Eigentumswohnung vermietet? Welcher Umlageschlüssel zählt?

Hieran denken viele Wohnungseigentümer nicht, wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten: Wohnungseigentümergemeinschaften legen die Kosten nach den in der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft oder in einem nachgelagerten Beschluss vereinbarten Umlageschlüssel um und der kann für jede Kostenart anders sein. Zudem steht es jeder Eigentümergemeinschaft relativ frei, die Umlageschlüssel einer Kostenart auf der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung für die Zukunft neu zu regeln.

Was sind Miteigentumsanteile?

Ein Miteigentumsanteil ist ein rechnerischer Bruchteil am Eigentum einer Eigentümergemeinschaft.

Bei der Teilung legt der teilende Eigentümer für jedes Sondereigentum fest, wie viele MEA dadurch repräsentiert werden. Meist werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr.

Beispiel: Die Summe aller Wohn-, Teil- und Nutzflächen des Sondereigentums an einem Gebäude beträgt 800 Quadratmeter. Dann entfallen auf jeden Quadratmeter:

1.000 Teile : 800 Quadratmeter = 1,25 MEA.

Die Miteigentumsanteile einer Wohnung mit 50 m² Wohnfläche, entsprächen demnach 50 m² × 1,25 MEA = 62,5/1.000 MEA.


Wenn die Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft mit ihren abweichenden Umlageschlüsseln Basis Ihrer Betriebskostenabrechnung sein soll, muss dies im Mietvertrag mit Ihrem Mieter vereinbart sein.

Wurde mietvertraglich nichts vereinbart, gilt die Umlage der kalten Betriebskosten nach der Fläche und Sie müssen zum Taschenrechner greifen und die Miteigentumsanteile in Quadratmeter umrechnen. Wird eine Betriebskostenart durch eine erfasste Verursachung oder einen erfassten Verbrauch ermittelt, müssen Sie die Kosten nach Verursachung oder Verbrauch umlegen.

Sie können sich nicht nachträglich darauf berufen, dass innerhalb der Eigentümergemeinschaft ganz anders abgerechnet wird.


Heizkosten: Hier ist die Heizkostenverordnung zu beachten. Das festgelegte Verhältnis sollte auch in den Mietvertrag übernommen werden.

Grundsteuer: Eigentumswohnungen werden als eigenständiges Objekt vom zuständigen Finanzamt mit einer eigenen Steuernummer erfasst und bewertet. Die Grundsteuer wird von der Kommune unmittelbar beim Wohnungseigentümer mittels Bescheid angefordert und ist unmittelbar an die Kommune zu zahlen. Daher ist die Grundsteuer nicht im Hausgeld enthalten. Die Grundsteuer einer vermieteten Eigentumswohnung können Sie direkt auf den Mieter oder die Mieterin umlegen.

Gebühren für den Kabelanschluss: Wenn in der Gemeinschaftsordnung eine gleichmäßige Verteilung der Kabelgebühren auf Wohneinheiten vereinbart ist, sollte dies auch im Mietvertrag so festgehalten sein.

Hauswartgebühren und Ähnliches: Werden diese Bewirtschaftungskosten nach Miteigentumsanteilen abgerechnet, sollte mit dem Mieter der Umlagemaßstab „Miteigentumsanteil” für diese Kosten vereinbart worden sein.

Und wenn die Gemeinschaft Verteilerschlüssel ändert?

Sie sollten prüfen, ob eine Vereinbarung existiert, nach der künftige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft so weit wie möglich in den Mietvertrag eingebunden sind.

Beispiel einer Vertragsklausel: „Von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasste Beschlüsse und Vereinbarungen, die für den Vermieter verbindlich sind, gelten auch für das Mietverhältnis, wenn dadurch die Vereinbarungen im Mietvertrag nicht unzumutbar abgeändert werden. Entsprechende Beschlüsse und Vereinbarungen teilt der Vermieter dem Mieter mit.”

Solche Regelungen haben den Vorteil, dass zumindest eine Verbindung zwischen dem Mietvertrag und den Beschlüssen der Gemeinschaft zustande kommt. In einem etwaigen Rechtsstreit kann sich der Mieter deshalb nicht darauf berufen, dass die WEG-Beschlüsse von vornherein keine Bindungswirkung für ihn entfalten.

Inwieweit die Beschlüsse der Eigentümerversammlung den Mieter konkret verpflichten können, ist aber immer eine Frage des Einzelfalls.

NEU: WEG-Reform November 2020

Erfreulich für neuvermietende Wohnungseigentümer: Miet- und Wohnungseigentumsrecht wurden unter anderem bezüglich der Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung harmonisiert. In § 556a BGB „Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten“ wurde der neue Absatz 3 eingefügt.

(3) Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten abweichend von Absatz 1 nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab umzulegen. Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen.“

Bei Neuabschluss eines Mietvertrages genügt es nun, mietvertraglich die Verteilung nach den von der Gemeinschaft beschlossenen Umlageschlüsseln zu vereinbaren. Sollte die Gemeinschaft auf einer Eigentümerversammlung auf die Idee kommen für eine Kostenart den Umlageschlüssel zu ändern, sind Sie auch auf der sicheren Seite. Sie können Ihren Mieter bei Nachfrage auf die neue gesetzlichen Regelung verweisen.

Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages müssen Sie daher tunlichst darauf achten, dass Sie § 556a Absatz 3 BGB in Ihren Mietvertrag aufnehmen oder dass diese Option in einem gekauften Formularmietvertrag ausgewählt werden kann.

Diese Kosten darf der vermietende Wohnungseigentümer nicht umlegen

Der Vermieter einer Eigentumswohnung darf seinem Mieter nur die Kostenarten entsprechend der Betriebskostenverordnung in Rechnung stellen. Da fast alle Wohnungseigentumsverwaltungen mit EDV-Abrechnungsprogrammen arbeiten, die gleichzeitig auch in der Mietverwaltung eingesetzt werden, erfolgt die Aufteilung in auf den Mieter umlegbare und nicht umlegbare Ausgaben automatisch und ist auch auf den Audrucken optisch voneinander getrennt. Ein Abgleich mit der Betriebskostenverordnung fällt also leicht.

  • Verwaltungsgebühren des WEG-Verwalters
  • Kontoführungsgebühren der Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Die Kosten der Instandhaltungen und Sanierungen
  • Die Kosten einer Beiratshaftpflichtversicherung
  • Aufwandsentschädigungen des Beirates
  • Versammlungskosten der Eigentümergemeinschaft (zum Beispiel Saalmiete)
  • Die Kosten zur Führung des Beschlussprotokolls der Wohnungseigentümergemeinschaft
  • Sonstige Aufwendungen
  • Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandhaltungen oder Reparaturen

Da fast alle Wohnungseigentumsverwaltungen mit EDV-Abrechnungsprogrammen arbeiten, die gleichzeitig auch in der Mietverwaltung eingesetzt werden, erfolgt die Aufteilung in der Regel in auf den Mieter umlegbare und nicht umlegbare Ausgaben automatisch und ist auch auf den Ausdrucken optisch voneinander getrennt oder gekennzeichnet. Ein Abgleich mit der Betriebskostenverordnung fällt also leicht.


Nichts vereinbart! Wie komme ich an die Summe der Wohnflächen?

Hier wird die Hausverwaltung helfen können, alternativ prüfen sie die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft. In ihr ist die dingliche Aufteilung des Gebäudes (unter anderem auch eine Wohnflächenberechnung) und die Umrechnung in Miteigentumsanteile verzeichnet. Wenn sie Glück haben, wurde nur die Summe der Wohnflächen zur Berechnung der Miteigentumsanteile herangezogen, dann entsprechen zum Beispiel 10.000 Tausendstel Miteigentumsanteile 450 m² Gesamtwohnfläche. Die Umrechnung für den Mieter fällt dann leicht.

Alternativ hilft ein Blick in die Heizkostenabrechnung, wenn es in der Wohnungseigentumsanlage eine Zentralheizung gibt. Der Grundkostenanteil wird nach der beheizten Wohnfläche verteilt, der in der Regel der Wohnfläche entspricht.