Auch Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers können zu denn umlagefähigen Betriebskosten zählen. Der Vermieter kann diese Kosten mit dem Betrag ansetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Als Vermieter dürfen sie jedoch keine Mehrwertsteuer berechnen.

Ein Vermieter kann nicht nur die eigenen Sach- und Arbeitsleistung in Rechnung stellen, er hat auch das Recht vom eigenen Personal erbrachte Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten nach den fiktiven Kosten abzurechnen, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Die Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen und gilt für natürliche und juristische Personen (BGH, Urteil v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12).

Folgende Positionen aus § 2 der BetrKV kommen in Betracht

Nr. 2 | Wasserversorgung
Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten.

Nr. 4 bis 6 | Zentrale Versorgung mit Heizung und/oder Warmwasser
Übernehmen sie die Verbrauchserfassung, Berechnung, und Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten der Heizungsanlage selbst, können sie ihre Arbeitsleistung ebenfalls mit in die Abrechnung der Heizkosten aufnehmen.

Nr. 9 | Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Auch die Gebäudereinigung in Eigenleistung dürfen sie in Rechnung stellen.

Nr. 10 | Kosten der Gartenpflege
Die regelmäßige Pflege der gärtnerischen Anlagen können sie als Eigenleistung berechnen. Eine Einschränkung machten die Juristen allerdings: Wenn der Garten ausschließlich zur Benutzung durch den Vermieter oder durch einen bestimmten Mieter vorgesehen sei, dann können sie die "Ausgeschlossenen" nicht zur Mitfinanzierung zwingen.

So ermitteln sie die Sach- und Arbeitsleistungen

Ein Beispiel: Herr Wunderlich ist Eigentümer eines Mehrparteienhauses, in dem er mit seiner Familie auch selbst wohnt. Hinter dem Haus befindet sich ein Garten, der von allen Mietparteien genutzt wird. Zur Pflege der Grünanlage hat Herr Wunderlich anhand eines detaillierten Leistungsverzeichnisses zwei Angebote von Landschaftsgärtnern eingeholt, die Kosten waren nicht unerheblich. Deshalb beschloss Herr Wunderlich, die Arbeiten selbst durchzuführen. Damit er seine eigene Arbeitsleistung in der Betriebskostenabrechnung ansetzen kann, notiert er sich seine geleisteten Arbeitsstunden und setzt diese mit dem Gärtnergehilfen-Stundenlohn des günstigeren Angebotes ohne die aufgeschlagene Mehrwertsteuer an.

Neben der Arbeitsleistung kann Herr Wunderlich auch die für die Pflege des Gartens aufgewendeten Materialien, zum Beispiel Dünger, Ersatzpflanzen oder auch den Sand für den Kinderspielplatz auf seine Mieter umlegen. Hierzu sammelt er alle Belege, die ihm in Zusammenhang mit der gärtnerischen Pflege des Gartens entstanden sind und setzt diese ebenfalls in der Betriebskostenabrechnung an. 

Achtung, die Qualität der erbrachten Leistung muss stimmen!

Die Qualität der duchgeführten Arbeit muss von der Güte sein, wie sie wäre, wenn eine Fachfirma sie durchgeführt hätte. Das kann ein Mieter verlangen, denn er hat ja auch die Kosten zu zahlen, die bei einer alternativen Beauftragung einer Fachfirma entstanden wären.

Als Vermieter sollten sie dabei immer an das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB denken. Egal ob es sich um die Treppenhausreinigung oder die Pflege des gemeinschaftlichen Gartens handelt: Weit über das normale Maß hinausgehende Arbeiten müssen Mieter nicht hinnehmen.