So werden Mietminderungen in einer Nebenkostenabrechnung berücksichtigt

Ein Mieter ist berechtigt, bei einem nicht unerheblichen Wohnungsmangel einen Teil der Miete einzubehalten, bis der Mangel behoben ist. Dies hat auch Auswirkungen auf die Betriebskostenvorauszahlungen und damit die Betriebskostenabrechnung. So wird am Jahresende abgerechnet:

Der BGH versteht unter der Bruttomiete "den Mietzins einschließlich aller Nebenkosten". Hierunter ist das vom Mieter insgesamt zu zahlende Entgelt zu verstehen, also Nettomiete plus Vorauszahlungen oder Pauschale.

Im 1. Schritt erstellen Sie ganz normal die Betriebskostenabrechnung. Wenn Sie den Abrechnungsbetrag ermittelt haben, ziehen Sie im 2. Schritt den Minderungsbetrag ab. Wir arbeiten mit dem Minderungsfaktor.

Eckdaten

  1. Die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen Ihres Mieters betragen 100 Euro; jährlich somit 1.200 Euro.
  2. In den Monaten Juli und August hat Ihr Mieter die Miete rechtmäßig um 10% gemindert.
  3. An Betriebskostenvorauszahlungen wurden somit real 1.180 EUR im Abrechnungszeitraum gezahlt (10 mal 100 Euro plus 2 mal 90 Euro).

Rechenweg

  1. Sie dividieren die Ist-Vorauszahlung durch die Soll-Vorauszahlung und erhalten so den Minderungsfaktor.
  2. Anschließend multiplizieren Sie die tatsächlich zu zahlenden Betriebskosten mit dem Minderungsfaktor und erhalten so die vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten.
  3. Zum Schluss verrechnen Sie diesen Betrag mit den tatsächlich gezahlten Betriebskosten.

Variante 1: Im Abrechnungsjahr sind 1.500 EUR Betriebskosten für den Mieter angefallen.

 

Monate

Zahlungen

Jan

100,00 €

[… ]

 

Juli minus 10%

90,00 €

August minus 10%

90,00 €

[… ]

 

Dez

100,00 €

Summe

1.180,00 €

   

Soll-Vorauszahlung

1.200,00 €

Ist-Vorauszahlung

1.180,00 €

Minderungsfaktor

0,98

   

Errechnete Betriebskosten

1.500,00 €

multipliziert mit dem Minderungsfaktor

1.470,00 €

Ist-Vorauszahlung

1.180,00 €

Saldo Guthaben, Nachzahlung (-)

- 290,00 €

betriebskosten abrechnen 350 mal 350

Variante 2: Im Abrechnungsjahr sind 1.000 EUR Betriebskosten für den Mieter angefallen.

 

Monate

Zahlungen

Jan

100,00 €

[… ]

 

Juli minus 10%

90,00 €

August minus 10%

90,00 €

[… ]

 

Dez

100,00 €

Summe

1.180,00 €

   

Soll-Vorauszahlung

1.200,00 €

Ist-Vorauszahlung

1.180,00 €

Minderungsfaktor

0,98

   

Errechnete Betriebskosten

1.000,00 €

multipliziert mit dem Minderungsfaktor

980,00 €

Ist-Vorauszahlung

1.180,00 €

Saldo Guthaben, Nachzahlung (-)

200,00 €

 

Leitsatzentscheidung BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04

BGB §§ 551 Abs. 1, 536 Abs. 1
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.

Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.

Leitsatzentscheidung BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03

BGB § 536
Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden

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Urteile

Möglicher Eigenbedarf - keine Informationspflicht des Vermieters

Der Vermieter ist weder verpflichtet von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte “Bedarfsvorschau“), noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596).

Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJ W 2013, 1596).