Münster PrinzipalmarktEinkünfte aus Vermietung von Räumlichkeiten an Privatpersonen oder Gewerbetreibende führen zu verschiedenen steuerlichen Verpflichtungen. Die Angabe dieser Einkünfte in der Einkommensteuererklärung ist jedem Vermieter in der Regel klar, Unsicherheit herrscht vielmehr über die Mehrwertsteuer. Erste Verwirrung löst ein Blick auf die Webseiten der Finanzverwaltungen aus. Hier ist die Mehrwertsteuer nicht zu finden, lediglich diverse Erläuterungen zur Umsatzsteuer werden aufgezählt. Vorweg gleich die Klarstellung: beide Begriffe werden gern als Synonyme benutzt, dies ist zwar rechtstheoretisch nicht ganz richtig, soll hier aber nicht relevant sein.

Dem Grunde nach ist jeder Unternehmer verpflichtet, auf den Preis seiner Umsätze 19% MwSt zu erheben und an das Finanzamt abzuführen, im Gegenzug darf er Vorsteuer aus erhaltenen Rechnungen abziehen. Ein Vermieter erfüllt alle Voraussetzungen, als Unternehmer eingeschätzt zu werden. Daraus folgt aber noch nicht, dass er auch Umsatzsteuer in seinen Rechnungen ausweisen muss, denn Umsätze aus der langfristigen (> 6 Monate) Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen sind von der Umsatzsteuer befreit.

Eine Frau telefoniert in ihrem Home-Office
Das häusliche Arbeitszimmer bietet sich besonders für Freiberufler oder Arbeitnehmer an, denen der Arbeitgeber keinen festen Büroplatz zur Verfügung stellen kann. Wer sich ein Homeoffice einrichten will, sollte dies vorab mit dem Vermieter abklären.

Das Arbeiten im hauseigenen Büro, ist ein flexibles Arbeitsmodell, das zunehmend Anwendung findet. Um die technischen Geräte und die Einrichtung des Büros nicht selber tragen zu müssen, kann entweder mit dem Arbeitgeber eine Vereinbarung getroffen werden oder diese unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich abgesetzt werden. Doch kann die Mietwohnung oder jedenfalls eine bestimmte Räumlichkeit derselben auch genauso einfach zum Arbeitsplatz umfunktioniert und somit jederzeit zweckentfremdet werden?

Häusliches Arbeitszimmer: Steuerrechte des Mieters

Wie das Homeoffice oder auch das häusliche Arbeitszimmer eingerichtet ist, ist dem Nutzer beziehungsweise dem Arbeitgeber überlassen, der eine bestimmte Ausstattung voraussetzt, die es dem Arbeitnehmer ermöglicht, die Arbeit in seinem Sinne zu erledigen. Jedoch hat der Mieter einer Wohnung in jedem Fall das Recht, Teile der Ausstattung von der Steuer abzusetzen. Wem im Unternehmen kein dauerhafter Arbeitsplatz zur Verfügung gestellt werden kann und sich die Tätigkeiten nicht alleine auf das Homeoffice beschränken (Außendienstler oder Lehrer), kann jegliche Kosten, die mit den Tätigkeiten innerhalb des Homeoffices in Verbindung stehen, bis zu einer Höhe von 1.250 Euro pro Jahr steuerlich geltend machen. Diesen Grundfreibetrag gestattet das Finanzamt, jedoch darf beziehungsweise kann dieser Betrag nicht überschritten werden, denn Kosten, die den Freibetrag überschreiten, sind nicht absetzbar. Beim Grundfreibetrag handelt es sich somit um den Höchstbetrag und nicht um einen Pauschalbetrag, so können nur die Kosten geltend gemacht werden, die mit dem Homeoffice in Zusammenhang stehen.

Piktogramm ZimmervermietungNach dem eher sozial geprägten Couchsurfing nehmen Anbieter und Angebote für kurzfristige oder dauerhafte Untervermietung im ungeahnten Ausmaß zu. Ob Airbnb, Wimdu oder die klassische dauerhafte Untervermietung eines Zimmers, sie alle versprechen Mietern eine nicht zu unterschätzende Einnahmequelle zu ihrem regulären Gehalt. Neben allgemeinen gesetzlichen Vorschriften, wann darf ein Zimmer in der Eigentumswohnung oder in der angemieteten Wohnung gegen Entgelt kurz- oder langfristig vermietet werden, ist der Fiskus natürlich auch in Deutschland daran interessiert, Steuern auf diese Einnahmen zu erheben.

Viele Untervermieter unterliegen der Versuchung, die Einnahmen aus der Untervermietung als reine Privatangelegenheit zu betrachten. Dies ist ein Irrtum, der bei nachträglicher Entdeckung durch das Finanzamt sehr teuer für die betroffenen Personen werden kann. Grundsätzlich hängt die Verpflichtung zur Abgabe bei Arbeitnehmern von verschiedenen Faktoren ab. Soweit Nebeneinkünfte erzielt werden, muss eine Einkommensteuererklärung bei überschreiten der Freigrenzen abgegeben werden.

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