Die Umlage der Betriebskostenart erfolgt nach Anzahl und Dauer der in der Wohnung lebenden Personen. Mitzuzählen sind alle Personen, die ständig im Haushalt leben, Besucher sind nicht zu berücksichtigen. In vielen Fällen unpraktikabel. Der Vermieter muss über die gesamte Abrechnungsperiode darlegen können, wieviele Personen über welchen Zeitraum im Haus gelebt haben.
Wie werden Personentage berechnet?
Lebt eine Person das ganze Jahr über im Haus, wird sie mit mit 365 Personentagen veranschlagt (kein Schaltjahr). Zwei Personen, die ganzjährig in einem Haushalt leben, werden dementsprechend mit 730 Tagen berechnet.
Zuzug und Auszug bei der Berechnung der Personentage
| Wohnung | Personen | Personentage | Zeitraum |
| EG | 2 | 730 | 01.01. bis 31.12. |
| 1. OG | 2 | 730 | 01.01. bis 31.12. |
| 2. OG | 1 | 181 | 01.01. bis 30.06. |
| 2. OG | 2 | 368 | 01.07. bis 31.12. |
| 3. OG | 3 | 453 | 01.01. bis 31.05. |
| 3. OG | 2 | 428 | 01.06. bis 31.12. |
| DG | 1 | 365 | 01.01. bis 31.12. |
| Summe | 3255 |
Die Personentage werden addiert, die Kosten werden durch die Anzahl der Personentage dividiert, der errechnete Faktor wird dann mit den Personentagen der jeweiligen Wohnung multipliziert.
Müllgebühren 2.000 Euro, Faktor 0,614 Euro, auf die Mieter der Erdgeschoßwohnung müssen 448,54 Euro Müllgebühren umgelegt werden.
Daten des Einwohnermeldeamtes genügen nicht
Der Fall: Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei.
Das Urteil: Die Klägerin hat die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende beachtliche Fluktuation spiegelt sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider.
Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.
Urteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 82/07
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Sie müssen bei der Abrechnung nicht ins Detail gehen
Die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung, die nach Personen oder Personenbruchteilen abrechnet, wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Vermieter die Gesamtpersonenzahl im Einzelnen ermittelt hat. Dasselbe gilt für die Abrechnung nach Personenmonaten.
