frau mit bohrmaschineGenerell ist das Bohren in der Mietwohnung natürlich nicht untersagt. Jedoch sollten Löcher in Fliesen zum Beispiel möglichst vermieden werden, denn diese sind vor dem Auszug oft nicht so einfach wieder unkenntlich zu machen. Einige alternative Befestigungsmöglichkeiten umgehen die besonders beim Vermieter unbeliebten Beschädigungen in der Bausubstanz.

Die Wand für das Durchgangszimmer einreißen oder Löcher für den neuen Badezimmerspiegel in die Fliesen bohren: Einfacher gesagt als getan! Die Durchführung an sich ist zwar oft nicht das Problem, aber kleinere oder größere Renovierungsmaßnahmen kann der Mieter meist nicht ohne vorherige Zustimmung des Vermieters vornehmen. Doch welche Renovierungs- und Umbaumaßnahmen darf der Mieter selbstständig tätigen, welche genehmigungsfreien Alternativen gibt es und in welchen Sonderfällen hat der Vermieter das Recht einzugreifen?

Die Renovierungsbeschränkungen im Mietvertrag

Zunächst einmal gibt der Mietvertrag vor, dass der Mieter sich nach den vertraglich festgelegten Regelungen für die Wohnungsinstandhaltung zu richten hat. Was die Erlaubnis für bedarfsgerechte oder verschönernde Maßnahmen betrifft, gibt es je nach Ausführung und Umfang der Renovierungsarbeiten Sonderregelungen. So sind kleinere Renovierungsarbeiten wie eine neue Wandfarbe oder Tapete durchaus ohne Vermietererlaubnis durchführbar, wichtig ist nur, dass die Wandoptik nach dem Auszug wieder dem Ursprungszustand – meist weiße Farbgebung – entspricht. Anders sieht es bei größeren Renovierungsarbeiten wie Durchbrüchen, Fliesenarbeiten oder dem Einbau von speziellem, isolierendem Fensterglas anstelle eines Kastenfensters aus. Diese Arbeiten sind in jedem Fall erlaubnispflichtig.

Allgemeiner Hinweis:

Wichtig ist, dass selbst bei Vermieterzustimmung für größere Umbauarbeiten ein schriftlicher Renovierungsvertrag aufgesetzt wird, der die Maßnahmen sowie deren Kosten genau aufführt. Darin können unter anderem zudem ein Auszahlungsbetrag bei Auszug, der anteilig zu den Investitionen des Mieters berechnet wird, sowie eine Kostenbeteiligung des Vermieters festgelegt werden. Denn handelt es sich zum Beispiel um behinderten-/altersgerechte Renovierungsarbeiten, die vom Mieter initiiert wurden, kann dies auch dem Vermieter Vorteile einbringen, da die bedarfsgerechten Modernisierungsarbeiten oft den Immobilienwert steigern.

Generell sind jegliche Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen, die in die Bausubstanz eingreifen oder nach Auszug nicht so einfach wieder rückgängig zu machen sind, ohne ausdrückliche Vermietergenehmigung untersagt. Nachfolgend deshalb ein paar Tipps, die aufzeigen, wie kleinere, bedarfsorientierte Renovierungsarbeiten auch ohne Bohrung oder festen Einbau und somit ohne direkten Eingriff in die Bausubstanz erfolgen können.

Das Badezimmer: Fliesenbohrungen umgehen

Der Badezimmerspiegel ist zu klein oder hat einen Riss? Dann bleibt oft nur der Weg in den Bau- oder Möbelmarkt, um einen neuen Spiegel montieren zu können. Zur Anbringung des Spiegels und anderer Badutensilien wie der Toilettenpapierhalterung bleibt meist das Bohren nicht erspart  – und zwar oft durch die Fliesen hindurch. Generell gilt das Bohren von Löchern zur Montage nicht als vertragswidrig, aber der Vermieter kann dennoch nach Auszug eine fachgerechte Schließung der Bohrlöcher verlangen, da es sich um einen Eingriff in die Bausubstanz handelt. Um mögliche Probleme mit dem Vermieter zu vermeiden, können Spiegel und Co. alternativ festgeklebt werden. Durch eine Klebe- anstelle einer Bohrmontage bleibt zudem eine oft in der Wand vorhandene Dämmschicht unbeschädigt.

Für die lochfreie Montage eignet sich unter anderem spezielles Montage-Klebeband, welches es auch für den Außenbereich gibt und zum Beispiel zur Befestigung von Briefkästen zu nutzen ist. Das Klebeband wird einfach je nach Größe des Spiegels in mehreren Streifen hinter den Spiegel geklebt und an die Fliesen gedrückt. Eine weitere Möglichkeit ist der Einsatz von Montagekleber, welchen es zur Befestigung auf Putz und auf glatten Oberflächen wie Fliesen gibt. Wichtig ist, damit der Spiegel nicht gleich wieder von den Fliesen fällt, dass die Oberfläche sowie die Spiegelrückseite fettfrei sind. Zur Reinigung eignen sich Nagellackentferner oder Spiritus. Der Kleber ist dann großflächig auf die Spiegelrückseite aufzutragen – mit senkrecht oder wellenförmig verlaufenden Klebesträngen. Damit sich keine Feuchtigkeit hinter dem Spiegel sammelt beziehungsweise eine Durchlüftung stattfinden kann, können Streichhölzer als Abstandhalter vor Anbringung in die Klebestreifen gelegt werden.

mietwohnung umbauten plissee anbringenDie Fensterfront: Wohnung vertragskonform vor Umwelteinflüssen schützen

Besonders zur Sommerzeit ist ein „Schutzschild“ an den Fenstern in Form von Jalousien oder Markisen unabdingbar für eine angenehme Raumtemperatur. Möchte der Mieter jedoch Jalousien außen an der Fensterfront anbringen, ist dafür eine Genehmigung vom Vermieter notwendig, da es sich dabei wiederum um eine Veränderung der Bausubstanz und auch des Erscheinungsbilds der Immobilie handelt. Wie bereits erwähnt sind Abänderungen solcher Art in erster Linie Vermietersache. Um einen Mietstreit zu vermeiden, können unter anderem spezielle Sonnenschutzfolien angebracht werden, die nach dem Auszug einfach abziehbar sind.

Auch zur Anbringung eines Sonnenschutzes an der innenliegenden Fensterseite kann nicht einfach eine Bohrung und Montage in Eigenregie vorgenommen werden. Viele besonders stabile Sonnenschutzsysteme, sind zur Anbringung mit dem Fensterrahmen zu verschrauben. Jedoch gelten Bohrungen an Fensterrahmen als bewusste Beschädigung und sind – wie folgender Gerichtsfall beschreibt – vertragsrechtlich anklagbar. Denn die Substanz wird beschädigt und ein Loch im Kunststoffrahmen ist nicht wie ein Loch im Mauerwerk einfach zu zuspachteln.

Wenn nachweisbar ist, dass die Löcher an den Fensterrahmen während der Mietszeit entstanden sind, hat der Vermieter Anspruch auf Schadenersatz und kann vom Mieter unter anderem die Kostenübernahme für ein neues Fenster einfordern. Um die rechtlichen Einschränkungen zu umgehen, kann innen anstelle eines festmontierten Sonnenschutzes ein mit der Hand hoch- und runterziehbares Plissee angebracht werden. Denn dieses lässt sich bereits genau wie der Badezimmerspiegel ohne Bohrungen montieren und zwar mit einem speziellem Klebesystem an der Glasleiste des Fensters. Dieses Montagesystem eignet sich besonders für Fenstersysteme mit Kunststoff- oder Metallrahmen, an denen das Bohren aus mietrechtlichen Gründen zu vermeiden ist. Zudem können Plissees einen Beitrag zur Dämmfähigkeit der Wohnung leisten, welche wiederum durch eine Bohrung am Kunststoffrahmen und somit einer Beschädigung, der in den Fensterflügeln enthaltenen Luftkammern, beeinträchtigt wird.

Der Wohnbereich: Bodenbelag selbstständig umgestalten

In einer Mietwohnung wird Laminat verlegt

Oft kommt es auch vor, dass der fest integrierte Teppich- oder Parkettboden in der Wohnung kein Gefallen beim Mieter findet. Muss ein Bodenbelag aufgrund von Beschädigungen ausgetauscht werden, wird dieser in vorheriger Absprache mit dem Vermieter meist durch ein vergleichbares Modell ersetzt. Möchte der Mieter einen anderen Belag, benötigt er die Zustimmung des Vermieters. Eine Alternative zum festverlegtem Teppich- oder Parkettboden, die die Umsetzung eigener Vorstellungen ohne Zustimmung ermöglicht, ist zum Beispiel das Klickparkett. Dieses ist schwimmend und somit auch über bereits vorhandenem Bodenbelag verlegbar. Der Boden muss jedoch in jedem Fall tragfähig, eben, nicht nass oder feucht und sauber sein. Wird das Klickparkett über Fliesen verlegt, ist meist eine sogenannte Dampfbremse notwendig, die verhindert, dass Feuchtigkeit nach oben dringt. Als Unterlage wird meist PE-Folie genutzt, während in nicht-unterkellerten Bereichen eine dickere PVC-Folie benötigt wird.

Auf dem alten Bodenbelag lässt sich aber auch Teppichboden verlegen. Den gibt es im Baumarkt in der Teppichfliesen-Variante zum Selberverlegen – hier eine Anleitung zur Verlegung von Teppichfliesen. In der Mietwohnung sind die selbstliegenden den selbstklebenden Teppichfliesen vorzuziehen, da sich die selbstklebenden Teppichfliesen häufig schwieriger entfernen lassen. Dagegen haftet die selbstliegende Variante durch ihr Eigengewicht sowie eine spezielle Beschichtung und ist somit leichter austauschbar. Unterschieden wird bei der Oberfläche der Fliesen genau wie bei anderen Teppichen zwischen Velours und Schlingenware. Die Materialien reichen von Schurwolle über Vlies bis hin zu Naturmaterialien wie Sisal. Teppichfliesen und Klickparkett haben den Vorteil, dass sie sich bedarfsgerecht anpassen lassen und beim Auszug wieder unkompliziert entfernbar sind.

Behindertengerechte Renovierung: Unterstützung vom Vermieter

Während kleinere Renovierungen im Bad- oder Wohnbereich, die den Bodenbelag oder den Sonnenschutz betreffen, meist bereits ohne Bohren und Hämmern und vor allem mietverträglich erledigt werden können, sieht dies bei der behinderten- und altersgerechten Renovierung anders aus. Denn diese ist mit viel mehr Aufwand verbunden. Aber obwohl die Modernisierungsarbeiten durchaus unter die Kategorie „größere Renovierungsmaßnahmen“ fallen und somit in jedem Fall eine spezielle Erlaubnis des Vermieters benötigen, stellen sie einen Sonderfall dar. Der Paragraph 554a des Bürgerlichen Gesetzbuches erteilt einem gehandicapten Mieter das Recht, die Erlaubnis für eine bedarfsgerechte Modernisierung der Wohnung einzufordern. Der Vermieter muss dieser Forderung nachgeben, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Ein berechtigtes Interesse liegt immer dann vor, wenn es die Modernisierungsmaßnahmen ermöglichen, dass der gehandicapte Mieter sich durch die Anpassung im Wohnbereich uneingeschränkt bewegen und uneingeschränkt am gesellschaftlichen Leben teilhaben kann. Unter bestimmten Bedingungen kann der Vermieter die Erlaubnis aber auch untersagen, zum Beispiel, wenn diesem die Dauer der baulichen Maßnahmen zuwiderläuft oder aus Gründen, die die Rückbaumöglichkeiten betreffen.

Sicherheit bei Unstimmigkeiten durch Renovierungsarbeiten: Das Übergabeprotokoll

Bevor eigene Renovierungsarbeiten – egal welcher Art – getätigt werden, ist vor Einzug das Übergabeprotokoll zu prüfen. Denn darin können unter anderem bereits vom Vormieter getätigte Renovierungsarbeiten fehlen. Damit der neue Mieter keine Schwierigkeiten bekommt, sollte dieser den Vermieter über die fehlenden Angaben in Kenntnis setzen und sich schriftlich bestätigen lassen, dass die Renovierungen genehmigt sind. Bestehen die nicht zu verantwortenden Umbauten oder Modernisierungen unwissentlich noch nach dem eigenen Auszug, kann es dazu kommen, dass der Vermieter verlangt, dass die Wohnung auf Kosten des Mieters in den Ursprungszustand zurückversetzt wird.
 

| Der Mietvertrag

 

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