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Piktogramm ZimmervermietungNach dem eher sozial geprägten Couchsurfing nehmen Anbieter und Angebote für kurzfristige oder dauerhafte Untervermietung im ungeahnten Ausmaß zu. Ob Airbnb, Wimdu oder die klassische dauerhafte Untervermietung eines Zimmers, sie alle versprechen Mietern eine nicht zu unterschätzende Einnahmequelle zu ihrem regulären Gehalt. Neben allgemeinen gesetzlichen Vorschriften, wann darf ein Zimmer in der Eigentumswohnung oder in der angemieteten Wohnung gegen Entgelt kurz- oder langfristig vermietet werden, ist der Fiskus natürlich auch in Deutschland daran interessiert, Steuern auf diese Einnahmen zu erheben.

Viele Untervermieter unterliegen der Versuchung, die Einnahmen aus der Untervermietung als reine Privatangelegenheit zu betrachten. Dies ist ein Irrtum, der bei nachträglicher Entdeckung durch das Finanzamt sehr teuer für die betroffenen Personen werden kann. Grundsätzlich hängt die Verpflichtung zur Abgabe bei Arbeitnehmern von verschiedenen Faktoren ab. Soweit Nebeneinkünfte erzielt werden, muss eine Einkommensteuererklärung bei überschreiten der Freigrenzen abgegeben werden.

Im Einkommensteuergesetz (EStG) sind die ertragsteuerlichen Einkunftsarten definiert. Die Untervermietung von gemieteten Räumen oder einer Eigentumswohnung fällt als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung unter die Regelung des § 21 EStG. Die Vorschriften zur Gewinnermittlung sind im Vergleich zu denen eines Kaufmanns erheblich vereinfacht.

Was muss ich angeben?

Als Einnahmen im laufenden Jahr gelten nur solche Beträge, die dem Vermieter zugeflossen sind. Beträge, die am 31.12. noch auf einem Verwahrkonto des Anbieters, z.B. airbnb, liegen, befinden sich noch nicht in der Verfügungsgewalt des Vermieters und sind Einnahmen des Folgejahres.

Ausgaben, die in einem direkten Zusammenhang mit der Untervermietung stehen, sind steuerlich absetzbar. Dieser direkte Zusammenhang ist z.B. bei Reinigungskosten vor und nach der Vermietung, Gebühren für Anbieter oder Inserat und vergleichbare Aufwendungen zu sehen. Diese Kosten sind mit entsprechenden Belegen nachzuweisen. Werden Personen für Dienstleistungen bezahlt, ist daran zu denken, dass Quittungen für Barzahlungen nicht anerkannt werden. Zur steuerlichen Anerkennung hat eine Bankzahlung oder eine vorherige Anmeldung als kurzfristige Beschäftigte zu erfolgen.

Ebenfalls steuerlich als Ausgaben werden zuordnungsbare Aufwendungen anerkannt. Die entsprechende Zuordnung kann auch durch eine gewissenhafte Schätzung erfolgen, soweit eine zeitliche oder räumliche Bezugsgröße als Grundlage dienen kann.

Beispiel 1 dauerhafte Untervermietung: In einer 100 qm Wohnung wird ein 10 qm großes Zimmer dauerhaft untervermietet. Die Nebenkosten (Betriebskosten) betragen 200 Euro pro Monat (2.400 Euro p.a.). Von allen Nebenkosten der Wohnung können 10% aller Aufwendungen (gleich 20 Euro pro Monat) als Aufwendungen abgezogen werden.

Beispiel 2 kurzfristige Untervermietung: Wohnung wie oben. Allerdings wird die gesamte Wohnung für 4 Wochen vermietet. Aus Vereinfachungsgründen könnten 1/12 der Nebenkosten als Ausgaben abgesetzt werden. Lassen sich Stromverbrauch oder Heizkosten direkt zuordnen, kann auch dieser Wert angesetzt werden.

Als Nachweis genügt die Nebenkostenabrechnung und die entsprechende Berechnungsgrundlagen.

Grundsätzlich lassen sich auch Modernisierungsarbeiten nach diesem Schema abrechnen, obwohl der Privatnutzer nur eingeschränkte Möglichkeiten für eine steuerliche Ermäßigung hat.

Steuerfreigrenzen bei dauerhafter oder vorübergehender Untervermietung beachten

Vermieten Sie Teile einer selbst genutzten Eigentumswohnung, eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder insgesamt selbst genutzten anderen Hauses vorübergehend und übersteigen die Einnahmen hieraus nicht 520 Euro im Veranlagungszeitraum, kann im Einverständnis mit dem Steuerpflichtigen aus Vereinfachungsgründen von der Besteuerung der Einkünfte abgesehen werden. Dies gilt auch bei vorübergehender Untervermietung von Teilen einer angemieteten Wohnung, die im Übrigen selbst genutzt wird (R 21.2 Abs. 1 EStR). Allerdings dürfen Sie dann auch keine anteiligen Kosten für die Vermietung in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen, um Ihre Einnahmen klein zu rechnen.

Übersteigt der jährliche Betrag der Einnahmen abzüglich der Ausgaben bei dauerhafter Vermietung nicht 410,00 Euro sind die Einkünfte steuerfrei. Der übersteigende Betrag bis zu Höchstgrenze von 820,00 Euro wird ermäßigt besteuert. Bei diesen Beträgen handelt es sich um Freigrenzen, nicht Freibeträge. Übersteigt der Gewinn eine Freigrenze auch nur um einen Euro, ist der gesamte Betrag normal zu versteuern. Hier gilt es, im Rahmen einer Steueroptimierung vorab zu planen.

Umsatzsteuer bei kurzfristiger oder langfristiger Vermietung

Dem Grunde nach unterliegt die kurzfristige Vermietung von Wohnräumen auch der Umsatzsteuer(§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Die unerfahrene Privatperson dürfte mit den Verwaltungszwängen aber überfordert sein und sollte beim Finanzamt den Antrag stellen, als Kleinunternehmer behandelt zu werden. Dazu muss der Umsatz , also hier die Summe der Einnahmen, unterhalb von 17.500 Euro p.a. liegen.

Vermieten sie ein Zimmer ihrer Wohnung dauerhaft, ist die Vermietung von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 1 a) UStG).

Und wenn ich keine Einkünfte angebe? So rechnet das Finanzamt!

Was passiert aber nun, wenn ein Steuerpflichtiger entweder keine Steuererklärung abgibt, weil er "nur" Arbeitnehmereinkünfte hat oder er vergisst, Nebeneinkünfte in der Steuererklärung anzugeben?

Die erste Frage, die es zu beantworten gilt, ist, ob tatsächlich Steuern verkürzt wurden. Der verkürzte Betrag lässt sich relativ einfach ermitteln. Es ist der Unterschiedsbetrag zwischen den fälligen Steuern und den erklärten geschuldeten Steuern. Ist dieser Betrag positiv, ermittelt die Finanzbehörde ob es sich um eine Ordnungswidrigkeit – also ein lästiger Fehler, der passieren kann – oder um eine Straftat, also Steuerhinterziehung handelt. Das Verschweigen von Einkünften, aber auch die Nichtabgabe einer Steuererklärung trotz bestehender Pflicht gilt grundsätzlich als Steuerhinterziehung. Die Strafe bemisst sich nach der Höhe der hinterzogenen Steuer. Als allgemeiner Richtwert kann eine Strafe von 5 bis 10 Tagessätzen pro 1.000 Euro hinterzogener Steuern angesetzt werden. Steuerstraftaten dürfen bis zu 10 Jahre rückwirkend geahndet werden.

Beispiel: Nehmen wir einen alleinstehehenden Arbeitnehmer mit 2.000 Euro Netto-Gehalt und einen angenommenen Spitzensteuersatz von 30%. Von 2004 bis 2013 hat er jährlich 3.000 Euro an Nebeneinkünften aus Untervermietung erzielt. Aufwendungen lassen sich nicht mehr nachweisen. In diesem Zeitraum hat er 30.000 Euro Einkünfte, auf die er 9.000 Euro Steuern hätte zahlen müssen, nicht erklärt. Der anzusetzende Tagessatz beträgt 60 Euro.

Demnach hätte er neben der Nachzahlung der Steuern plus Hinterziehungszinsen noch im Rahmen des Erlasses eines Strafbefehls noch eine Strafe von 9 (Faktor für hinterzogene Steuern) x 10 Tagessätze x 60 Euro = 5.400 Euro zu zahlen.

Eine Selbstanzeige würde hier zumindestens die Strafe verhindern. Dabei sei noch erwähnt, dass Finanzbeamte durchaus auch die bekannten Seiten kennen und die Steuerehrlichkeit kontrollieren.

Bild © WoGi | www.fotolia.com

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