Der Vermieter hat sich bei der Betriebskostenabrechnung verrechnet und stellt nun eine Nachforderung, hat er Anspruch auf das Geld? Ja! Es kommt auf den Zeitpunkt an! Bemerkt der Vermieter seinen Fehler innerhalb der Abrechnungfrist oder außerhalb der Abrechnungsfrist?
Abrechnungs- und Widerspruchsfrist zur Betriebskostenabrechnung
Mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter vorliegen. Ist die Frist verstrichen, kann der Vermieter nur noch dann auf Nachzahlung pochen, wenn er die verspätete Abrechnung nicht verschuldet hat.
Der Vermieter bemerkt seinen Abrechnungsfehler innerhalb der Abrechnungsfrist
Selbst wenn der Vermieter das Guthaben der Betriebskostenabrechnung schon überwiesen hat, er darf nachfordern, wenn er sich verrechnet oder Posten vergessen hat und wenn die Korrektur innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgt. Grundsätzlich gilt, dass inhaltliche Fehler innerhalb der Abrechnungsfrist korrigierbar sind. Daraus neu entstehende Forderungen oder Guthaben müssen vom Mieter ausgeglichen werden.
Beispiel: Der Mieter erhält die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2015 bis 31.12.2015 am 15.04.2016, es ergibt sich ein Guthaben über 100,00 Euro. Am 30.04.2016 wird dem Mieter das Guthaben überwiesen. Drei Monate später, also am 30.07.2016 korrigiert der Vermieter die Abrechnung, er hatte vergessen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde aus dem Jahr 2015 in Ansatz zu bringen. Der Mieter soll jetzt noch 150,00 Euro an den Vermieter überweisen: BGH, Urteil vom 12. Januar 2011, VIII ZR 296/09.
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Der Vermieter bemerkt seinen Fehler nach Ablauf der Abrechnungsfrist
Anders sieht es aus, wenn dem Vermieter die inhaltlich fehlerhafte Abrechnung erst nach der Abrechnungsfrist auffällt. Erfolgt die Korrektur erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, muss der Mieter keinen evtl. errechneten Mehrbetrag zahlen. Die Gesetzgebung sagt, dass der Mieter nicht schlechter gestellt werden darf. Nur auf den ersten Blick erkennbare "offenkundige Abrechnungsfehler" darf ein Vermieter auch noch nach Ablauf der 1-jährigen Abrechnungsfrist zulasten des Mieters korrigieren. In dem zu verhandelnden Fall hat der Vermieter die Soll- und Istvorauszahlungen (die aufgrund eines Rechtsstreits wesentlich niedriger waren) verwechselt: BGH Urteil vom 30. März 2011, VIII ZR 133/10
Fazit: Erfolgt die Korrektur einer inhaltlich fehlerhaften Abrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, kann sie sich auch zulasten des Mieters auswirken.
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