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Die Nebenkosten waren bei Vertragsabschluss sehr günstig und nach der ersten Abrechnung kam die böse Überraschung in Form einer hohen Nachzahlung? Kann ein Mieter die Nachzahlung verweigern und auf den angegebenn Vorauszahlungsbetrag im Mietvertrag pochen? Hierzu bezog der Bundesgerichtshof schon im Jahr 2004 Stellung.

Gepflegte Aussentreppe mit BlumenJa, Vermieter dürfen auch während eines laufenden Mietverhältnisses neu entstandene Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung abrechnen. Voraussetzung ist jedoch, dass die beiden folgenden Bedingungen erfüllt sind:

  1. es handelt sich um Kosten, die im Katalog der Betriebskostenverordnung enthalten sind und
  2. der Mietvertrag enthält eine Öffnungsklausel, durch die der Vermieter sich das Recht vorbehält, neu entstehende Betriebskosten umzulegen.

Fehlt eine der beiden Voraussetzungen, ist die Umlage neu anfallender Betriebskosten nicht möglich. Mieter und Vermieter sollten deshalb den Mietvertrag dahingehend prüfen, ob die neuen Betriebskosten vertraglich vereinbart wurden und ob eine Öffnungsklausel vorhanden ist.

Sind die Voraussetzungen gegeben, muss ein Vermieter die Umlage der neu entstandenen Kosten den Mietern nicht vor Beginn des fraglichen Abrechnungszeitraums ankündigen, BGH, Az. VIII ZR 80/06

 

Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten, dann ist in der Regel eine Wohnungseigentumsverwaltung mit der Verwaltung des Gebäudes beauftragt. Im Rahmen ihrer Aufgaben fertigt dieser Dienstleister jährlich die Hausgeldabrechnung der Eigentümergemeinschaft an.
Hieran denken viele Wohnungseigentümer bei Abfassung des Mietvertrages nicht: Die „Betriebskosten“ werden nicht, wie es der Gesetzgeber für Mietwohnungen vorsieht nach der Wohnfläche verteilt, sondern nach den in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer vereinbarten Verteilerschlüsseln. So kann in der Gemeinschaftsordnung festgelegt sein, dass einige Kostenarten nach der Anzahl der Wohneinheiten umgelegt werden oder nach Verbrauch abgerechnet werden müssen. Für viele Kostenarten ist die Verteilung nach den sogenannten Miteigentumsanteile (oft MEA abgekürzt) vorgeschrieben.

Eine ungeordnete Zusammenstellung der Betriebskosten mit Rechensprüngen, die kein Mieter nachvollziehen kann, zieht den Ärger an und muss vom Mieter nicht akzeptiert werden. Dabei unterscheidet die Rechtsprechung zwischen formalen und inhaltlichen Fehlern einer Betriebskostenabrechnung. Formal ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie folgende Mindestangaben enthält:

  1. Absender und Adressat der Abrechnung
  2. Abrechnungsobjekt
  3. Abrechnungszeitraum
  4. Zusammenstellung der Gesamtkosten
  5. Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel
  6. Berechnung des Mieteranteils an den einzelnen Kosten
  7. Abzug der Betriebskostenvorauszahlungen
  8. Ausweis des Guthabens oder des Nachzahlungsbetrages

Hauseigentümerin erstellt die BetriebskostenabrechnungDie gesetzliche Regelung

Enthält der Mietvertrag keine vertragliche Bestimmung zur Verteilung der Kostenarten, greift die gesetzliche Regelung des § 556a Abs. 1 BGB und die Betriebskosten werden nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilt.

Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Dies setzt allerdings voraus, dass der Verbrauch auch tatsächlich durch Zähler oder dergleichen erfasst wird. Existieren keine Messgeräte, muss ohne mietvertragliche Bestimmung ebenfalls nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Zwei interessante Urteile, von denen zumindest ein Urteil vielen Vermietern die Betriebskostenabrechnung erleichtert. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob ein Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung stets nur diejenigen Kosten abrechnen darf, die auf einem Verbrauch im Abrechnungszeitraum beruhen (Leistungsprinzip) oder ob er stattdessen auch einfach die Kosten abrechnen kann, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde, das sogenannte Abflussprinzip oder auch Ausgabenrechnung genannt.

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