Betriebskostenvereinbarung verfällt nicht

Wurde die Betriebskostentragung wirksam auf die Mieter übertragen, können - oft auch trotz jahrelang unterlassener Abrechnungen - für die Zukunft die Betriebskosten wieder abgerechnet werden.

Der Fall: 1982 zogen die Mieter in die Wohnung ein. Laut Mietvertrag hatten die Mieter neben der Grundmiete anteilige Betriebskosten zu tragen und darauf als "Vorauspauschale" bezeichnete monatliche Vorauszahlungen in Höhe von (ursprünglich 40 DM, jetzt) 20,45 € zu leisten, über die sodann abzurechnen ist. Die Eigentümerin rechnete jedoch nie mit ihren Mieter ab. Im Jahr 2004 übernahm der Sohn das Eigentum an der Wohnung und trat als Vermieter in den Mietvertrag ein. Er erstellte erstmals für das Abrechnungsjahr 2003 eine Betriebskostenabrechnung, übersandte sie den Mietern und bat um eine Nachzahlung in Höhe von 946,85 Euro. Die Mieter verweigerten die Zahlung, da sie mittlerweile davon ausgingen, dass es sich um eine pauschale Abgeltung handelt. Mit dieser stillschweigenden Änderung war der neue Eigentümer nicht einverstanden, er klagte auf Zahlung des rückständigen Betrages.

Das Urteil: Der BGH entschied, dass die Mieter verpflichtet sind, die in der Höhe nicht bestrittenen Betriebskosten zu bezahlen. Die schriftlich vereinbarte Regelung zu den Betriebskosten ist nicht dadurch schlüssig in eine Pauschalabgeltungsregelung abgeändert worden, weil die damalige Vermieterin zu keiner Zeit Betriebskosten abgerechnet hat.

 

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Bei dem langjährigen Unterlassen der Betriebskostenabrechnung fehlt es an einer auf Vertragsänderung gerichteten Willensbetätigung. Zwar kann ein Änderungsvertrag grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber ein Verhalten, das einen entsprechenden Willen erkennen lässt. Besondere Umstände, wonach die damalige Vermieterin durch das Unterlassen der jährlichen Betriebskostenabrechnung den Mietvertrag zu ihrem Nachteil abändern wollte, sind nicht ersichtlich.

BGH, Urteil v. 13.2.2008, VIII ZR 14/06

 

Urteile

Unpünktliche Mietzahlungen vom Sozialamt

Für den Schlendrian eines Sozialamts kann ein Hartz IV-Empfänger nicht verantwortlich gemacht werden. Auch wenn dieses regelmäßig die Miete an den Vermieter unpünktlich überweist, kann dem Mieter nicht einfach fristlos gekündigt werden. Denn dieser ist nicht für die Versäumnisse des Amtes verantwortlich zu machen, entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 64/09). Im verhandelten Fall übernahm das Jobcenter die Wohnkosten für einen Mieter, überwies die Miete jedoch nicht, wie vertraglich vorgesehen, jeweils am dritten Werktag eines Monats, sondern immer ein paar Tage später. Der Vermieter pochte aber auf eine absolut pünktliche Zahlung und kündigte seinem Mieter fristlos, nachdem die Miete mehrere Monate lang zu spät überwiesen wurde. Zu Unrecht, wie der BGH entschied: Der Mieter muss sich nicht das Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen und darf weiter in der Wohnung bleiben (BGH; Az.: VIII ZR 64/09).