Streitfall Betriebskostenabrechnung | Urteile und Fallbeispiele

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Weder für Vermieter noch Mieter sind die Betriebskostenabrechnungen eine Freude, vielmehr bieten sie allzu häufig Anlass für Ärger. Da helfen auch die gesetzlichen Regelungen bisweilen nur wenig, denn trotz aller Vorgaben – etwa bezüglich der Möglichkeit, die Betriebskosten auf die Mieter umzulegen – sind es meist Einzelfragen, die ein gerichtliches Einschreiten notwendig machen.

Die Betriebskosten beschäftigen daher immer wieder den Bundesgerichtshof, der damit die Weichen für den weiteren juristischen Umgang mit ähnlichen Problemen stellt – eine Zusammenstellung von Beispielen und dazugehörigen Urteilen zeigt die Arbeit des BGH auf. Allerdings ohne einen Anspruch auf die ohnehin kaum zu bewerkstelligende Vollständigkeit.

Die Betriebskostenabrechnung und ihr Potenzial als juristisches Streitobjekt

Obwohl die Abrechnung der vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen beim Wohnen zur Miete obligatorisch ist, sorgt sie immer noch und immer wieder für Streitigkeiten, die auch die Juristen beschäftigen – bis hin zum Bundesgerichtshof. Dabei ist die rechtliche Lage eigentlich klar, es gibt genaue Regelungen für die statthaften Kostenpunkte, für Fristen etc.

Das Problem an den Abrechnungen besteht darin, dass oftmals schon kleine Ungenauigkeiten ausreichen, um nicht mehr der korrekten Form zu entsprechen.
So ist in der Betriebskostenverordnung klar definiert, was unter den Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, zu fassen ist. Das sind nämlich

  • die Heizkosten,
  • die Kosten für die Wasserversorgung und –erwärmung,
  • die Gebühren für Abwasser,
  • die Gebühren für die Müllabfuhr,
  • die Kosten für die Straßenreinigung,
  • die Grundsteuer,
  • die Kosten für einen Hausmeister oder für Reinigungs- und Gartenarbeiten,
  • die Kosten für Haftpflicht- oder Gebäudeversicherungen.

Im Übrigen werden auch die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs auf alle Bewohner umgelegt, das Bewohnen einer Erdgeschosswohnung kann dabei nicht als Grund für eine Zahlungsverweigerung angeführt werden. Es ist außerdem von Vermieterseite durchaus legitim, Wartungskosten für Rauchmelder und Alarmanlagen unter den Betriebskosten zu verbuchen. Einzige Bedingung: Alle Kosten, die in Rechnung gestellt werden, müssen auch so im Mietvertrag zu finden sein. Die gerichtlichen Urteile hierzu fallen allerdings unterschiedlich aus.

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Daneben gibt es aber eine Reihe von Kosten, die selbst unter diesen Umständen keine rechtliche Grundlage haben:

  • Einzahlungen in gemeinschaftliche Rücklagen, aus denen die Instandhaltung und Sanierung von Häusern mit mehreren Eigentumswohnungen finanziert werden sollen,
  • Gebühren, die durch eine Hausverwaltung entstehen,
  • Aufwendungen für Reparaturen und die Instandhaltung sowie
  • Kontoführungsgebühren oder andere Bankkosten

können von Rechts wegen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Dass bei Zuwiderhandlungen Rechtsstreitigkeiten drohen, ist daher einerseits verständlich, andererseits könnten sie auch leicht verhindert werden. Ähnlich verhält es sich mit den festgesetzten Fristen für die Abrechnung, die ebenfalls Anlass zum Klagen liefern können.

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