Die §§ 549 bis 577a BGB regeln die Vorschriften über die Miete von Wohnraum. Hier finden sich unter anderem Bestimmungen zu den Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, Gesetze zur Vereinbarung über die Miete und Miethöhe sowie die Vorgaben zur Beendigung des Mietverhältnisses, umgangssprachlich Kündigung genannt.

In § 549 Abs. 2 und 3 BGB werden für eine Gruppe von Wohnraummietverhältnissen die Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts teilweise oder ganz aufgehoben. Dies tat der Gesetzgeber in der Annahme, dass es sich hierbei um Mietverhältnisse handelt, die aufgrund der besonderen Umstände regelmäßig nur von kurzer Dauer sind. Zusätzlich finden sich in § 573a BGB Bestimmungen zur erleichterten Kündigung einer Einliegerwohnung oder eines Leerzimmers innerhalb einer Wohnung.

Bei diesen Mietverhältnisse sind die Schutzvorschriften eingeschränkt

Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Hier hat der Gesetzgeber Hotelzimmer, Ferienhäuser oder Ferienwohnungen, die Unterbringung von auswärtigen Mitarbeitern bis zur Erledigung des Auftrages, der Tagung oder Fortbildung im Auge. Gemein ist all diesen Mietverhältnissen, dass der Mieter seinen eigentlichen Lebensmittelpunkt während der Dauer des Aufenthaltes nicht verlagert.

Möblierter Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Ein klassischer Fall der Untervermietung, der Vermieter vermietet einen Teil seiner Wohnung und stattet diesen vermieteten Teil mit Einrichtungsgegenständen aus.

Wann ist ein Raum „möbliert“ vermietet?

Der Vermieter muss nach den mietvertraglichen Vereinbarungen verpflichtet sein, den Raum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Das ist wichtig. Sie machen als Vermieter aus einem leer vermieteten Raum nachträglich kein möbliert vermietetes Zimmer, wenn sie dem Untermieter im Laufe der Zeit freundlicherweise ein paar Möbel überlassen. Umgekehrt gilt dies auch! Solange Einrichtungsgegenstände zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren (dies sollte von Mieter und Untervermieter dokumentiert werden), ist es unerheblich, wenn die Möbel dann später vom Untermieter ganz entfernt werden. Die Räumlichkeiten wurden möbliert vermietet.

Überwiegend bedeutet, dass der Vermieter mehr als die Hälfte der für eine Haushaltsführung erforderlichen Einrichtungsgegenstände gestellt hat (AG Köln, WuM 1971 u.a.), bei der Vermietung eines einzelnen Zimmers können das sein:

  • Bett,
  • Schrank,
  • Tisch und
  • Stuhl

Weitervermietung an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf (549 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Ebenfalls vom Kündigungsschutz ausgenommen ist Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen. Bei Abschluss des Mietvertrages muss jedoch auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme vom Kündigungsschutz hingewiesen werden.

Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB)

Dies ist selbsterklärend. Studentenheime sollen Studenten bis zum Ende der Ausbildung eine Wohnmöglichkeit bieten und Jugendwohnheime bieten Schutz bis zur Volljährigkeit.

Diese Schutzvorschriften bei den zuvor genannten Mietverhältnissen entfallen oder sind eingeschränkt
Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung kann nur durch vertragliche Vereinbarung oder eine Änderungskündigung erfolgen. Die gesetzlichen Beschränkungen zur Staffel- oder Indexmiete müssen jedoch nicht eingehalten werden.

Kündigung und Kündigungsfristen
  • Möchte ein Vermieter seinem Mieter kündigen, muss er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses anführen (§ 573 BGB). Diese Vorschrift wurde in 549 Abs. 2 ausgeschlossen. Es reicht das Kündigungsschreiben mit Kündigungsdatum.
  • Der Widerspruch (Sozialklausel §§ 574 bis 574c BGB) gegen die Kündigung ist nicht möglich. Ausnahme Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnhein: Entscheidender Unterschied zu den Mietverhältnissen des Absatzes 2 ist die Anwendbarkeit der Vorschriften zu den Sozialklauseln (§§ 574 bis 574c BGB). Hier kann der Mieter einer Kündigung widersprechen, die Gewährung einer Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz ist möglich, da die §§ 574 bis 574c BGB in Absatz 3 nicht ausgeschlossen sind.
  • Zeitmietverträge können ohne die gesetzlichen Einschränkungen vereinbart werden.
  • Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.
  • Bei einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
  • Ausnahme: Hat der Mieter möblierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters angemietet ist die Kündigung in beiden Fällen spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. Jedoch nur, wenn der Mieter diese Räume allein bewohnt.
  • Umwandlung in Wohnungseigentum:Dem Mieter steht kein Vorkaufsrecht zu, der Käufer unterliegt keiner Kündigungssperre.

Einliegerwohnung und Untervermietung eines leeren Zimmers

Ob Widerspruch (Sozialklausel), Mieterhöhung oder Modernisierung, für die Einliegerwohnung oder das leer stehende Zimmer gelten bis auf die "erleichterte Kündigung" nach § 573a BGB die Vorschriften über die Miete von Wohnraum (§§ 549 bis 577a BGB). Und zwar vollumfänglich!

Einliegerwohnungen (§ 573a Abs. 1 BGB)

Hier wohnt der Mieter zusammen mit dem Vermieter in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Die Versagung des Kündigungsschutzes begründet der Gesetzgeber damit, dass das enge Zusammenleben von Vermieter und Mieter zu Animositäten und Spannungen führen kann und das der Vermieter deshalb auch berechtigt sein kann, dass Sonderkündigungsrecht in Anspruch zu nehmen. Mieter sollten es sich also wohl überlegen, eine Einliegerwohnung anzumieten.

Frage: Bei Abschluss des Mietvertrages waren beide Wohnungen vermietet. Der Vermieter ist erst nach Auszug des zweiten Mieters eingezogen. Zählt meine Wohnung jetzt als Einliegerwohnung?

Ja, es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages im Haus wohnte. Es kommt einzig und allein auf die tatsächlichen Verhältnisse bei Ausspruch der Kündigung an (OLG Koblenz, RE v. 25.05.1981; BayObLG, RE v. 31.01.1991; OLG Karlsruhe, RE v. 25.11.1991).

Etwas anderes gilt jedoch, wenn durch Baumaßnahmen andere Umstände geschaffen werden. So hatte ein Hamburger Eigentümer ursprünglich in einem Haus mit zwei weiteren Mietparteien gewohnt. Nach dem Auszug des einen Mieters verband er seine Wohnung mit der frei gewordenen Mietwohnung zu einer großen Wohnung. Anschließend kündigte er dem zweiten Mieter unter den Voraussetzungen des § 573a BGB. Der Kündigung widersprachen die Richter des Hamburger Oberlandesgerichtes (OLG Hamburg vom 07.04.1982, Weber/Marx S. II/46). Das Gericht führte aus, dass es für die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes auf den Bauzustand zu Beginn des Mietverhältnisses ankommt.

Leer stehender Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung (§ 573a Abs. 2 BGB)

Der klassische Fall der Untervermietung. Der Mieter hat sich die Erlaubnis zur Untervermietung von seinem Vermieter geholt und vermietet nun ein leer stehendes Zimmer in seiner Wohnung an eine Dritte Person. Als Mieter sollten sie darauf achten, ob ihr Vermieter ihnen ein leer stehendes oder teil-/vollmöbliertes Zimmer vermietet. Ist das Zimmer möbliert, entfallen die Schutzvorschriften des sozialen Mietrechts.

Kündigung und Kündigungsfristen
  • Auch bei der Einliegerwohnung und der Vermietung eines leerstehenden Raumes gilt, der Vermieter muss kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darlegen (§ 573 BGB). Es genügt, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben aufführt, dass sich die Kündigung des Mietverhältnisses auf die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB stützt, weiterführende Erläuterungen sind nicht notwendig.
  • Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, die Kündigungsfrist verlängert sich jedoch um drei Monate auf insgesamt sechs Monate, § 573a BGB.

Der Untermieter zieht nicht aus, was nun?

Zieht der Untermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, dürfen sie nicht einfach das Wohnungsschloss austauschen und die persönlichen Gegenstände des Mieters vor die Wohnungstür stellen. Sie müssen eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet, erheben. Hier müssen sie ein Räumungsurteil gegen den Untermieter erstreiten, dann können sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser darf dann allein das Zimmer des Untermieters räumen oder den Untermieter entsprechend außer Besitz setzen, also die Schlösser austauschen.

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