Der Vermieter kann bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel zur Kostenrückerstattung verpflichtet sein, wenn der Mieter vor Auszug im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung Schönheitsreparaturen ausführt. Aber Achtung: die Ansprüche gegen den Vermieter verjähren schnell. 

Der Fall: Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Dann schauten sie etwas genauer in ihren Mietvertrag und kamen zu dem Ergebnis, dass sie dazu nicht verpflichtet waren, da die Klausel in ihrem Mietvertrag unwirksam war. Sie verklagten ihren ehemaligen Vermieter daraufhin auf Rückerstattung der aufgewendeten Kosten von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche).

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB).

Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen zu lassen. In diesem Fall bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der erbrachten Leistung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen.

Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs hat der Bundesgerichtshof dagegen verneint, weil dem Beklagten Vermieter nach den gegebenen Umständen kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden kann (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07).

Der BGH zur Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Der Fall: Der Kläger und seine Ehefrau waren bis Ende 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Freiburg. Der Mietvertrag enthielt eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses für 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet waren. Mit seiner am 22. Dezember 2009 eingereichten Klage hat der Kläger, die Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben.

Das Urteil: Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat – in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB* enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.

Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 195/10

Die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten beginnt einheitlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses zu laufen, hier also am 31. Dezember 2006. Sämtliche Ansprüche der Mieter waren somit bereits am 30. Juni 2007 verjährt. Darauf, dass die Mieter erst später von der Unwirksamkeit der Renovierungsklausel erfahren hätten, kommt es nach Auffassung des BGH nicht an.

*§ 548 BGB: Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

  (1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.

  (2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.