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Betriebskostenabrechnung - Was ist ein Vorwegabzug?

In vielen Mietobjekten werden sowohl Gewerbeeinheiten als auch Wohnungen vermietet. Bei dieser Mischnutzung kann es notwendig sein, vor der Betriebskostenabrechnung für die Wohnraummieter die Gesamtkosten einer Kostenart um den gewerblichen Kostenanteil zu bereinigen, da sonst die Wohnraummieter mit Kosten belastet werden, die sie nicht verursacht haben. So ist es beispielsweise nicht unüblich, dass Gebäudeversicherer für den gewerblich vermieteten Teil eine höhere Prämie verlangen oder die Kommunen eine höhere Grundsteuer. Dieser gewerbliche Kostenanteil muss also zuvor ermittelt und von den Gesamtkosten abgezogen werden. Diese Berechnung wird Vorwegabzug genannt.

 

 

Einen Vorwegabzug dürfen sie jedoch nicht "still und leise" durchführen.

[...] dürfen nach der Rechtsprechung des Senats die Kosten nicht vorab - außerhalb der dem Mieter erteilten Abrechnung - um nicht umlagefähige Anteile bereinigt werden; in einem solchen Fall fehlt es an der erforderlichen Angabe der „Gesamtkosten“ (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244 Rn. 9 ff.).

Sie dürfen also nicht den gewerblichen Kostenanteil von der betroffenen Betriebskostenart abziehen und in der Betriebskostenabrechnung für Ihre Wohnraummiete nur die Kosten für die Wohneinheiten nennen. Aus der Abrechnung für Ihre Wohnraummieter muss klar und deutlich hervorgehen, dass ein Vorwegabzug erfolgt ist. Offenzulegen sind die Gesamtkosten sowohl für die Gewerbe- als auch für die Wohnraummieter in der Betriebskostenabrechnung. Zudem sind die jeweiligen Verteilerschlüssel zu erläutern, damit ihre Mieter nachvollziehen können, ob und in welcher Höhe ein Vorwegabzug vorgenommen wurde.

Beispiel: Im Hof ihres Anwesens hat eine Schreinerei eine Lagerhalle und diverse Stellplätze angemietet. Die jährliche Gebäudeversicherung für das gesamte Objekt beträgt 3.200 EUR. Auf Nachfrage teilt Ihnen der Gebäudeversicherer mit, dass von der Beitragssumme 55% auf den Gewerbeanteil entfallen und 45% auf den Wohnraum. In der Betriebskostenabrechnung weisen sie praktischerweise in einer Anlage auf den Vorwegabzug hin.

Anlage 1, Vorwegabzug zu den Kosten der Gebäudeversicherung
Zu Ihrer Information: Laut Angabe des Versicherers XY verteilen sich die Kosten der Gebäudeversicherung wie folgt.

Kosten  der Gebäudeversicherung       3.200,00 €
Anteil Wohnraum lt. Versicherer 45%     1.440,00 €
Anteil Gewerbe lt. Versicherer 55%     1.760,00 €

Die Kosten der Wohneinheiten werden nach dem mietvertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel umgelegt. Die Gewerbeeinheit wird mit den ermittelten Kosten des Gewerbeanteils belastet.

 

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Wann muss ich einen Vorwegabzug vornehmen?

Hier sind bei preisfreiem Wohnraum zunächst die Mietverträge zu prüfen. Haben sie ihrem Mieter vertraglich einen Vorwegabzug zugesichert, müssen sie ihn auch durchführen (BGH VIII ZR 251/05 NZM 2007, 83). Möchten sie sich den jährlichen Mehraufwand bei der Betriebskostenabrechnung sparen, gilt wie immer der Grundsatz "Verträge müssen eingehalten werden". Sie benötigen die Zustimmung ihres Mieters. Wurde bei preisfreiem Mietraum diesbezüglich nichts vereinbart, fällte der Bundesgerichtshof ein sehr arbeitserleichterndes Urteil.

Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05).

Wann ist eine „ins Gewicht fallende Mehrbelastung“ gegeben?
Hier urteilen die Gerichte unterschiedlich. Die Spanne reicht von drei bis fünfzehn Prozent. Prüfen sie deshalb die in Frage kommenden Betriebskostenarten:

  1. Wären die Kosten dieser Betriebskostenart niedriger, wenn das Gewerbe als Wohnraum vermietet wäre?
  2. Wenn ja, fällt diese Mehrbelastung ins Gewicht?

Können Sie beide Fragen mit ja beantworten, müssen sie einen Vorwegabzug vornehmen.

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