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Der Vermieter kann bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel zur Kostenrückerstattung verpflichtet sein, wenn der Mieter vor Auszug im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung Schönheitsreparaturen ausführt.

Der Fall: Die Kläger waren seit Mai 1999 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Im Jahr 2004 renovierten sie die Wohnung. Einige Zeit später kündigten sie das Mietverhältnis zum 31. Mai 2006. In der Annahme, dazu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor Rückgabe der Wohnung eine Endrenovierung vor. Dann schauten sie etwas genauer in ihren Mietvertrag und kamen zu dem Ergebnis, dass sie dazu nicht verpflichtet waren, da die Klausel in ihrem Mietvertrag unwirksam war. Sie verklagten ihren ehemaligen Vermieter daraufhin auf Rückerstattung der aufgewendeten Kosten von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche).

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Erstattungsanspruch der Kläger wegen ungerechtfertigter Bereicherung des Vermieters in Betracht kommt, weil die Kläger die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne Rechtsgrund erbracht haben (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB). Der Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemisst sich insoweit nach dem Betrag der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten Renovierungsarbeiten. Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen zu lassen. In diesem Fall bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen. Der Wert der erbrachten Leistung ist durch das Gericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen.

Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs hat der Bundesgerichtshof dagegen verneint, weil dem Beklagten Vermieter nach den gegebenen Umständen kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden kann (BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07).

Jedoch gilt nach dem Urteil des Bundesgerichthsofes vom 04.05.2011 (VIII ZR 195/10): Ersatzansprüche verjähren innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Erstattungsanspruch des Mieters für seinen Dekorationsaufwand in Unkenntnis einer fehlenden Verpflichtung hierzu fällt unter die kurze Frist in § 548 II BGB, womit zwischen den Mietvertragsparteien schnell Klarheit über Aufwendungsersatzansprüche geschaffen werden soll.

§ 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) (aufgehoben)

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