Zur Miete in der Eigentumswohnung? Welcher Umlageschlüssel zählen?

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten, dann ist in der Regel eine Wohnungseigentumsverwaltung mit der Verwaltung des Gebäudes beauftragt. Im Rahmen ihrer Aufgaben fertigt dieser Dienstleister jährlich die Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft an.
Hieran denken viele Wohnungseigentümer bei Abfassung des Mietvertrages nicht: Die „Betriebskosten“ werden nicht, wie es der Gesetzgeber für Mietwohnungen vorsieht nach der Wohnfläche verteilt, sondern nach den in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer vereinbarten Verteilerschlüsseln. So kann in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein, dass einige Kostenarten nach der Anzahl der Wohneinheiten umgelegt werden oder nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Für viele Kostenarten ist die Verteilung nach den sogenannten Miteigentumsanteile (oft MEA abgekürzt) vorgeschrieben.

 

Amazon Werbung

rechne mit deinem mieter ab

Rechne mit Deinem Mieter ab! Betriebskosten, die zweite Miete.

In etwa die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen ist nicht korrekt; so der Deutsche Mieterbund. Allerdings eben längst nicht immer zu Lasten der Mieter!

Verlieren Sie als Vermieter nicht länger unnötig Geld. Lesen Sie diesen Ratgeber und Ihre Abrechnungen werden von da an Profiansprüchen genügen.

 

Was sind Miteigentumsanteile?

Das Wohnungseigentumsgesetz (abgekürzt WoEigG), das für die Wohnungseigentümergemeinschaften zuständig ist, definiert die Miteigentumsanteile als das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Anders ausgedrückt: Mit Sondereigentum meint der Gesetzgeber die Wohnfläche der Wohnung und zum Gemeinschaftseigentum gehören in der Regel die gemeinsam genutzten Flächen des Hauses. Hierzu zählen zum Beispiel Gemeinschaftskeller, Waschräume, Fahrradkeller oder auch der Hausflur. In der Summe beinhalten die Mteigentumsanteile also mehr Quadratmeter als die reine Wohnfläche der Wohnung.

Früher konnte ein Vermieter, wenn mietvertraglich kein Umlageschlüssel vereinbart war, die Umlageschlüssel größtenteils frei festlegen. Das ist heute nicht mehr möglich. Seit dem 01.09.2001 muss, wenn die Kosten nicht nach der Wohnfläche verteilt werden sollen, die anderweitige Verteilung, somit auch die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen, im Mietvertrag explizit vereinbart werden. Wenn der Vermieter einer Eigentumswohnung also nicht vertraglich festgehalten hat, dass er die Betriebskosten nach den für die Gemeinschaft geltenden Verteilerschlüsseln umlegen möchte, ist er an die Verteilung nach der Wohnfläche gebunden, muss zum Taschenrechner greifen und die Kosten nach Quadratmetern umlegen. Er kann sich auch nicht nachträglich darauf berufen, dass innerhalb der Eigentümergemeinschaft ganz anders abgerechnet wird.

Achten sie als Mieter oder Vermieter also auf die Verteilerschlüssel der unterschiedlichen Kostenarten in der Hausgeldabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Diese Kosten darf der vermietende Wohnungseigentümer nicht umlegen

Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf seinem Mieter nur die Kostenarten entsprechend der Betriebskostenverordnung in Rechnung stellen. Da fast alle Wohnungseigentumsverwaltungen mit EDV-Abrechnungsprogrammen arbeiten, die gleichzeitig auch in der Mietverwaltung eingesetzt werden, erfolgt die Aufteilung in auf den Mieter umlegbare und nicht umlegbare Ausgaben automatisch und ist auch auf den Audrucken optisch voneinander getrennt. Ein Abgleich mit der Betriebskostenverordnung fällt also leicht.

- Verwaltungsgebühren des WEG-Verwalters
- Kontoführungsgebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Die Kosten der Instandhaltungen und Sanierungen
- Die Kosten einer Beiratshaftpflichtversicherung
- Aufwandsentschädigungen des Beirates
- Versammlungskosten der Eigentümergemeinschaft (zum Beispiel Saalmiete)
- Die Kosten zur Führung des Beschlussprotokolls der Wohnungseigentümergemeinschaft
- Sonstige Aufwendungen
- Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandhaltungen oder Reparaturen

Nichts vereinbart! Wie komme ich an die Summe der Wohnflächen?

Hier wird die Hausverwaltung helfen können, alternativ prüfen sie die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft. In ihr ist die dingliche Aufteilung des Gebäudes (unter anderem auch eine Wohnflächenberechnung) und die Umrechnung in Miteigentumsanteile verzeichnet. Wenn sie Glück haben, wurde nur die Summe der Wohnflächen zur Berechnung der Miteigentumsanteile herangezogen, dann entsprechen zum Beispiel 10.000 Tausendstel Miteigentumsanteile 450 m² Gesamtwohnfläche. Die Umrechnung für den Mieter fällt dann leicht.

Alternativ hilft ein Blick in die Heizkostenabrechnung, wenn es in der Wohnungseigentumsanlage eine Zentralheizung gibt. Der Grundkostenanteil wird nach der beheizten Wohnfläche verteilt, der in der Regel der Wohnfläche entspricht.

§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

| Anzeige

betriebskostenverordnung aktuelle fassung

| Top 3 Mietvertrag

| Top 3 Mietkaution

Kostenloser Newsletter

Einmal monatlich 4 kostenlose Infos zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht

© 2018 Deutsches Mietrecht
Cookies erleichtern die Bereitstellung der auf Webseiten angebotenen Dienste. Um den vollen Funktionsumfang einer Webseite zu nutzen sind Cookies oft zwingend notwendig.
Weitere Informationen Ok Ablehnen