Es ist das gute Recht des Mieters seine Wohnung so zu dekorieren, wie es ihm gefällt. Doch was passiert bei Rückgabe der Wohnung? Muss es der Vermieter hinnehmen, dass er auf zitronengelb gestrichenen Fensterrahmen und türkisfarbenen Wänden sitzen bleibt, auch wenn der Anstrich frisch ist? Nein, Vermieter sollten mit ihrem Mieter unabhängig von den laufenden Schönheitsreparaturen Bedingungen zur Rückgabe der Wohnung vereinbaren. Denn, wie es der Bundesgerichtshof so schön formulierte "ist einem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung nicht das Interesse daran abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird."

Deshalb ist es das gute Recht des Vermieters, eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel mit dem Mieter zu vereinbaren, dies benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Es ist jedoch darauf zu achten, dass die Klausel den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, aus der er wählen kann.

Dies gilt auch, wenn bezüglich der Fenster und Türen Rückgabevereinbarungen getroffen werden. Die daraus resultierende Einschränkung der Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist hinzunehmen (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499).

Trennen sie als Vermieter laufende Schönheitsreparaturen und Rückgabezustand!

In eine wirksame Schönheitsreparaturklausel gehören keine "starren Renovierungszeiträume oder Abgeltungsfristen", "keine starren Endrenovierungsklauseln" und "keine Farbvorgaben" für Wände und Holzteile während der Mietzeit. Ebenso sollten sie als Vermieter darauf achten, dass die laufenden Schönheitsreparaturen nicht mit einer Anfangs- oder Endrenovierungsklausel verquickt werden. Hakt es hier schon, können auch vertraglich festgelegte Bedingungen zum Rückgabezustand der Wohnung schnell unwirksam sein.

Das oben gesagte gilt auch für Rückgabeklauseln. Keine starren Farbvorgaben oder Arbeiten, die der Mieter nicht übernehmen muss, z.B. "Alles in Weiß" oder "Abziehen und Neuversiegelung des Parkettbodens". Solche Klauseln sind unwirksam und sie führen zur Unwirksamkeit der gesamten Rückgabevereinbarung, d.h. der Mieter muss bei Auszug überhaupt nicht renovieren.

Und was ist, wenn der Mieter die Wohnung ein Jahr vor seinem Auszug farbenfroh gestrichen hat. Kann der Vermieter dann auch auf die vertraglich geregelten Farbvorgaben bei Auszug verweisen?

Ja, sollte der Mieter die Wohnung derart dekoriert haben, kann der Vermieter auf Neuanstrich bestehen. Denn eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nur dann unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist ( Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07).

Merke

  1. Trennen sie laufende Schönheitsreparaturen und Vereinbarungen zum Zustand bei Rückgabe.
  2. Keine starren Farbvorgaben bei Rückabe der Wohnung, halten sie eine vertraglich Bandbreite fest, zum Beispiel "neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten".
  3. Führen sie weder bei den laufenden Schönheitsreparaturen noch bei der Rückgabevereinbarung Arbeiten auf, die nicht in den Bereich der Schönheitsreparaturen gehören (z.B. Abziehen und Neuversiegelung des Parkettbodens), dies könnte zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarungen führen.

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