Es gibt wohl eine Streitigkeit, die zwischen Mietern und Vermietern immer wieder aufkommt: die Betriebskostenabrechnung. Auf ihr stehen, neben dem tatsächlichen Verbrauch, auch noch andere Posten. So auch die Gebäudeversicherung. Für Vermieter beziehungsweise für Hausbesitzer ist sie eine sehr wichtige Police, doch dürfen die Kosten für die Versicherung auf der Betriebskostenabrechnung aufgeführt und auf den Mieter umgelegt werden? Dieser Artikel schaut sich diese Frage einmal an.

Die Umlage der Gebäudeversicherung muss zumindest indirekt im Mietvertrag enthalten sein. Bildquelle: @ Scott Graham / Unsplash.com

Kosten für die Gebäudeversicherung lassen sich auf Mieter umlegen

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass Vermieter die Kosten der diversen Gebäudeversicherungen auf die Mieter umlegen können. Dies ergibt sich aus mehreren Gründen:

• Kostengrundlage - die Betriebskosten enthalten die anteiligen Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen des Vermieters, sofern diese das Mietobjekt, in welchem der Mieter wohnt, betreffen.
• Elementargefahren - sie sind meist ein Bestandteil der Wohngebäudeversicherung und dürfen auch umgelegt werden.

Die Grundlage liegt immer darin, dass die jeweilige Versicherung direkt mit dem Wohngebäude in Verbindung steht. So kann ein Vermieter mit mehreren Wohnhäusern nicht die Gesamtkosten auf alle Mieter umlegen, sondern nur auf die jeweiligen Mieter des an einem Standort versicherten Wohnhauses.

Und auch abseits der Wohngebäudeversicherung kann ein Vermieter nicht jegliche, mit einer Vermietung in Verbindung zu setzende Absicherungen, auf den Mieter umlegen oder gar den Abschluss bestimmter Versicherungen durch den Mieter verlangen. Die Kosten für

• Rechtschutzversicherungen,
• Privathaftpflichtversicherungen,
• Reparatur- oder Mietausfallversicherungen

sind reine Vermietersache und können nicht einmal anteilig dem Mieter berechnet werden.

Bei der Wahl der Police für eine entsprechende Absicherung des Gebäudes sollten Vermieter zudem genau hinschauen. Die Tarife fallen durchaus unterschiedlich aus. Zusätzlich ist es sinnvoll, bei Problemen mit dem Versicherer einen Rechtsanwalt für Gebäudeversicherung einzuschalten. So lassen sich teure Irrtümer umgehen.

Welche Voraussetzungen bestehen für eine Umlage?

Wenngleich der Vermieter das Recht hat, die Wohngebäudeversicherung anteilig den jeweiligen Mietern zu berechnen, so gibt es Grenzen und Hürden:

• Ausschluss – mit dem Gebäude in Verbindung stehenden Versicherungen können nur umgelegt werden, wenn es im Mietvertrag einen darauf hinweisenden Passus gibt. Ob dies als einzelner Punkt im Mietvertrag mitgeteilt wird oder ob die Versicherungen als Zusatzpunkt bei der Auflistung der Miet- und Betriebskosten erwähnt werden, ist unerheblich. Wichtig ist, dass es einen Hinweis geben muss.
• Günstige Kurse – der Vermieter ist verpflichtet, eine günstige Wohngebäudeversicherung zu wählen. Ein Preisvergleich ist somit notwendig, auch müssen ältere und eventuell überteuerte Verträge aufgelöst und gegen neue Angebote ersetzt werden.
• Einsichtnahme – der Mieter hat das Recht, auch die Versicherungsunterlagen des Hauses zu kontrollieren, wenn der Vermieter sie in der Betriebskostenabrechnung umlegt und somit auch eine preisliche Einschätzung zu erhalten.
• Berechnung – in der Regel werden die Versicherungskosten anteilig nach der Wohnfläche des Mieters berechnet. Ein Mieter mit einer Singlewohnung von 30 Quadratmetern zahlt somit weniger an Versicherungsnebenkosten als der Mieter in der 120 Quadratmeterwohnung.

Generell gilt die Umlage für Versicherungskosten für die Sach- und Haftpflichtversicherungen. Hierzu zählen neben der Gebäudeversicherung die Glasversicherung, die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und etwaige Versicherungen für den Öltank oder den Aufzug, sofern vorhanden.

Potenzielle Probleme mit der Betriebskostenabrechnung

Wie eingangs schon erwähnt, sorgt die jährliche Betriebskostenabrechnung häufig zu Streitigkeiten. Nicht selten beschäftigt eben diese Abrechnung Rechtsanwälte und Gerichte, weil Posten falsch, fehlerhaft oder gesetzeswidrig aufgeführt und berechnet wurden. Häufig sind folgende Punkte strittig:

• Zeitraum – die Betriebskostenabrechnung muss einen Zeitraum von 12 Monaten betreffen. Eine Ausnahme ist hier der Ein- oder Auszug. Zudem muss die Betriebskostenabrechnung spätestens ein Jahr nach Ablauf des Veranlagungszeitraums beim Mieter eingehen, sonst braucht er Nachzahlungen nicht mehr zu begleichen. Achtung: Eine Erstattung zu Gunsten des Mieters ist unabhängig von der verstrichenen Frist weiterhin zu leisten.
• Sonstiges – manche Vermieter listen einen Abrechnungsposition »Sonstiges« auf. Dies ist nicht rechtens, sofern es keine genaue Auflistung zu den Posten gibt, die unter diesen Punkt fallen. Auf der anderen Seite kann ein Mieter, der bereits viele Jahre diesen Punkt ohne genaue Deklaration akzeptiert hat, nicht plötzlich die Betriebskostenabrechnung bezüglich des Punktes »Sonstiges« anfechten.
• Falsche Umlageschlüssel  - es werden Kosten für den Hausmeister oder den Gärtner abgerechnet, obwohl die Mieter selbst für die Grundstückspflege verantwortlich sind? Auch die Instandhaltung eines Gebäudes ist nicht auf den Mieter umlegbar. Wird die alte Haustür erneuert, da sie nicht mehr schließt, ist dies eine Instandhaltung.
• Heizkosten - der Streitpunkt schlechthin. Zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Dies ist natürlich besonders in den Wohnungen ein Streitfall, bei denen die Heizkörper noch nicht über einen Messpunkt verfügen. Dasselbe gilt für die Abrechnung des Wassers, sofern kein Wasserzähler in der Wohnung verbaut ist. Eine Abrechnung nach Quadratmeterzahl ist hier problematisch, wenn nicht die Personenzahl mitberücksichtigt wird. 

Die Gerichte beschäftigen sich ständig mit dem Thema der Betriebskosten. So entschied das LG Kempten, dass dem Mieter grundsätzlich das Recht zusteht, die Originalunterlagen einzusehen. (LG Kempten, AZ 53 S 740/16). Das Recht bleibt aufrechterhalten, wenn der Mieter aufgrund der großen Entfernung zum Vermieterstandort nicht die Sichtung vor Ort vornehmen kann. Hinsichtlich der »sonstigen Betriebskosten« entschied der Bundesgerichtshof, dass die Dachrinnenreinigung zu diesen gehört, sofern sie regelmäßig ausgeführt werden und im Mietvertrag darauf hingewiesen wurde. Anders sieht es aus, wenn die Dachrinnen nur einmal gesäubert wurden. Nun ist dies eine Instandhaltung, die wiederum nicht umlagefähig ist.

Wie sollen Mieter reagieren?

Wenn sich Mieter unsicher sind, ob ihre Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist, sollten sie zuerst immer das Gespräch suchen. Oft lassen sich Unklarheiten auf diese Weise beseitigen. Gelingt das nicht, gilt:

• Mieterschutzbund – er ist der günstigste Weg, gerade dann, wenn keine Rechtschutzversicherung vorhanden ist.
• Rechtsanwalt – er übernimmt dieselbe Aufgabe, die auch der Mieterschutzbund übernehmen würde. Grundsätzlich wird die Betriebskostenabrechnung überprüft und gegenüber den Vermieter angemahnt, sofern es strittige und klar falsche Punkte gibt.
• Klage – im ärgsten Fall bleibt nur, gegen den Vermieter vor Gericht zu ziehen und auf diese Weise nach einer Klärung zu suchen.

Mieter sollten sich nicht scheuen, für ihr Recht zu kämpfen, wobei jedoch die außergerichtliche Klärung immer im Vordergrund stehen muss. Dies gilt insbesondere für Mieter, die unter einem Dach mit dem Vermieter leben. Ein Gerichtsverfahren stört den Hausfrieden oft nachhaltig.

Auch rund um die Nebenkosten wie die Gebäudeversicherung gibt es immer wieder Streitigkeiten. Bildquelle: @ Brandon Giggs / Unsplash.com

Fazit – wenn der Mietvertrag darauf hinweist

Die Gebäudeversicherung kann auf den Mieter anteilig umgelegt werden, sofern im Mietvertrag darauf hingewiesen wurde. Grundsätzlich sollten Mieter die Betriebskostenabrechnungen immer genau kontrollieren und vor allem darauf bestehen, dass für alle aufgelisteten Kostenpunkte auch Rechnungen in Kopie beiliegen. Der Mieter hat ein Recht einzusehen, welche Rechnungen die Gärtner oder die Versicherungsgesellschaften ausstellen.