Bestimmt der Mietvertrag, dass die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind, kann der Vermieter seinem Mieter auch die jährliche Wartung der Etagenheizung in Rechnung stellen. Ist das nicht der Fall oder ist die Vereinbarung unwirksam, ist der Vermieter zur alleinigen Zahlung verpflichtet.
Kostenobergrenzen: Änderung der Rechtsprechung
In älteren Mietverträgen ist die Höhe der zu zahlenden Wartungskosten oft gedeckelt. Dies fußt auf einer Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1991. Die Karlsruher Richter vertraten damals die Auffassung, dass das Fehlen einer Obergrenze den Mieter benachteiligt (§ 307 BGB) und erklärten formularvertragliche Klauseln ohne Kostenbegrenzuung für komplett unwirksam (BGH, Urteil vom 15. Mai 1991, Az. VIII ZR 38/90). Die Rechtsprechung wurde vom BGH im Jahr 2012 aufgegeben. Alte mietvertragliche Vereinbarungen mit Kostenobergrenze behalten trotzdem ihre Gültigkeit, aber in seinem neueren Urteil stellt der BGH klar:
- Die Wartungskosten für eine Gastherme gehören zu den Betriebskosten einer Wohnung im Sinne von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 4 d BetrKV. Sie können gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden.
- Die Betriebskosten einer Mietwohnung, deren Umlegung auf den Mieter entweder gesetzlich bestimmt oder von den Vertragsparteien vereinbart ist, hat der Mieter grundsätzlich in der angefallenen Höhe zu tragen. Eine Obergrenze dafür sieht die gesetzliche Regelung nicht vor. Es ist lediglich das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten (BGH, Urteil vom 7. November 2012 - Az. VIII ZR 119/12).
Die Thermenwartung wird im Mietvertrag noch einmal gesondert behandelt
Manchmal wird die Kostentragung der Thermenwartung im Mietvertrag unter dem Punkt „Sonstiges“ oder „Instandhaltung/Instandsetzung“ noch einmal explizit erwähnt.
- Beispiel aus einem Mietvertrag: "Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma … durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten."
- Beispiel aus einem Mietvertrag: "Der Mieter muss die Kosten für die Thermenwartung übernehmen."
Dies hat keinen Einfluss auf die Kostentragungspflicht des Mieters. Die Kosten sind auch in solchen Fällen als Betriebskosten umlegbar. Die Vertragsbestimmung ist wirksam (ebenfalls BGH, Urteil vom 07. November 2012, Az. VIII ZR 119/12).
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Wenn der Mieter laut Mietvertrag die Wartung in Auftrag geben soll
Auch recht häufig findet man in Formularmietverträgen die Vereinbarung, dass der Mieter die Kosten der Wartung übernehmen muss und einen Wartungsvertrag abschließen oder eine Fachfirma direkt beauftragen soll.
Beispiel aus einem Mietvertrag: Betreibt der Mieter die Heizung selbst (z.B. Etagenheizung), dann ist er verpflichtet, diese in Betrieb zu halten, zu reinigen und warten zu lassen und alle Betriebskosten zu tragen. Die Wartung ist jährlich nach Ende der Heizperiode vorzunehmen. Auf Verlangen des Vermieters hat der Mieter einen Wartungsvertrag mit einer Fachfirma abzuschließen und eine vom Vermieter vorgeschlagene Firma damit zu beauftragen, soweit eine andere Firma nicht preisgünstiger ist.
Eine typische Vornahmeklausel und Vornahmeklauseln sind in einem Formularmietvertrag immer unwirksam. Vollkommen egal, ob es sich um Wartungskosten oder Kleinreparaturen handelt. Die Beauftragung ist und bleibt Aufgabe des Vermieters. Die Wartung der Therme muss der Vermieter in solchen Fällen grundsätzlich selbst beauftragen und bezahlen.
Eine Vornahmeklausel betreffend die Thermenwartung ist auch nach den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 7.11.2012 (VIII ZR 118/12 und VIII ZR 119/12) unwirksam (AG Karlsruhe, Urteil vom 28. Januar 2014, 5 C 452/13).
Unterschied Kosten- und Vornahmeklausel
Eine Kostenklausel verpflichtet den Mieter, die Kosten einer Maßnahme (Wartung, Kleinreparatur) zu tragen. Eine Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter darüber hinaus, eine Maßnahme durchzuführen bzw. durch einen Handwerksbetrieb durchführen zu lassen.
Die Individualvereinbarung
Anders sieht es bei einer Individualvereinbarung zu einem Mietvertrag aus. Hier kann ein Mieter sehr wohl verpflichtet werden, die Wartung regelmäßig in Auftrag zu geben und einen Nachweis hierüber vorzulegen (vgl. hierzu AG Hamburg v. 28.2.92 – 43 b C 945/91).
Welche Arbeiten sind vom Mieter zu bezahlen?
Zur Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz (§ 2 Absatz 1 Nummer 4d BetrKV)
Kleinteile
Auch der Austausch verschleißanfälliger Kleinteile wie Dichtungen, Filter, Düsen oder der Austausch des Elektrodensatzes müssen vom Mieter gezahlt werden (AG Berlin-Lichtenberg MM 203, 246).
Instandsetzungskosten sind nicht umlegbar. Defekte Brenner, Pumpen oder Schaltungen haben nichts in der Wartungsrechnung zu suchen.
Mieter sollten die Wartungskosten der Gasetagenheizung im Auge behalten. Ungewöhnliche Preissprünge lassen darauf schließen, dass mehr als nur die üblichen Kleinteile ersetzt wurden. Hier sollten sie die Rechnung der Fachfirma überprüfen.
§ 307 BGB Inhaltskontrolle
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 sowie die §§ 308 und 309 gelten nur für Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, durch die von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen vereinbart werden. Andere Bestimmungen können nach Absatz 1 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 1 Satz 1 unwirksam sein.
