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Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ist ohne Übergabe der Schlüssel nicht möglich, somit ist ein Vermieter verpflichtet, dem Mieter die erforderlichen Schlüssel zu Beginn des Mietverhältnisses zu übergeben. Diese Pflicht bezieht sich nicht nur auf die Wohnungsschlüssel, sondern auf alle Räume, die der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen nutzen darf (Fahrradkeller, Hoftür etc.).

Der Vermieter muss alle Wohnungsschlüssel übergeben. Die auch heute noch oft praktizierte Handhabung der Vermieter, einen Schlüssel zurückzuhalten, ist rechtswidrig. Mit Vermietung und Übergabe der Mietsache geht die Mietsache in den alleinigen Besitz des Mieters über. Behält der Vermieter einen Schlüssel zurück, werden die mietvertraglichen Pflichten verletzt.

Austausch des Wohnungsschlosses

Ja, das ist zulässig! Der Mieter hat das alleinige Gebrauchsrecht und darf deshalb das Schloss zu seiner Wohnung, seinem Kellerraum oder seiner Garage auswechseln. Nur die Schlösser zu Türen, zu denen auch andere Mitmieter hinein müssen (z.B. Eingangstür eines Mehrfamilienhauses, Fahrradkeller oder Hoftür) darf er nicht austauschen.

Selbstverständlich ist der Mieter bei Rückgabe der Mietsache verpflichtet, den ursprünglichen Zylinder wieder einzubauen und alle dazugehörigen Schlüssel an den Vermieter zurückzugeben.

Anzahl der Schlüssel bei Übergabe der Wohnung

Die Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel richtet sich grundsätzlich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Fehlen diese, kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.

  • Bei Familien sind nicht nur die Eltern, sondern auch die Kinder zu berücksichtigen.
  • Eine Wohngemeinschaft benötigt mehr Schlüssel als ein Zwei-Personen-Haushalt.
  • Ganz andere Ansprüche gelten für den Bereich der gewerblichen Vermietung.

Als Vermieter sollten sie also tunlichst die Anzahl der Schlüssel mit ihrem Mieter im Mietvertrag vereinbaren, um nicht bei der Wohnungsübergabe mit weiteren Forderungen überrascht zu werden. Als Richtschnur kann gelten: Die Anzahl der notwendigen Schlüssel wird durch die Anzahl der Wohnungsnutzer bestimmt. (Landgericht Berlin, Beschluss vom 20.06.1985, Az. 61 T 32/85). Auch ein Singlehaushalt kann je zwei Haus- und Wohnungsschlüssel verlangen, da ihm die Möglichkeit gegeben werden muss, beispielsweise einer Person seines Vertrauens bei längerer Abwesenheit von der Wohnung einen Schlüssel zu überlassen (Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 09.10.1990, Az. 103 C 406/90).

Anfertigung oder Überlassung weiterer Schlüssel

Benötigt ein Mieter nach Überlassung der Mietsache weitere Schlüssel, so kann er diese auf eigene Kosten anfertigen lassen, die Zustimmung des Vermieters ist nicht notwendig. Mieter müssen jedoch ihren Vermieter über die Anzahl der nachträglich beschafften Schlüssel unterrichten, damit sicher gestellt ist, dass ein Zutritt nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich ist.

Ein Zankapfel sind oft zentrale Schließanlagen, hier muss der Mieter den Weg über seinen Vermieter gehen, der sich oft quer stellt und die Anfertigung der zusätzlichen Schlüssel verweigert. Auch hier gilt, benötigt der Mieter nach Abschluss des Mietvertrages weitere Schlüssel, muss der Vermieter diese anfertigen lassen. Die Herstellungskosten trägt jedoch der Mieter (Landgericht Darmstadt, Urteil vom 24.06.1974, Az. 17 S 89/74).

Als Vermieter sollten sie auch nicht zu kleinlich sein, die Amtsgerichte bejahten Zusatzschlüssel für:

  • das Pflegepersonal (Amtsgericht Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 17.08.1994, Az. 3 C 575/94),
  • die Putzhilfe oder Tagesmutter (Amtsgericht Karlsruhe, Urteil vom 27.10.1995, Az. 12 C 319/95),
  • den Postboten oder Zeitungszusteller (Amtsgericht Wedding, Urteil vom 10.10.1985, Az. 2 C 332/85 und Amtsgericht Mainz, Urteil vom 03.07.2007, Az. 80 C 96/07).

Der Vermieter weigert sich weitere Schlüssel herauszugeben

Weigert sich der Vermieter weitere Schlüssel anfertigen zu lassen, bleibt dem Mieter mit Verweis auf § 535 nur der Klageweg.

§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.

Schlüsselverlust und Haftung

Was viele Mieter gerne vergessen: Kommt ein Schlüssel abhanden, sei es durch Diebstahl oder Verlust, ist er verpflichtet seinen Vermieter zu informieren. Der Vermieter kann, je nach den Umständen des Einzelfalls, auf Kosten des Mieters den Zylinder austauschen. Ein Austausch kommt lediglich dann nicht in Betracht, wenn ein Missbrauch des Schlüssels nachweislich auszuschließen ist.

Teuer kann der Verlust oder Diebstahl werden, wenn das Mietobjekt über eine Schließanlage verfügt. Hier schließen die Schlüssel oft eine Vielzahl von Schlössern (Haus- und Wohnungstür, Tiefgarage, Fahrradkeller etc.). Als Vermieter sollten sie ihren Mieter bei Abschluss des Mietvertrages deshalb unbedingt auf eine vorhandene Schließanlage und die Kostenrisiken eines Schlüsselverlustes hinweisen.

Auch hier gilt bei Verlust: Kein genereller Anspruch des Vermieters auf Austausch der Schließanlage. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an (Verlustumstände, Identifizierbarkeit des Schlüssels).

Notfallschlüssel

Mittlerweile dürfte den meisten Mietern bekannt sein, dass kein Vermieter Anspruch auf einen so genannten Notfallschlüssel, der in seinem Besitz verbleibt, hat. Ganz im Gegenteil, stellt sich heraus, dass ihr Vermieter einen solchen Schlüssel besitzt, kann dies einen Kündigungsgrund darstellen.

Ertappt Sie Ihr Mieter dabei, dass Sie ungefragt seine Mietwohnung betreten, darf er deswegen das Mietverhältnis fristlos gemäß § 543 BGB kündigen (LG Berlin, Urteil v. 9.2.1999 – 64 S 305/98).

Selbst wenn Ihnen die Kündigung recht gelegen kommt: Damit ist die Angelegenheit noch nicht aus der Welt. Schließlich könnte Sie ihr Mieter zusätzlich noch wegen Hausfriedensbruchs anzeigen und Schadenersatz dafür verlangen, dass er wegen Ihrer Pflichtverletzung den Mietvertrag fristlos kündigen musste.

Muss der Vermieter in einem Notfall die Wohnung kurzfristig betreten, müssen sie als Mieter erreichbar sein. Sind sie länger oder häufiger abwesend, sollten sie ihrem Vermieter deshalb mitteilen, bei wem sie einen Wohnungsschlüssel hinterlegt haben. Dies ergibt sich aus der Pflicht zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache.

Rückgabe bei Ende des Mietverhältnisses

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter gemäß § 546 BGB verpflichtet, dem Vermieter die Wohnung zu übergeben. Hierzu gehört auch die Übergabe aller erhaltenen und auch aller auf eigene Kosten angefertigten Schlüssel. Möchte der Vermieter die vom Mieter auf eigene Kosten angefertigten Schlüssel behalten, kommt eine Kostenerstattung in Betracht, ansonsten sollten die Schlüssel in Beisein aller Parteien zerstört werden. Es besteht kein Zurückbehaltungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter für die zusätzlichen Schlüssel nicht zahlen will.

Einzelfragen

Im Mietvertrag ist festgehalten, dass der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, bei Schlüsselverlust die Schließanlage auszutauschen, die Kosten sind vom Mieter zu tragen.

Eine unwirksame Formularklausel im Mietvertrag. Die Richter des Berliner Landgerichtes urteilten: Ein Vermieter kann die Kosten für eine ausgewechselte Schließanlage nur dann verlangen, wenn eine Gefahr des Missbrauchs des abhanden gekommenen Schlüssels fortbesteht (Az. 64 S 551/99).

Ein Mieter konnte seinem Vermieter bei Rückgabe der Wohnung nicht alle Schlüssel zurückgeben. Daraufhin legte der Vermieter einen Kostenvoranschlag für eine neue Schließanlage vor und forderte die Summe von seinem Mieter.

Grundsätzlich gilt: Ein Schadenersatzanspruch von Seiten des Vermieters setzt voraus, dass ein konkreter Schaden durch die Neuanschaffung von Schlüsseln, Zylindern oder Schließanlagen entstanden ist (LG Wiesbaden, NZM 1999, 308; AG Rheinbach, NZM 2005, 822; AG Ludwigsburg, WuM 2010, 355 = BeckRS2010, 14199). Fiktive Beträge, hier Kostenvoranschläge, können NICHT geltend gemacht werden.

Haustürschlüssel abgebrochen, wer zahlt?

Der Kölner sagt "Et kütt drop an", der Jurist etwas feiner "Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls". Grundsätzlich hat der Vermieter für den ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu sorgen, hierzu gehört auch der ordnungsgemäße Zustand von Schloss und Schlüssel.

  1. Ist dies nachweislich nicht gegeben, muss der Vermieter die Kosten tragen.
  2. Ist der Zustand ordnungsgemäß und den Mieter trifft ein Verschulden, muss er den Schaden ersetzen.
  3. Lässt sich nicht feststellen, ob Materialschwäche oder unsachgemäßer Gebrauch vorliegt, gehen Ersatz oder Austausch zulasten des Vermieters (AG Halle, Urteil vom 17.03.2009, Az.: 93 C 4044/08).

Aus der Hausverwaltung

Eine Lehrerin, die ihr einjähriges Sabbatical in Namibia verbrachte ohne Eigentümer oder Verwaltung zu informieren. Nach einem Sturmschaden war sie nicht erreichbar. Während der Notöffnung stellte sich heraus, dass die Gute ihre Wohnung für das komplette Jahr untervermietet hatte. Natürlich wussten Eigentümer und Verwaltung auch hiervon nichts. Die Untermieterin war übrigens der Meinung, sie habe eine Eigentumswohnung angemietet, die Mutter der Mieterin hätte ihr das bei der Wohnungsbesichtigung gesagt. So, so. Die scharf geführte Email-Korrespondenz zwischen Köln und Namibia funktionierte übrigens ohne Probleme.

Unser „Studentenhaus“, zwanzig Appartements mit hoffnungsvollem akademischem Nachwuchs. Im Laufe des Jahres schließen sich immer drei bis vier Parteien aus und die haben wir dann am Telefon. Sie wüssten ja, dass wir keine Schlüssel zurückbehalten dürften, aber sie stünden jetzt vor der verschlossenen Wohnungstür und ein Schlüsseldienst würde absolut über ihr Budget gehen. „Mal ehrlich liebe Hausverwaltung, ihr habt doch einen Zweitschlüssel, kann ich nicht mal eben vorbeikommen und mir den Schlüssel holen?“

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Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

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