Oft ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter: Die Betriebskostenabrechnung wurde per Post verschickt und kam nie an oder das Übergabe-Einschreiben (Einschreiben mit Rückschein) kommt zurück. Auch wenn sie großes Vertrauen in die Zusellungskünste der Post haben, der Bundesgerichtshof entschied, dass bei einer Versendung auf dem Postweg die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht zur Wahrung der Abrechnungsfrist von einem Jahr genügt. Die Abrechnung muss dem Mieter auch innerhalb der Abrechnungsfrist zugehen. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht kein Anscheinsbeweis** für den Zugang der Sendung. Im Falle des Einschreibens mit Rückschein wird dem Empfänger zwar eine Nachricht im Briefkasten hinterlassen, er solle das Schreiben innerhalb einer Woche bei der Post abholen, tut er das jedoch nicht, geht der Brief zurück an den Absender und ist damit nicht zugestellt.
Der Fall: Die Kläger waren Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung in Berlin. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Kläger die Auszahlung eines Guthabens von 355,26 €. Die Vermieterin machte ihrerseits eine Nachforderung in Höhe von 625,71 € aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 geltend. Mit dieser Forderung hat sie die Aufrechnung erklärt und wegen des die Klageforderung übersteigenden Betrages von 270,45 € Widerklage erhoben. Die Mieter machten geltend, dass die Beklagte die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt hat, weil die Kläger die unter dem Datum 21. Dezember 2005 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 nicht erhalten hätten. Die Beklagte hat Beweis dafür angetreten, dass die Abrechnung rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden sei.
Das Urteil: Die Nachforderung der Vermieterin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB* ist ausgeschlossen, weil die einjährige Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten wurde. Zur Wahrung dieser Frist muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung genügt nicht (so ausdrücklich der Regierungsentwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 51). Die von der Mieterin unter Beweis gestellte Tatsache, dass ihr Lebensgefährte die Betriebskostenabrechnung am 21. Dezember 2005 als Brief zur Post gegeben und an die Kläger abgeschickt habe, begründet keinen Anscheinsbeweis dafür, dass den Klägern die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Bei zur Post gegebenen Briefen besteht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung (BGH, Urteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08).
Das Schreiben muss dem Mieter oder Vermieter nachweisbar zugehen
Das ist der Fall, wenn der Mieter oder Vermieter das Schreiben persönlich entgegennimmt oder dieses in seinen Briefkasten eingeworfen wird (§ 130 BGB). Sollten sie also mit der Abrechnung spät dran sein, ist es ratsam, eine Person ihres Vetrauens mit dem Botengang zu beauftragen (die Person sollte das Schreiben gelesen haben und sich Tag und Uhrzeit des Einwurfs in den Briefkasten notieren) oder die Abrechnung persönlich in den Briefkasten einzuwerfen.
Wenn keine persönliche Zustellung möglich ist, sollten sie als Mieter oder Vermieter deshalb immer Geld in ein Einwurf-Einschreiben investieren. Denn hier erfolgt die wirksame Zustellung schlicht mit dem Einwurf in den Briefkasten, worüber sie einen Beleg erhalten.
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Wirtschaftlichkeitsgebot: Ein Betriebskostenspiegel genügt nicht als Nachweis
Ein Vermieter ist verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht...
*§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (…)
** Anscheinsbeweis
Der Anscheinsbeweis (auch: Beweis des ersten Anscheins, lateinisch Prima-facie-Beweis) ist gesetzlich nicht geregelt. Bei einem Anscheinsbeweis geht man von typischen Geschehensabläufen aus. Steht ein Sachverhalt fest, der nach aller Lebenserfahrung auf einen bestimmten Geschehensablauf hinweist, kann dieser Ablauf als bewiesen angesehen werden.
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