Ein Mieter muss erkennen können, welche Kosten mit der Miete abgegolten sind und welche Kosten neben der Miete noch auf ihn zukommen. Entsprechend haben sich vier Mietbegriffe zur Unterscheidung entwickelt.

1. Bruttokaltmiete

Eine Bruttokaltmiete liegt vor, wenn die Kosten für Heizung und Warmwasser gesondert abgerechnet werden und alle kalten Betriebskosten in der Miete enthalten sind. Verwechseln Sie die Bruttokaltmiete nicht mit der Betriebskostenpauschale. Die Betriebskostenpauschale wird zusätzlich zur vereinbarten Miete gezahlt. Die Bruttokaltmiete ist die Vertragsform, die bei fehlender oder unwirksamer Betriebskostenvereinbarung vom Gesetzgeber vorgesehen ist.

Beispiel Bruttokaltmiete

2. Kaltmiete

Auch Grund- oder Netto-Kaltmiete genannt, ist die Miete, die allein für die Überlassung der Wohnung zu zahlen ist. Alle anfallenden warmen und kalten Betriebskosten müssen vom Mieter zusätzlich zur Miete gezahlt werden. Dies kann in Form einer Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung oder einer Betriebskostenpauschale geschehen.

Betriebskostenvorauszahlungen

Vereinbaren Mieter und Vermieter Vorauszahlungen über die Betriebskosten müssen bei der Bemessung der Vorauszahlung folgende Grundsätze beachten:

• Es dürfen nur die 17 Kostenarten umgelegt werden, die in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.
• Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe verlangt werden
  Nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB dürfen Sie von Ihrem Mieter nur angemessene Betriebskostenvorauszahlungen verlangen. Das bedeutet laut Bundesgerichtshof, dass Sie ruhig zu niedrige, aber nicht zu hohe Vorauszahlungen verlangen können.

Beispiel: Vereinbarung mit separatem Ausweis der Heiz- und Warmwasserkosten und kalten Betriebskosten

Beispiel: Ausweis der Vorauszahlungen in einer Summe

Betriebskostenpauschale

Mieter und Vermieter können zusätzlich zur Miete auch eine Pauschale für die Betriebskosten vereinbaren. Auch hier dürfen nur die Kostenarten auf den Mieter umgelegt werden, die in § 2 der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.

Die Abrechnung der Heiz- und /oder Warmwasserkosten nimmt eine Sonderstellung innerhalb der Betriebskostenabrechnung ein. Heiz- und/oder Warmwasserkosten müssen, bis auf wenige Ausnahmen, nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Es kann in der Regel nur eine Pauschale für die kalten Betriebskosten vereinbart werden.

Beispiel Betriebskostenpauschale

Die Betriebskostenpauschale hat bei vielen Vermietern einen schlechten Ruf, da sie fürchten, auf steigenden Kosten sitzen zu bleiben. Das muss mit der entsprechenden Anpassungsklausel im Mietvertrag nicht sein! Hierzu reicht der Zusatz „Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, bleiben Erhöhungen oder Ermäßigungen gemäß 560 BGB vorbehalten“.

3. Teilinklusivmiete

Die Teilinklusivmiete ist eine Kombination aus Brutto-Kaltmiete und Netto-Kaltmiete. Hier werden nur einzelne Positionen der kalten Betriebskosten auf den Mieter umgelegt, andere Positionen sind in der Grundmiete enthalten. Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen auch hier immer mit dem tatsächlichen Verbrauch abrechnet werden.

Beispiel Teilinklusivmiete

4. Bruttowarmmiete

Von einer Brutto-Warmmiete spricht man, wenn alle Kosten, auch die Heiz- und Warmwasserkosten, bereits in der Miete enthalten sind. Bitte beachten Sie, dass nach der Heizkostenverordnung eine Brutto-Warmmiete nur in Ausnahmefällen zulässig ist.

Beispiel Bruttowarmmiete