betrag] € pro Wohneinheit.
Widerspruchsrecht der Mieter:
Gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenV haben Sie die Möglichkeit, innerhalb eines Monats nach Zugang dieser Mitteilung schriftlich Widerspruch gegen die geplante Anmietung einzulegen. Erfolgt kein Widerspruch von der Mehrheit der Mieter, gilt die Zustimmung als erteilt, und die Kosten werden in zukünftigen Betriebskostenabrechnungen berücksichtigt.
Falls Sie Fragen haben oder Widerspruch einlegen möchten, kontaktieren Sie uns bitte bis spätestens [Datum einfügen] schriftlich unter [Kontaktadresse].
Mit freundlichen Grüßen
[Ihr Name / Ihre Hausverwaltung]
4. Kauf statt Miete: Modernisierungsmieterhöhung möglich
Der Kauf von Warmwasserzählern kann eine sinnvolle Alternative zur Miete sein. Die Anschaffungskosten sind jedoch nicht über die Heizkostenabrechnung umlagefähig. Stattdessen besteht die Möglichkeit, eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB geltend zu machen. Dies kann wirtschaftlich sinnvoll sein, wenn die Mietkosten für Messgeräte auf Dauer sehr hoch ausfallen.
5. Kauf oder Miete?
Die Entscheidung zwischen Miete und Kauf hängt von verschiedenen Faktoren ab:
Mieten lohnt sich, wenn die anfänglichen Kosten gering gehalten werden sollen. Kaufen kann sich auf lange Sicht rechnen, wenn eine Modernisierungsmieterhöhung möglich ist und keine hohen Wartungskosten anfallen. Eine sorgfältige Abwägung ist daher ratsam.
| Kriterium | Miete | Kauf |
|---|---|---|
| Umlagefähig | Ja, unter Bedingungen | Nein |
| Wirtschaftlichkeitsgebot | Muss beachtet werden | Keine direkte Relevanz |
| Informationspflicht | Ja | Nein |
| Langfristige Kosten | Höher | Geringer |
| Mieterhöhung möglich? | Nein | Ja (Modernisierungsmieterhöhung) |
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6. FAQ – Häufige Fragen
Sind Mietkosten für Warmwasserzähler immer umlagefähig?
Nein, nur wenn sie im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden und das gesetzliche Mitteilungsverfahren eingehalten wurde.
Welche Frist haben Mieter für einen Widerspruch?
Ein Monat nach Zugang der Mitteilung.
Müssen alle betroffenen Mieter zustimmen?
Nein, es reicht die Mehrheit der Mieter. Falls mehr als 50 % innerhalb der Widerspruchsfrist keinen Einspruch einlegen, gilt die Zustimmung als erteilt.
Gilt die Zustimmungspflicht nur für Warmwasserzähler?
Nein, sie betrifft alle Erfassungsgeräte für Heiz- und Warmwasserkosten, einschließlich Wärmezähler und Heizkostenverteiler.
Müssen die Kosten für Miete und Kauf in der Mitteilung gemäß § 4 Abs. 2 HeizkostenV gegenübergestellt werden?
Gesetzlich vorgeschrieben ist dies nicht, aber es kann sinnvoll sein, um Transparenz zu schaffen und Widersprüche zu vermeiden. Eine Gegenüberstellung hilft insbesondere im Hinblick auf das Wirtschaftlichkeitsgebot.
