Die Betriebskostenabrechnung liegt vor und wurde an die Mieter verschickt. Es passiert dann nicht selten, dass die Mieter eine Nachforderung mit dem Hinweis verweigern, der Vermieter möge zunächst einmal ausführlich erläutern, wieso einzelne Betriebskosten teurer geworden sind.
Dem muss der Vermieter nicht folgen. Weder bei preisfreiem Wohnraum (BGH, VIII ZR 261/07) noch bei preisgebundenem Wohnraum (BGH, VIII ZR 137/09) ist der Vermieter verpflichtet, die Ursache der Kostensteigerungen in der Betriebskostenabrechnung zu erläutern.
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Der BGH-Fall
Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung bei Jahr für Jahr wechselnden Flächen- und Verbrauchsangaben
Einem Berliner Mieter kamen seine Heizungs- und Warmwasserkostenabrechnungen spanisch vor. In den zurückliegenden Jahren wechselten die Angaben zur Gesamtwohnfläche in der Betriebskostenabrechnung mehrmals. In einem Jahr wurde eine Gesamtfläche von knapp 1.300 Quadratmeter angegeben, ein paar Jahre später gab der Vermieter 1.365 Quadratmeter an. Erhebliche Unterschiede wiesen auch die Angaben in den einzelnen Jahresabrechnungen über den gesondert abgerechneten Heizölverbrauch einer in dem Anwesen betriebenen Wäscherei auf. Er verweigert die Zahlung, da in seinen Augen die Betriebskostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß sein konnte. Im Hinblick auf die Gesamtfläche des Hauses bzw. die Gesamtheizfläche und den Heizölverbrauch der Wäscherei ergebe sich ein derart uneinheitliches Bild, dass die Abrechnungen ohne nähere Erläuterung nicht mehr nachvollziehbar seien.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Betriebskostenabrechnungen formell ordnungsmäßig sind, verwies aber die Sache an das Berufungsgericht zurück.
"§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB erstreckt den Abrechnungszeitraum der Betriebskosten auf ein Jahr. Den an eine Betriebskostenabrechnung zu stellenden formellen Anforderungen ist genügt, wenn die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten aus sich heraus verständlich abgerechnet werden. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es nicht, sodass der Vermieter dazu auch keine Erläuterungen abgeben muss."
"Auffällige Abweichungen und Schwankungen gegenüber den Ansätzen und Werten anderer Abrechungszeiträume können aber in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu überprüfen. Das Berufungsgericht wird daher nunmehr Feststellungen zur sachlichen Richtigkeit der in den erteilten Abrechnungen jeweils angegebenen Flächen und Verbrauchswerte zu treffen haben."
(BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07).
Fazit
Auch Unsinn kann formal ordnungsgemäß sein. Wir hätten bei der Prüfung der Betriebskostenabrechnung gestutzt und die Abrechnung nicht an die Mieter verschickt. Kostensteigerungen einzelner Kostenpositionen müssen zwar nicht erläutert werden, ein Vermieter sollte dies jedoch in seinem eigenen Interesse tun. Fast jeder Mieter vergleicht die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres mit der aktuellen Abrechnung und stellt Kostensteigerungen schnell fest. Überschreiten sie ein gewisses Maß und sind sie - da keine Informationen vorliegen - nicht nachvollziehbar, ist der Ärger vorprogrammiert. Wenn dann noch jährliche Schwankungen bei denn zugrundeliegenden Flächenmaßstäben hinzukommen, darf sich kein Vermieter wundern, wenn die Nachzahlung nicht bezahlt wird.
