Ein Vermieter kann auch die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung verlangen, wenn die Abrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.

Ein Berliner Ehepaar erhielt 2006 die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres über die kalten und warmen Betriebskosten. Aus der Gesamtabrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag, wovon ein Teilbetrag auf die Heizkosten entfiel. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergaben sich aus einer separat erstellten Heizkostenabrechnung, die nur an die Ehefrau adressiert worden war und dieser auch nur zugegangen war.

Das Ehepaar lehnte einen Ausgleich des Nachzahlungsbetrages mit dem Argument ab, dass die Heizkostenabrechnung auch dem Ehemann als weiterem Mieter hätte zugehen müssen und damit auch diesem gegenüber fällig geworden sei. Nein, sagte der BGH.

Der Vermieter ist nicht gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB* geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen.

Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB*).

Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung ist kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen muss. Der hiergegen vorgebrachte Einwand, der Vermieter könne in diesem Fall auch den Mieter, dem keine Abrechnung erteilt worden sei, auf Ausgleich von Nachzahlungen in Anspruch nehmen, ist schon deswegen nicht stichhaltig, weil die Nachforderung diesem Mieter gegenüber gerade nicht fällig gestellt worden ist.

BGH, Urteil vom 28. April 2010 – VIII ZR 263/09

Gesamtschuldnerische Haftung der Wohngemeinschaft

Die gesamtschuldnerische Haftung gilt auch für Wohngemeinschaften entschied schon der BGH 2004. Unterschreiben zwei oder mehr einen Mietvertrag, werden Sie Gesamtschuldner. Der Vermieter kann daher von jedem einzelnen die komplette Miete verlangen. Wer zahlen muß, kann dann die Anteile von seinen Mitbewohnern einfordern.

Die gilt jedoch nicht im Falle einer Kündigung: Will der Vermieter kündigen, muß er den Rausschmiß grundsätzlich an alle WG-Bewohnern schicken. Ausnahme: Die WG ist ohne Wissen des Vermieters geschrumpft und der verbleibende Wohnungsgenosse spielt Vogel Strauß und lebt, ohne sich zu melden, einfach alleine weiter.

BGH, VIII ZR 14/04

§ 421 BGB: Gesamtschuldner

Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.

§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen…
(2) …
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.