Zwei interessante Urteile, von denen zumindest ein Urteil vielen Vermietern die Betriebskostenabrechnung erleichtert. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (Leistungsprinzip) oder ob er stattdessen auch einfach die Kosten abrechnen kann, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde, das sogenannte Abflussprinzip oder auch Ausgabenrechnung genannt.

Ein Beispiel: Die Betriebskosten werden kalenderjährlich abgerechnet, also von Januar 2016 bis Dezember 2016. Nun erhält der Vermieter im Mai 2016 die Beitragsrechnung zur Gebäudeversicherung für den Zeitraum Juni 2016 bis Mai 2017. Nach dem Abflussprinzip erfolgt keine Abgrenzung für die beiden Jahre. Der Beitrag zur Gebäudeversicherung aus Mai 2016 wird bei der Betriebskostenabrechnung des Jahres 2016 eingestellt, da die Rechnung im Jahr 2016 in voller Höhe gezahlt wurde. Nach dem Leistungsprinzip müsste der Vermieter die Rechnung auf die Zeiträume Juni 2016 bis Dezember 2016 und Januar 2017 bis Mai 2017 aufteilen.

 

Die Abrechnung der „kalten“ Betriebskosten

In dem vor dem Bundesgerichtshof verhandelten Fall, ging es um die Frischwasser- und Abwasserkosten eines Objektes. Die Vermieterin rechnete auch gegenüber ihren Mietern diejenigen Kosten ab, die sie Abrechnungsjahr an den Wasserversorger gezahlt hatte, nämlich die im Abrechnungsjahr fälligen Vorauszahlungen sowie eine Nachzahlung aus dem Vorjahr, die sie aufgrund der im Sommer des Abrechnungsjahres erhaltenen Abrechnung zu leisten hatte. Die Mieterin war jedoch der Auffassung, dass die Vermietern nur die Kosten des im Abrechnungsjahr tatsächlich verbrauchten Wassers/beseitigten Abwassers in Rechnung stellen dürfe.

Die Richter des Bundesgerichtshofes schauten in das BGB und tatsächlich, das Mietrecht enthält keine Bestimmung über die Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten Abrechnungszeitraum. Ob dies nun von der Legislative gewollt oder schlicht vergessen oder schlampig formuliert wurde kann man diskutieren. Und so konnte das Ergebnis der richterlichen Überlegungen nur lauten:

„Den Vorschriften der §§ 556 ff. BGB und den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass das Bürgerliche Gesetzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebskosten festlegt. Auch vertraglich ist die Klägerin nicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden.“

„Auch das Abflussprinzip ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet wird. Die Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls für bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen erheblich.“

| BGH, VIII ZR 27/07

Fazit zur Abrechnung der "kalten" Betriebskosten

• Ob Gebäudeversicherung, Wasser oder Abfallgebühren: Die Kosten der „kalten“ Betriebskosten können nach dem Abflussprinzip in die Betriebskostenabrechnung einfließen.
• Dies gilt auch dann, wenn Betriebskosten, beispielweise durch Wasseruhren, verbrauchsabhängig erfasst werden. Hier können die im Abrechnungsjahr gezahlten Kosten anteilig auf die verbrauchte Menge verteilt werden.

Die Abrechnung der „warmen“ Betriebskosten

Nach dem Abflussprinzip wurden und werden auch nicht wenige Heizkostenabrechnungen erstellt, da viele Energielieferanten unterjährig abrechnen. Der Bundesgerichtshof hatte auch hier die Entscheidung zu treffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip zulässig ist und kam zu dem Ergebnis:

Nein, für die Heizkostenabrechnung ist die Heizkostenverordnung zuständig und nach § 7 Abs. 2 der HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraums tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Das Gericht entschied weiter, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenabrechnung in Höhe von 15% (§ 12 HeizkostenV) durch den Mieter ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht. Der inhaltliche Fehler muss korrigiert werden.

| BGH, Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11

Fazit zur Heizkostenabrechnung

• In die Heizkostenabrechnung muss die Menge der im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchen Brennstoffe eingestellt werden.
• Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen "kalten" Betriebskosten gibt es hinsichtlich der Heizkosten eine gesetzliche Regelung, die den Vermieter verpflichtet, die Kosten nach dem im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoff abzurechnen.
• Dem wird nur die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip gerecht. Nach dem Abflussprinzip erstellte Heizkostenabrechnungen sind deshalb inhaltlich fehlerhafte Abrechnungen und müssen korrigiert werden.