saniertes mehrfamilienhaus aus den siebziger jahrenGerade in der aktuellen Niedrigzinsphase denken immer mehr Menschen darüber nach, Wohneigentum zu erwerben. Zumal die Eigentümerquote in Deutschland im Vergleich zum europäischen Ausland deutlich niedriger ist, ist dieser Nachholbedarf auch nicht verwunderlich. Da aber viele das zur Finanzierung dennoch notwendige Eigenkapital nicht aufbringen können, erlebt ein Finanzierungsmodell, das bereits in den 1970er-Jahren en vogue war, eine Renaissance. Die Rede ist vom Mietkauf, denn dieses von vielen Immobilienunternehmen angepriesene Konzept ermöglicht den Erwerb von Wohneigentum in der Regel ganz ohne Eigenkapital. Was zu schön klingt, um wahr zu sein, ist aber mit Vorsicht zu genießen, sodass eine dementsprechende Abwägung von Vor- und Nachteilen unerlässlich ist, um den finanziellen Schiffbruch zu vermeiden.

Was kennzeichnet einen Mietkauf?

Prinzipiell funktioniert ein Mietkauf nach einem einfachen Grundsatz. Der potenzielle Immobilieninteressent mietet eine Immobilie an und verpflichtet sich vertraglich dazu, diese innerhalb eines vorbestimmten Zeitrahmens zu erwerben. Charakteristisch ist dabei der Abschluss von zwei Verträgen, da sowohl die Miete als auch der spätere Eigentumsübertrag festgehalten beziehungsweise notariell beurkundet werden müssen.
Der spätere Kaufpreis, der zwischen dem Vermieter, in der Regel dem aktuellen Eigentümer, und dem Mieter ausgehandelt wird, wird indes bereits zum Zeitpunkt der Unterschrift des Mietvertrages festgesetzt. Damit wird ein weiteres Charakteristikum des Mietkaufs deutlich, denn im Gegensatz zum klassischen Immobilienerwerb ist an der Transaktion kein Vermittler in Gestalt einer Bank oder Bausparkasse beteiligt. Die bis zur vertraglichen Kauffrist gezahlte Miete enthält dabei einen Ansparbetrag, der auf den Kaufpreis angerechnet wird. Je nach Vertragsmodell schwankt die prozentuale Höhe des Ansparbetrags jedoch mitunter erheblich.

Welche Arten des Mietkaufs gibt es?

Der klassische Mietkauf funktioniert nach dem genannten Prinzip, indem sich der Mieter zum Kauf der Immobilie nach dem Ablauf einer Frist verpflichtet und der Immobilienbesitzer dem Mieter die Kaufsumme inklusive der anfallenden Zinsen bis zu diesem Zeitpunkt stundet. In Abhängigkeit von der Laufzeit des Mietkaufvertrages gestaltet sich die Handhabung der Eigentumsübernahme. Dabei ist es sowohl möglich, das Objekt klassischerweise über die Vereinbarung eines Restkaufpreises als auch durch höhere Mietraten ohne Restkaufpreis am Ende der Laufzeit zu erwerben.
Eine Alternative zum klassischen Mietkaufmodell ist der sogenannte Optionskauf, der oft von Genossenschaften sowie anderen professionellen Bauträgern angeboten wird. Im Gegensatz zum konventionellen Mietkauf besteht keine vertragliche Pflicht, das angemietete Objekt nach Ablauf der vereinbarten Mietfrist zu erwerben. Allerdings ist die Miete beim Optionskauf deutlich höher.

Welche Vorteile bietet der Mietkauf?

Der insbesondere von Immobiliengesellschaften beworbene Vorteil des Mietkaufs liegt darin, dass auch Immobilieninteressenten ohne Eigenkapital dazu in die Lage versetzt werden, Wohneigentum zu erwerben. Die Zielgruppe umfasst insbesondere junge Familien oder Selbstständige, die von Seiten der Bank aufgrund von fehlendem Eigenkapital oder unsicherem Einkommen nicht mit einem entsprechend hohen Darlehen rechnen können.
Wenngleich die Finanzierung über eine Bank in der Regel günstiger ist, bietet der Mietkauf doch den entscheidenden Vorteil, dass die zu zahlende Rate nicht nur über die gesamte Laufzeit hinweg unverändert bleibt, sondern auch unabhängig von der Zins- und Mietpreisentwicklung ist. Ein zusätzliches Plus des Optionskaufs ist die Flexibilität aufgrund der entfallenden Kaufverpflichtung, sodass die auserwählte Wunschimmobilie mit vergleichsweise geringem Risiko auf Herz und Nieren geprüft werden kann.

Welche Nachteile bringt der Mietkauf mit sich?

Der wohl größte Nachteil des Mietkaufs sind ganz klar die Kosten. Dieser Fakt fußt gleich auf mehreren Aspekten, die variabel von der Vertragsgestaltung abhängen. Zum einen betrifft dies den allgemeinen Grundsatz, dass die Miete nur zu einem mitunter kleinen Teil in den späteren Kaufpreis eingerechnet wird. Dieser Umstand führt zu einer deutlichen Mehrbelastung des Mieters, da dieser nicht nur die monatliche Miete schultern muss, sondern auch gleichzeitig darauf angewiesen ist, parallel Eigenkapital für die Finanzierung des Restkaufbetrags zur Seite zu legen. Unter dem Strich ist der Mietkauf damit in der Regel deutlich teurer als die Immobilienfinanzierung über ein Bankdarlehen.
Zum anderen ist es aber auch die Miete selbst, die im Vergleich zu normalen Mietobjekten vergleichsweise hoch ist und damit keine finanzielle Entlastung schafft. Ärgerlich ist die Doppelbelastung vor allem im Hinblick auf eine eventuelle Anschlussfinanzierung, sofern während der Laufzeit nicht ausreichend Eigenkapital angespart werden konnte. Auch die vertraglichen Eigentumsverhältnisse können zum Fallstrick avancieren, denn auch wenn der Mieter erst nach dem Ablauf der Vertragslaufzeit als Eigentümer gilt, so kann dieser doch bereits mit der Unterschrift des Mietvertrages für Sanierungs- und Instandhaltungskosten herangezogen werden. Vor der Unterschrift ist es also unerlässlich, die Verträge durch einen Anwalt prüfen zu lassen.

Mietkauf ist nur für wenige Immobilieninteressenten eine Option

Am Ende des Tages sind die Vorteile des Mietkaufs für die meisten Immobilieninteressenten dabei vor allen Dingen eines - zu schön, um wahr zu sein. Lohnenswert ist der Mietkauf damit insbesondere aufgrund der langfristigen Kosten und Risiken aus rationaler Sicht prinzipiell nur in Form des Optionskaufs respektive, um eine Wohnimmobilie vor einem etwaigen Kauf sozusagen probezuwohenen. Aus Gründen der finanziellen Vernunft ist es insbesondere Immobilieninteressenten mit fehlendem Eigenkapital aber in jedem Fall anzuraten, den Wunsch nach Eigentum so lange zurückzustellen, bis eine Immobilie durch eine Eigenkapitalunterlegung von mindestens 20 Prozent über ein Bankdarlehen finanziert werden kann. Darüber, welche Bauzinsen bei welcher Laufzeit anfallen, hilft Bauzins.org oder andere online Vergleichsportale.

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