Mieter streicht die Holzfenster seiner WohnungMehrfach erklärte der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren mietvertragliche Klauseln zu Renovierungs- oder Schönheitsreparaturfristen für unwirksam. Ob ein Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangen kann, hängt nun maßgeblich davon ab, ob der Mieter bei Mietbeginn eine renovierte oder unrenovierte Wohnung übernommen hat. Schauen wir uns die Konstellationen an.

Am Anfang: Was steht denn zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?

Am Anfang steht immer die Frage, ob die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen wurden. Es muss eine Schönheitsreparaturklausel vereinbart sein, die den BGH-Anforderungen entspricht. Tut sie das nicht, nützt dem Vermieter auch die schönste renovierte Wohnung nichts. Eine unwirksame Klausel machte alle Ansprüche zunichte.

 

Diese Fehler sollten vermieden werden:

  • Die Renovierungspflicht muss vom konkreten Abnutzungszustand abhängig sein
  • Keine starren Fristen
  • Keine Endrenovierungsverpflichtung
  • Keine Vorgaben für die Art der Renovierung während der Mietzeit

Ist diese Hürde genommen, kommt es nun darauf an, wie die Wohnung bei Mietbeginn übergeben wurde. Konkret: War sie renoviert oder nicht?

Die Wohnung wurde reniviert übergeben

Der Vermieter hat die Wohnung in einem nachweislich renovierten Zustand übergeben? Dann muss die Wohnung auch bei Rückgabe einen renovierten Eindruck machen (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14 und Az. VIII ZR 242/15). Nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH ist eine Wohnung nicht nur dann renoviert, wenn sie komplett frisch gestrichen wurde. Es kommt bei der  Abgrenzung renoviert vs. unrenoviert letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Achten sie deshalb nicht nur auf die frisch gestrichenen Wände und Decken. Schauen sie auch auf die Türen samt Türrahmen, auf den Bodenbelag, die Heizköper und Fenster oder auch auf die Verfliesung des Bades. Strahlen die Wände in einem frischen Weiß, der Rest der Wohnung ist jedoch ungepflegt, gilt die Wohnung nicht mehr als renoviert.

Hier ist noch einmal die Bedeutung eines guten Übergabeprotokolls inklusive Fotografien hervorzuheben. Kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, muss der Mieter beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und die Renovierungsklausel somit unwirksam ist. Letztendlich entscheidet dann ein Richter unter „dem Vorbehalt der Gesamtschau und unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände“. Haben sie als Vermieter ein brauchbares Übergabeprotokoll samt aussagekräftiger Bilder erstellt, stehen ihre Chancen gut.

Unrenoviert, aber es gab eine Ausgleichszahlung für den Mieter

Auch wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wird, kann der Mieter zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Der Vermieter muss dem Mieter hierzu einen finanziellen Ausgleich dafür zahlen, dass er selbst zu Beginn des Mietverhältnisses renovieren musste. Achten sie als Vermieter darauf, dass der Ausgleich angemessen ist. In einem vor dem BGH verhandelten Fall zahlte der Vermieter für eine 4-Zimmer-Wohnung in der 3 Zimmer gestrichen werden mussten, den Ausgleich in Form einer halben Monatsmiete. Entschieden zu wenig sagte der BGH (BGH, Urteil vom 08. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Das Landgericht Berlin setzte eine Monatsmiete für eine nur in geringfügigem Umfang zu renovierende Wohnung an (LG Berlin, Urteil vom 02. Oktober 2015, Az. 63 S 335/14).

Seien sie bei der Berechnung der Entschädigung nicht zu sparsam. Orientieren sie sich als Vermieter an den tatsächlichen Ausgaben des Mieters für Material und Arbeitszeit. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter. Es könnte im Streitfall passieren, dass der Richter die Entschädigung für unangemessen gering hält.

Keine Renovierung, keine Ausgleichszahlung

Wenn sie ihrem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben möchten und eine Ausgleichszahlung für sie auch nicht in Betracht kommt, verlieren sie jede Möglichkeit den Mieter während oder zum Ende des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten.

Achtung! In einem solchen Fall dürfen sie keine Renovierungsverpflichtung in den Mietvertrag aufnehmen. Vereinbaren sie ausdrücklich, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wird und dies vom Mieter als vertragsgemäß anerkannt wird. Vereinbaren sie, dass weder Mieter noch Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. So wird ausgeschlossen, dass der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangt. Wir wissen zwar aus der Praxis, dass noch kein Mieter Anspruch darauf erhoben hat, aber sollte ein Mieter auf Renovierung seiner 4-Zimmer-Wohnung bestehen, kann das sehr teuer werden.

Ungültige Schönheitsreparaturklauseln - Zusammenfassung der Rechtsprechung

Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben

Keine laufenden Schönheitsreparaturen, aber dafür eine komplette Renovierung bei Auszug, ist laut Urteil des BGH unwirksam. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat (BGH, VIII ZR 316/06).

Zu knapp bemessene Renovierungsfristen

In Mietverträgen wird oft vereinbart, dass der Mieter regelmäßig Wände, Decken, Heizkörper, Fenster und Türen streichen muss. Die Fristen dürfen dabei nicht zu kurz sein. Streichen alle zwei (Küche, Bad) bis fünf Jahre (Wohn- und Nebenräume) ist zu kurz, urteilte der Bundesgerichtshof. "Falls erforderlich" lautet z.B. eine gültige Mietvertrags-Formulierung. Steht dort allerdings "spätestens nach X Jahren", so ist die Klausel unwirksam, da der Mieter in diesem Fall auch dann renovieren müsste, wenn Wände und Decken noch wie frisch gestrichen aussehen (BGH, VIII ZR 361/03).

Starre prozentuale Fristenregelungen

Zieht der Mieter schon nach kurzer Zeit wieder aus, so muss er sich auch nicht mit einem prozentualen Anteil an den noch nicht fälligen Renovierungen beteiligen, wenn die Quotenklausel starre Regelungen enthält. Grund: Der Zustand der Wohnung könnte ja viel besser sein als der Durchschnitt. Dann würde eine starre Quote den Mieter auch hier unangemessen benachteiligen (BGH, AZ VIII ZR 52/06).

Laufende Schönheitsreparaturen und Renovierung bei Auszug

Der Vermieter verpflichtet seinen Mieter, sowohl laufende Schönheitsrenovierungen als auch zusätzlich eine Endrenovierung zu seinem Auszug durchzuführen. Der BGH urteilte auch hier „so geht es nicht!“ (BGH, AZ VIII ZR 308/02).

Farbwahlklauseln während der Mietdauer

Sicher ist sicher denken viele Vermieter und bestimmen vertraglich die Dekoration der Wände auch während der Mietdauer und darüber hinaus zum Ende der Mietzeit.

  • Der Mieter soll während und zum Ende der Mietzeit "die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" ausführen. Dem Bundesgerichtshof gefiel diese Bestimmung nicht. Die hier verwendete "Farbwahlklausel" benachteiligt den Mieter unangemessen und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist insgesamt (!) unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss (BGH, VIII ZR 224/07).
  • "Bei Auszug müssen Decken, Wände und Türen weiß gestrichen werden" Auch diese Standardformulierung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist somit unwirksam. Die im Mietvertrag enthaltene Vorgabe bezieht sich zwar nur auf den Rückgabezeitpunkt der Wohnung und erlaubt es dem Mieter die Räume während der Mietzeit nach seinem Geschmack zu streichen. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine Farbe, hier weiß, schränkt den Mieter jedoch auch schon während der Mietzeit in seiner Gestaltungsfreiheit ein, weil sich ein kostenbewusster Mieter schon während des laufenden Vertrages darin gehindert sehen könnte, die Wohnung in anderen dezenten Farbtönen zu streichen (BGH, VIII ZR 198/10).
  • Auch die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände während der Mietzeit zu "weißen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, der Vermieter hat somit keinen Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.. Es ist davon auszugehen, dass unter dem Begriff "weißen" nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch ein Anstrich in weißer Farbe zu verstehen ist. Lässt die Klausel somit auch diese Auslegung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigsten, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung, zugrunde zu legen (BGH, VIII ZR 344/08).
  • Eine Farbvorgabe für den Innenanstrich von Türen und Fenstern während der Mietdauer führt ebenfalls zur Nichtigkeit!
    Die Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt: "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …"

    Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz: "Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …" Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangt die Vermieterin Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

    Der Bundesgerichtshof entschied auch hier, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe ("weiß") für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Wohnungstür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparaturklauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08).

    D.h., die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen (BGH, Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09).

Zu weit gefasste Schönheitsreparaturen

Neben den üblichen Schönheitsreparaturen wurde einem Mieter noch der Anstrich der Aussenfenster auferlegt, vielmehr sollte er auch noch das Parkett abziehen und neu versiegeln. Zu viel befand der Mieter und er wehrte sich gerichtlich gegen diese Arbeiten. Die Richter des Bundesgerichtshofes gaben ihm recht. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, VIII ZR 48/09).

Malerarbeiten nur von einem Handwerker

Auch die Forderung, dass ein Fachhandwerker die Arbeiten zu erledigen hat, führt zur Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel, entschied das Landgericht München I (Az.: 15 S 6274/09). Im verhandelten Fall endete ein schon seit mehr als 40 Jahren bestehendes Mietverhältnis. In der Renovierungsklausel des Mietvertrags hieß es, der Mieter habe die fälligen Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“. Das Gericht folgerte aus dieser Formulierung, dass der Vermieter den Mieter dazu verpflichten wollte, teure Fachhandwerker mit den Arbeiten zu betrauen, während er preiswerte Eigenarbeit nicht dulden wollte. Diese Regelung benachteiligt nach Ansicht der Richter den Mieter unangemessen. Das Interesse des Vermieters an fachgerechten Malerarbeiten werde aber auch gewahrt, wenn Laien wie der Mieter selbst oder dessen Bekannte sie ausführen. Hierzu seien viele Mieter selbst in der Lage. Folge: Der Mieter muss gar nicht renovieren.

Hier ein Beispiel, wie die Änderung/Erweiterung der Schönheitsreparaturklausel in einem Formularmietvertrag, die ganze Vereinbarung kippt

Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter, das Kreuzchen wurde gesetzt, aber

Mietvertrag Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter

die Eigentümerin traute den "laschen" Formulierungen des Formularmietvertrages wohl nicht über den Weg. Unter § 24 des Vertrages wurden die Verhältnisse noch einmal gerade gerückt! Der Mieter muss bei Auszug renovieren und damit der das auch wirklich versteht, wurde die Klausel noch einmal wiederholt. Die weichen Fristen zu den Schönheitsreparaturen aus § 3 des Mietvertrages wurden in eine starre Fristenregelung geändert. Die mietvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wurde nur leider damit unwirksam.

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