Eine Frau telefoniert in ihrem Home-Office

Das häusliche Arbeitszimmer bietet sich besonders für Freiberufler oder Arbeitnehmer an, denen der Arbeitgeber keinen festen Büroplatz zur Verfügung stellen kann. Wer sich ein Homeoffice einrichten will, sollte dies vorab mit dem Vermieter abklären.


Das Arbeiten im hauseigenen Büro, ist ein flexibles Arbeitsmodell, das zunehmend Anwendung findet. Um die technischen Geräte und die Einrichtung des Büros nicht selber tragen zu müssen, kann entweder mit dem Arbeitgeber eine Vereinbarung getroffen werden oder diese unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich abgesetzt werden. Doch kann die Mietwohnung oder jedenfalls eine bestimmte Räumlichkeit derselben auch genauso einfach zum Arbeitsplatz umfunktioniert und somit jederzeit zweckentfremdet werden?

Häusliches Arbeitszimmer: Steuerrechte des Mieters

Wie das Homeoffice oder auch das häusliche Arbeitszimmer eingerichtet ist, ist dem Nutzer beziehungsweise dem Arbeitgeber überlassen, der eine bestimmte Ausstattung voraussetzt, die es dem Arbeitnehmer ermöglicht, die Arbeit in seinem Sinne zu erledigen. Jedoch hat der Mieter einer Wohnung in jedem Fall das Recht, Teile der Ausstattung von der Steuer abzusetzen. Wem im Unternehmen kein dauerhafter Arbeitsplatz zur Verfügung gestellt werden kann und sich die Tätigkeiten nicht alleine auf das Homeoffice beschränken (Außendienstler oder Lehrer), kann jegliche Kosten, die mit den Tätigkeiten innerhalb des Homeoffices in Verbindung stehen, bis zu einer Höhe von 1.250 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen. Diesen Grundfreibetrag gestattet das Finanzamt, jedoch darf beziehungsweise kann dieser Betrag nicht überschritten werden, denn Kosten, die den Freibetrag überschreiten, sind nicht absetzbar. Beim Grundfreibetrag handelt es sich somit um den Höchstbetrag und nicht um einen Pauschalbetrag, so können nur die Kosten geltend gemacht werden, die mit dem Homeoffice in Zusammenhang stehen.

Arbeitnehmer, deren Tätigkeit ausschließlich auf das häusliche Arbeitszimmer und somit auf das Homeoffice beschränkt ist, können angefallene Kosten sogar in unbegrenzter Höhe auf dem Steuerantrag vermerken. Zu den Kosten, die vom Arbeitnehmer absetzbar sind, gehören zum Beispiel die Ausstattung, die Renovierung, die Miete sowie die Strom- oder Wasserkosten. Jegliche Kostenpunkte, die sich nur auf das Arbeitszimmer beschränken, wie die Renovierung oder die Ausstattung, können auf dem Steuerantrag in voller Höhe unter den Werbungskosten aufgeführt werden. Anders verläuft es mit den Kosten für Miete oder Strom, die anteilig berechnet werden. Der Anteil der Fixkosten, der auf die Nutzung des Arbeitszimmers entfällt, ist vorab zu berechnen, denn die anteiligen Kosten berechnen sich nach dem Verhältnis der Fläche des Arbeitszimmers zur gesamten Wohnfläche.

Vorgaben für das Homeoffice in der Mietwohnung

Als Homeoffice oder häusliches Arbeitszimmer kann ein Raum in der Mietwohnung gelten, der in die Wohnumgebung eingegliedert ist. Somit muss das Homeoffice mit den anderen privaten Räumlichkeiten verbunden sein und sich in unmittelbarer Nähe zu diesen befinden. Zudem muss es sich um einen separaten Raum handeln, eine durch eine Trennwand abgeschirmte Arbeitsecke im Wohnzimmerbereich stellt im steuerrechtlichen Sinne zum Beispiel kein Homeoffice dar. Um als Homeoffice zu gelten, muss der abgeschlossene Raum außerdem zu 90 Prozent zum Arbeiten und für betriebliche Tätigkeiten genutzt werden. Eine private Nutzung desselben entfällt somit fast komplett, oder darf sich nur auf die übrigen zehn Prozent der Raumnutzung beschränken. Für die steuerrechtlichen Regelungen, die das häusliche Arbeitszimmer betreffen, hat der Große Senat des Bundesfinanzhofs am 27. Juli 2015 unter anderem beschlossen:

„Ein häusliches Arbeitszimmer setzt neben einem büromäßig eingerichteten Raum voraus, dass es ausschließlich oder nahezu ausschließlich für betriebliche oder berufliche Zwecke genutzt wird. Fehlt es hieran, sind die Aufwendungen hierfür insgesamt nicht abziehbar.“

Erlaubnis des Vermieters für die gewerbliche und teilgewerbliche Wohnungsnutzung

In der Regel kann der Vermieter die teilgewerbliche Nutzung der Mietwohnung nicht untersagen, denn es gibt kein Gesetz, das besagt, dass eine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden darf. Jedoch hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2009 ein Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 165/08) zum gewerblichen und teilgewerblichen Gebrauch einer Mietwohnung gefällt. Danach hängt die Erlaubnis über eine gewerbliche Nutzung der Wohnung damit zusammen, wie stark die gewerbliche Nutzung „nach außen hin“ sichtbar ist. Das heißt, umso öffentlicher die gewerbliche Nutzung ist, desto höher wiegt auch der Nutzen der Wohnung für gewerbliche Tätigkeiten. Nach außen wird die Tätigkeit zum Beispiel durch den Gebrauch der Wohnadresse als Geschäftsadresse, durch regelmäßigen Publikumsverkehr oder sogar durch die Beschäftigung anderer Mitarbeiter zum ersichtlichen Gewerbe. Solche Faktoren können unter anderem begünstigen, dass der gewerbliche Zweck den Wohnzweck überwiegt. Ist dies der Fall, oder werden andere Mieter durch die gewerbliche Tätigkeit gestört, kann der Vermieter den Vertrag sogar kündigen. Um mögliche Vertragsbrüche zu umgehen und einer Kündigung entgegenzuwirken, sollten sich Mieter und Vermieter über den Umfang einer gewerblichen Nutzung austauschen und vertraglich festhalten. Rechtlich geprüfte Vorlagen bieten dem Vermieter bereits die Möglichkeit, Mietverträge ganz einfach individuell anzupassen und ohne Datenspeicherung der Vertragspartner zu erstellen. So können zum Beispiel unter dem Punkt „Mietzweck“ Vorgaben für die teilgewerbliche Nutzung eingetragen werden, denn beschränkt sich die Arbeit eines Mieters auf die reine Ausübung beruflicher Tätigkeiten (schriftstellerische Arbeiten oder Büroarbeiten am Computer) und besteht zum Beispiel kein Kundenverkehr, so dass die Arbeit nicht nach außen hin für andere Menschen erkennbar ist oder diese stört, handelt es sich in der Regel um eine zulässige teilgewerbliche Nutzung. Diese individuellen Gestaltungsmöglichkeiten bieten dem Mieter auch die Möglichkeit, die Wohnung nur auf Zeit zu mieten, wenn sich seine berufliche Tätigkeit an einem Ort zum Beispiel auf einen gewissen Zeitraum beschränkt. Ausführliche Hinweise zu den Laufzeitregelungen und den Voraussetzungen für einen Zeitmietvertrag finden sich hier.

Baunutzungsverordnung: Kommunale baurechtliche Vorgaben

Kleine Wohnsieldung mit LadenlokalenIn reinen Wohngebieten steht der Wohnzweck im Vordergrund. Jegliche gewerbliche Tätigkeiten, von denen eine Störung ausgehen kann, sind untersagt – und zwar in und außerhalb der Wohnung. Erlaubt sind oft nur Läden oder Betriebe, die dem täglichen Bedarf dienen. Jedoch sind nicht nur die Vorgaben des Vermieters zu beachten, sondern auch baurechtliche Bedingungen des jeweiligen Wohngebiets. Die Vorgaben für die bauliche Nutzung eines Geländes, gibt die Baunutzungsverordnung vor, welche die Bebauungspläne der einzelnen Gemeinden konkretisiert. Unter anderem enthält die Baunutzungsverordnung Bestimmungen, die sich auf die Bauweise sowie die Art der baulichen Nutzung beziehen. Die Arten der baulichen Nutzung reichen von allgemeinen Wohngebieten, Industriegebieten und Mischgebieten bis hin zu Gebäuden, die vorwiegend zur gewerblichen Nutzung vorgesehen sind.

Ist das Wohngebiet, in dem sich eine angemietete Wohnung befindet, ein allgemeines Wohngebiet oder als solches im Bebauungsplan der Gemeinde festgelegt, ist die gewerbliche Nutzung der Wohnung in der Regel untersagt. Ist nur ein teilgewerblicher Gebrauch in Planung, ist dieser zwar auch erlaubnispflichtig, aber häufig reicht es, die teilgewerbliche Nutzung zum Beispiel beim Bauamt der Kommune oder anderen zuständigen Stellen anzumelden. Die Zustimmung zu einer teilgewerblichen Nutzung richtet sich dabei nach der geplanten Nutzung. Ein Homeoffice-Arbeitsplatz wird keine Probleme bereiten, verarbeitendes Gewerbe hat es schwer.

Da die reinen Wohngebiete baurechtlich den höchsten Schutzanspruch vor jeder Störung durch gewerbliche Tätigkeit genießen, ist dort jede Nutzung unzulässig, von der nach dem Typ der Tätigkeit störende Auswirkungen auf die Nachbarschaft grundsätzlich nicht ganz auszuschließen sind. Die gewerbliche Nutzung gestaltet sich deshalb innerhalb einer Wohnung oder einer Wohnfläche, welche nach dem Bebauungsplan einem „reinen Wohngebiet“ angehört, schwieriger. Selbst „nicht störende“ Tätigkeiten sind außerhalb der Wohnungen sind oft untersagt. Es existieren jedoch Ausnahmeverordnungen, so sind zum Beispiel in Einzelfällen Läden oder nicht störende Handwerksbetriebe erlaubt, die dem täglichen Bedarf der Bewohner dienen.

In einigen Gemeinden findet auch das so genannte Zweckentfremdungsverbot Anwendung, dieses soll der zweckentfremdeten Nutzung von Mietwohnungen – zum Beispiel als Ferienwohnung oder zu rein gewerblichen Zwecken – entgegenwirken. Dieses Gebot besteht unter anderem in verschiedenen Stadtgebieten Heidelbergs, Freiburgs oder auch Berlins und soll vor allem in den Gebieten, die Schwierigkeiten haben die Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum für reine Wohnzwecke zu versorgen, für freie Wohnflächen sorgen. Regelt also ein Zweckentfremdungsverbot die Bedingungen für die Wohnungsvermietung, muss eine geplante gewerbliche Nutzung von den jeweiligen Bezirksämtern zunächst genehmigt werden.

 

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