Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht.

Der Fall

In dem dazu verhandelten Fall verursachte die 12-jährige Tochter der Mieter fahrlässig einen nicht unerheblichen Brandschaden in der Mietwohnung. Die Mieter forderten von ihrem Vermieter daraufhin die Beseitigung des Brandschadens und sie wollten bis zur Beseitigung des Schadens die Miete mindern. Der Vermieter weigerte sich den Brandschaden beseitigen zu lassen oder seine Gebäudeversicherung einzuschalten. Er argumentierte, dass ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht hat, weder einen Mangelbeseitigungsanspruch hat, noch eine Minderung der Miete geltend machen könne. Ich denke, viele stimmen da erst einmal spontan zu.

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof hatte da eine andere und auch korrekte Sicht auf die Dinge. Hiernach darf ein Mieter erwarten, als Gegenleistung für die (anteilig) von ihm getragenen Versicherungsprämien im Schadensfall einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Deshalb ist ein Rückgriff des Versicherers auf den Mieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch einen stillschweigenden Regressverzicht bei Fahrlässigkeit ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohngebäudeversicherung in Anspruch nimmt, so dass der Mieter im Ergebnis so steht, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen.

Der Vermieter hat dagegen im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, anstelle der Versicherung den Mieter in Anspruch zu nehmen. Vielmehr ist der Vermieter aufgrund dieser Interessenlage regelmäßig verpflichtet, auf die Versicherung zurückzugreifen oder gegenüber dem Mieter auf Schadensersatz zu verzichten (BGH, VIII ZR 191/13).

Risiko Mietausfall in der Gebäudeversicherung

Viele Gebäudeversicherungen umfassen auch die Erstattung eines eventuellen Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens. Kürzt die Mieterin die Miete um 20% wegen eines Leitungsrohrbruches oder Hagelschadens, bekommt der Vermieter neben den Kosten der Schadensbeseitigung auch diesen Mietausfall von seiner Gebäudeversicherung ersetzt.

Nun stellt sich die Frage, ob ein Mieter diesen in der Gebäudeversicherung enthaltenen Kostenanteil zahlen muss oder ob der Eigentümer die Versicherungsprämie nicht um diesen Anteil kürzen muss, denn nach §§ 88, 89 VVG (Versicherungsvertragsgesetz) liegt ein Versicherungsfall für die Gebäudeversicherung vor, wenn an dem Gebäude ein Sachschaden entstanden ist. In einem solchen Fall, deckt die Gebäudeversicherung die Schadensbeseitigungskosten ab und dient der Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Sache.

Bei dem mitversicherten Mietausfallrisiko handelt es sich jedoch nicht um die Kosten einer Sachversicherung. Hier geht es, wie bei einer separat abgeschlossenen Mietausfallversicherung, vorrangig um die finanziellen Interessen des Vermieters. Eine separat abgeschlossene Mietausfallversicherung darf deshalb regelmäßig nicht in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Was sagt der BGH zu diesem Risikoeinschluss?

• Betriebskosten sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- (und Haftpflicht-) Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - XII ZR 129/09).
  Grundsätzlich sind die Richter der Auffassung, dass die Kosten einer Gebäudeversicherung auch dann Kosten einer von § 2 Nr. 13 BetrKV erfassten Sachversicherung sind, wenn sie einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt.
• Ein mitversichertes Mietausfallrisiko in einer Gebäudeversicherung ist kein eigenständiger Versicherungsfall, sie ist Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung.
• Die Betriebskostenverordnung unterbindet auch nicht explizit die Umlage eines durch die Gebäudeversicherung eingeschlossenen gedeckten Mietausfalls.
• Auch der Mieter hat letztendlich einen Vorteil. Die Gegenleistung besteht für ihn darin, dass er geschützt ist, wenn er fahrlässig einen Schaden verursacht. Er ist nicht verpflichtet, einen solchen Schaden auf eigene Kosten zu beseitigen. Vielmehr ist der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Schadensfall verursacht hat, regelmäßig auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt. Dies kommt einem Wohnraummieter auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall.

Leitsatz BGH

Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 13 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens umlagefähig (BGH, Urteil vom 6. Juni 2018 - VIII ZR 38/17).