Betriebskostenvereinbarung verfällt nicht

Wurde die Betriebskostentragung wirksam auf die Mieter übertragen, können - oft auch trotz jahrelang unterlassener Abrechnungen - für die Zukunft die Betriebskosten wieder abgerechnet werden.

Der Fall: 1982 zogen die Mieter in die Wohnung ein. Laut Mietvertrag hatten die Mieter neben der Grundmiete anteilige Betriebskosten zu tragen und darauf als "Vorauspauschale" bezeichnete monatliche Vorauszahlungen in Höhe von (ursprünglich 40 DM, jetzt) 20,45 € zu leisten, über die sodann abzurechnen ist. Die Eigentümerin rechnete jedoch nie mit ihren Mieter ab. Im Jahr 2004 übernahm der Sohn das Eigentum an der Wohnung und trat als Vermieter in den Mietvertrag ein. Er erstellte erstmals für das Abrechnungsjahr 2003 eine Betriebskostenabrechnung, übersandte sie den Mietern und bat um eine Nachzahlung in Höhe von 946,85 Euro. Die Mieter verweigerten die Zahlung, da sie mittlerweile davon ausgingen, dass es sich um eine pauschale Abgeltung handelt. Mit dieser stillschweigenden Änderung war der neue Eigentümer nicht einverstanden, er klagte auf Zahlung des rückständigen Betrages.

Das Urteil: Der BGH entschied, dass die Mieter verpflichtet sind, die in der Höhe nicht bestrittenen Betriebskosten zu bezahlen. Die schriftlich vereinbarte Regelung zu den Betriebskosten ist nicht dadurch schlüssig in eine Pauschalabgeltungsregelung abgeändert worden, weil die damalige Vermieterin zu keiner Zeit Betriebskosten abgerechnet hat.

 

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Bei dem langjährigen Unterlassen der Betriebskostenabrechnung fehlt es an einer auf Vertragsänderung gerichteten Willensbetätigung. Zwar kann ein Änderungsvertrag grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber ein Verhalten, das einen entsprechenden Willen erkennen lässt. Besondere Umstände, wonach die damalige Vermieterin durch das Unterlassen der jährlichen Betriebskostenabrechnung den Mietvertrag zu ihrem Nachteil abändern wollte, sind nicht ersichtlich.

BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06

 

Urteile

Auch das Erdgeschoß muss sich an den Fahrstuhlkosten beteiligen

Die Mieter einer Seniorenanlage klagten gegen ihre Betriebskostenabrechung. Sie wurden mit Abrechnungskosten für den zum Haus gehörenden Fahrstuhl belastet obwohl sie in einer Erdgeschoßwohnung lebten und mit dem Aufzug weder in ihren Keller noch auf den Dachboden fahren konnten. Nach dem abgeschlossenen Formularmietvertrag sollten Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, unter anderem die Kosten des Aufzugs, umgelegt werden.

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