Zwei Mieter stehen im Mietvertrag, doch mit der Zeit wird die Wohnung immer voller. Kinder werden geboren oder die nahe Verwandtschaft zieht ein. Ein undankbares Thema für jeden Hauseigentümer und Verwalter. Die Wohnungsnachbarn beschweren sich über den Lärm der Kinderschar oder das Kommen und Gehen der zahlreichen Mitbewohner. Was tun? Wie ist die Rechtslage? Wann ist eine Wohnung überbelegt?

Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist ohne Übergabe der Schlüssel nicht möglich, somit ist ein Vermieter verpflichtet, dem Mieter die erforderlichen Schlüssel zu Beginn des Mietverhältnisses zu übergeben. Diese Pflicht bezieht sich nicht nur auf die Wohnungsschlüssel, sondern auf alle Räume, die der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen des Mietvertrages nutzen darf (Fahrradkeller, Hoftür etc.).

Mit der Schaffung des § 554a BGB Barrierefreiheit wurde der Tatsache Rechnung getragen, dass viele Menschen nur durch einen behindertengerechten Umbau ihrer Wohnung oder des Treppenhauses in ihrem gewohnten Umfeld weiter leben können. Vorlage war die „Treppenliftentscheidung“ des Bundesverfassungsgerichtes aus dem Jahr 2000 (WuM 2000 298 = NZM 2000, 539).

Die gesetzliche Regelung ist einfach: Der Mieter muss die Wohnung bei Auszug in dem Zustand zurückgeben, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand. Normale Abnutzungen in der Mietwohnung gehen dabei zu Lasten des Vermieters (§ 538 BGB). Anders sieht die Rechtslage jedoch dann aus, wenn ein Mieter an der Wohnung selbst Veränderungen vorgenommen hat. Dabei ist zunächst die Unterscheidung zwischen Einrichtungen und An- oder Umbauten wichtig.