Ein Mieter muss erkennen können, welche Kosten mit der Miete abgegolten sind und welche Kosten neben der Miete noch auf ihn zukommen. Entsprechend haben sich vier Mietbegriffe zur Unterscheidung entwickelt.
1. Bruttokaltmiete
Eine Bruttokaltmiete liegt vor, wenn die Kosten für Heizung und Warmwasser gesondert abgerechnet werden und alle kalten Betriebskosten in der Miete enthalten sind. Verwechseln Sie die Bruttokaltmiete nicht mit der Betriebskostenpauschale. Die Betriebskostenpauschale wird zusätzlich zur vereinbarten Miete gezahlt. Die Bruttokaltmiete ist die Vertragsform, die bei fehlender oder unwirksamer Betriebskostenvereinbarung vom Gesetzgeber vorgesehen ist.
Beispiel Bruttokaltmiete
Miete | 600,00 € | |
Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten | 80,00 € | |
Vorauszahlung auf die übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV | - | |
Summe | 680,00 € |
2. Kaltmiete
Auch Grund- oder Netto-Kaltmiete genannt, ist die Miete, die allein für die Überlassung der Wohnung zu zahlen ist. Alle anfallenden warmen und kalten Betriebskosten müssen vom Mieter zusätzlich zur Miete gezahlt werden. Dies kann in Form einer Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung oder einer Betriebskostenpauschale geschehen.
Betriebskostenvorauszahlungen
Vereinbaren Mieter und Vermieter Vorauszahlungen über die Betriebskosten müssen bei der Bemessung der Vorauszahlung folgende Grundsätze beachten:
- Es dürfen nur die 17 Kostenarten umgelegt werden, die in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.
- Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe verlangt werden
Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB dürfen Sie von Ihrem Mieter nur angemessene Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Das bedeutet laut Bundesgerichtshof, dass Sie ruhig zu niedrige, aber nicht zu hohe Vorauszahlungen verlangen können.
Beispiel: Vereinbarung mit separatem Ausweis der Heiz- und Warmwasserkosten und kalten Betriebskosten
Miete | 600,00 € | |
Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten | 80,00 € | |
Vorauszahlung auf die übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV | 60,00 € | |
Summe | 740,00 € |
Beispiel: Ausweis der Vorauszahlungen in einer Summe
Miete | 600,00 € | |
Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV | 140,00 € | |
Summe | 740,00 € |
Das Wirtschaftlichkeitsgebot
Vermieter müssen auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis beim Einkauf von Fremdleistungen achten und prüfen, ob die Kosten erforderlich sind, beispielsweise:
- Welche Wartungsintervalle sind bei haustechnischen Einrichtungen angemessen?
- Welche Risiken müssen wirklich mit den entsprechenden Versicherungen abgedeckt werden?
- Welche Reinigungsintensität ist erforderlich?
Betriebskostenpauschale
Mieter und Vermieter können zusätzlich zur Miete auch eine Pauschale für die Betriebskosten vereinbaren. Auch hier dürfen nur die Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden, die in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.
Die Abrechnung der Heiz- und /oder Warmwasserkosten nimmt eine Sonderstellung innerhalb der Betriebskostenabrechnung ein. Heiz- und/oder Warmwasserkosten müssen, bis auf wenige Ausnahmen, nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Es kann in der Regel nur eine Pauschale für die kalten Betriebskosten vereinbart werden.
Beispiel Betriebskostenpauschale
Miete | 600,00 € | |
Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten | 80,00 € | |
Pauschale auf die übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV | 90,00 € | |
Summe | 770,00 € |
Die Betriebskostenpauschale hat bei vielen Vermietern einen schlechten Ruf, da sie fürchten, auf steigenden Kosten sitzen zu bleiben. Das muss mit der entsprechenden Anpassungsklausel im Mietvertrag nicht sein! Hierzu reicht der Zusatz „Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, bleiben Erhöhungen oder Ermäßigungen gemäß 560 BGB vorbehalten“.
3. Teilinklusivmiete
Die Teilinklusivmiete ist eine Kombination aus Brutto-Kaltmiete und Netto-Kaltmiete. Hier werden nur einzelne Positionen der kalten Betriebskosten auf den Mieter umgelegt, andere Positionen sind in der Grundmiete enthalten. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen auch hier immer mit dem tatsächlichen Verbrauch abrechnet werden.
Beispiel Teilinklusivmiete
Miete | 600,00 € | |
Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten | 80,00 € | |
Vorauszahlung für Frischwasser, | ||
Müllbeseitigung und Gebäudereinigung | 40,00 € | |
Summe | 720,00 € |
4. Bruttowarmmiete
Von einer Brutto-Warmmiete spricht man, wenn alle Kosten, auch die Heiz- und Warmwasserkosten, bereits in der Miete enthalten sind. Bitte beachten Sie, dass nach der Heizkostenverordnung eine Brutto-Warmmiete nur in Ausnahmefällen zulässig ist.
Beispiel Bruttowarmmiete
Miete | 600,00 € | |
Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasserkosten | - | |
Vorauszahlung auf die übrigen Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV | - | |
Summe | 600,00 € |
