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Mit einem detaillierten Wohnungsübergabeprotokoll, das Vermieter und Mieter gemeinsam sowohl beim Einzug als auch beim Auszug ausfüllen und unterschreiben, läßt sich belegen, welche Mängel vor dem Einzug bestanden und während der Mietzeit entstanden sind oder ob die Wohnung renoviert oder nicht renoviert übergeben wurde. Ein Übergabeprotokoll hat zudem den Vorteil, dass Vermieter und Mieter den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug anerkennen.

Mieter oder Vermieter können sich bei Auszug nur dann darauf berufen, dass ein Schaden schon beim Einzug vorhanden war, wenn dieser beim Einzug im Protokoll festgehalten war. Zwar wird mit Hilfe des Wohnungsübergabeprotokolls nicht automatisch festgelegt, wer Schäden an der Wohnung beseitigen muss, aber ein Vermieter, der bei Auszug bescheinigt, dass der Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben hat, kann später keinen Reparaturanspruch mehr geltend machen.

 

Ein Vermieter kann bei Auszug nur solche Schäden geltend machen und Ausbesserung verlangen,

  1. die im Protokoll vermerkt sind und
  2. die nicht schon bei Einzug vorhanden waren.

Dabei sollten Mieter und Vermieter für jeden einzelnen Raum der Wohnung festgehalten werden, ob die Mietsache in Ordnung ist bzw. welche Schäden vorhanden sind. Wichtig ist dabei eine möglichst genaue Beschreibung des Mangels, pauschale, nicht sehr aussagekräftige Floskeln wie "verwohnt", "löchrig" oder "alt" sollten vermieden werden.

Wichtig ist zudem, die Wohnungsübergabe bei Tageslicht durchzuführen. Es ist sonst schwer verdeckte Mängel zu finden. So läßt sich die Qualität eines Wandanstriches bei diffusem Tageslicht oft kaum  beurteilen. Bei Auszug sollte die Wohnung erst dann protokolliert werden, wenn alle Einrichtungsgegenstände entfernt und falls vereinbart, renoviert wurde. Ist das nicht möglich, sollten zumindest Vorbehalte im Protokoll aufgenommen werden, z.B. weil noch Möbel an der Wand stehen und der Vermieter die Wand nicht auf Mängelfreiheit überprüfen kann.

Ein Urteil zeigt die große Bedeutung eines Wohnungsübergabeprotokolls. In dem vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf verhandelten Fall hatte ein Vermieter bei der Übergabe einen Haarriss im Waschbecken entdeckt und den Mieter aufgefordert, den Mangel zu beseitigen. Der weigerte sich mit dem Argument, dass der Riss bereits bei Einzug vorhanden gewesen sei. Aus dem Protokoll bei Einzug fand sich jedoch kein Hinweis auf diesen Haarris. Die Richter verurteilten den Mieter daraufhin zur Zahlung von 150,00 Euro (Az. 10 U 64/02).

Wenn Sie als Vermieter bei Mietende entdeckte Schäden vom Mieter ersetzt haben wollen, müssen sie zwei Dinge beweisen können:

  1. der Schaden war bei Mietbeginn nicht vorhanden,
  2. der Schaden ist durch eine Pflichtverletzung des Mieters und nicht etwas durch ordnungsgemäßen Gebrauch enstanden.

Für normale Abnutzung einer Wohnung (normale Gebrauchspuren im Parkett, Laminat oder Teppich) muss der Mieter nicht aufkommen. Auch bauliche Schäden wie Wandrisse oder feuchte Stellen muss der Mieter nicht beseitigen, wenn er sie nicht verursacht hat.

Sollten Mieter oder Vermieter nicht zu einer gemeinsamen Begehung bereit sein, sollten die Parteien trotzdem nicht auf ein Protokoll verzichten. Eine reine Bestandsaufnahme alleine durch Mieter oder Vermieter über den Zustand der Wohnung ist vor Gericht allerdings anfechtbar. Daher sollte in einem solchen Fall ein fachkundiger Zeuge hinzugezogen werden.

Checkliste Wohnungsübergabe oder -rückgabe

Wichtig

  • Vereinbaren sie als Vermieter mit ihrem Mieter eine vorherige Begehung der Mieträume. Nehmen sie den Mietvertrag und ein evtl. vorhandenes Übergabeprotokoll mit und halten sie schriftlich fest, was ihr Mieter bis zum Auszug zu erledigen hat.
  • Hat der Mieter bauliche Veränderungen durchgeführt, besprechen sie, was damit geschehen soll. Falls sie die Einbauten übernehmen möchten, handeln sie schon vor der eigentlichen Begehung einen Preis aus.
  • Nehmen sie nur leer stehende Wohnungen ab.
  • Wohnungsabnahmen nur bei Tageslicht.
  • Fotoapparat nicht vergessen.
  • Lassen sie sich Zeit, denn nur ein sorgfältiges Abnahme- oder Übergabeprotokoll ist beweissicher.

Während der Übergabe

  1. Der Mieter muss bei Auszug umfassende Schönheitsreparaturen durchführen? Nehmen sie besser einen Fachmann mit und lassen sie die Qualität der durchgeführten Arbeiten prüfen. Andernfalls halten Sie fest, wie der dekorative Zustand der Wände, Decken, Türen/Zargen, Fenster und Heizkörper in sämtlichen Räumen ist. Unsachgemäße Anstriche von Wänden oder Holzteilen, ein Stück Tapete, das nicht richtig verklebt wurde etc. Das alles muss in Ihrem Protokoll stehen, wenn Sie deswegen Schadenersatz wollen.
  2. Nehmen Sie in Ihr Protokoll eventuelle Glasschäden oder Schäden an Fenstern und Türen auf.
  3. Achten Sie auf Sprünge, tiefe Kratzer oder Emaille-Absplitterungen an den sanitären Einrichtungen in Küche, Bad und WC, die über den normalen Gebrauch hinaus gehen.
  4. In der Wohnung sind Einbaumöbel vorhanden? Machen sie Angaben zum Zustand (Schäden, übervertragsgemäße Abnutzung, Schmutz). Prüfen sie, ob alles vollständig ist und Elektrogeräte wie der Herd, der Kühlschrank oder die Dunstabzugshaube noch funktionieren. Ebenso ob sich die Schränke schließen lassen bzw. Schubladen noch gängig sind.
  5. Prüfen sie alle beweglichen Teile wie Fenstergriffe, Wasserhähne, Toilettenspülungen, Rolladengurte, Türschlösser usw.
  6. Drehen sie Wasserhähne kurz auf und schauen sie, ob das Wasser abläuft.
  7. Kontrollieren sie Fußleisten auf Schäden bzw. auf fehlende Abschlussleisten.
  8. Tragen sie in Ihr Protokoll ein, falls Bodenbeläge bzw. geflieste Fußböden beschädigt sind.
  9. Das Bad war bei Einzug mit den üblichen Sanitäreinrichtungen versehen? Prüfen sie, ob die Gegenstände noch vorhanden und in einem ordnungsgemäßen Zustand sind. Ihr Mieter hat unnötigerweise die Badfliesen angebohrt? Dokumentieren sie die Schäden.
  10. Notieren sie fehlende Schlüssel oder ausgetauschte Schlösser.
  11. Vergessen sie auch nicht den Hausflur, Balkon oder die Terrasse auf Schäden zu untersuchen. Gleiches gilt für den Keller- oder Speicherraum, die Garage oder den mitvermieteten Garten.
  12. Zählerstände festhalten (Gas, Strom, Wasser).
  13. Vereinbaren sie mit ihrem Mieter ein konkretes Datum, zu dem die Mängel bzw. Schäden beseitigt sein müssen. Ebenso, inwieweit notwendige Arbeiten mit der Kaution verrechnet werden sollen.
  14. Heben sie gegebenenfalls beschädigte Gegenstände zu Beweiszwecken auf.

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Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

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