Diese Webseite nutzt Cookies. Wenn Sie weiter auf dieser Seite bleiben ohne die Cookie-Einstellungen in Ihrem Browser zu ändern, stimmen Sie zu, unsere Cookies zu verwenden.

Kostenloser Newsletter

Einmal monatlich 3 knackige Infos zum Mietrecht | E-Mail-Adresse eingeben und fertig.

Die gesetzliche Regelung ist einfach: Der Mieter muss die Wohnung bei Auszug in dem Zustand zurückgeben, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand. Normale Abnutzungen gehen dabei zu Lasten des Vermieters (§ 538 BGB). Dazu gehören zum Beispiel kleinere Löcher in der Wand, die durch das Einschlagen von Nägeln entstehen oder der abgelaufene Teppichboden. Anders sieht die Rechtslage jedoch dann aus, wenn an der Wohnung selbst Veränderungen vorgenommen werden.

Einrichtungen in der Mietwohnung

Dabei ist zunächst die Unterscheidung zwischen Einrichtungen und An- oder Umbauten wichtig. Einrichtungen können ohne großen Aufwand entfernt werden - sie greifen nicht in die bauliche Substanz der Mietsache ein. Der Mieter hat das Recht, seine Einrichtungen bei Ende des Mietvertrags aus der Wohnung zu entfernen (Beispiele: Antennen, Rollläden, Türverkleidungen).

Anbauten oder Umbauten in der Mietwohnung

An- und Umbauten dagegen stellen bauliche Veränderungen dar. Diese zeichnen sich dadurch aus, dass sie das Wesen der Wohnung selbst verändern und schwer wieder zu beseitigen sind. Beispiele hierfür sind die Errichtung von neuen Wänden, die Verfliesung von Wänden oder Böden oder Mauerdurchbrüche. Auch den Einbau einer fest installierten Klimaanlage muss man sich vom Vermieter genehmigen lassen, so sinnvoll das auch sein mag. Ist ein Haus zudem denkmalgeschützt, kann es sein, dass ein solcher Einbau überhaupt nicht erlaubt ist. Verzögern kann sich diese Maßnahme, wenn eine Eigentümerversammlung darüber entscheiden muss. In solchen Fällen greift man als Mieter besser auf mobile Klimageräte z. B. wie die hier verlinkten zurück. Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter, der einen Um- oder Anbau vornehmen will, dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen muss – das ergibt sich schon unmittelbar aus dem Recht des Eigentums.

Bauliche Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters

Weil der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung im ursprünglichen Zustand wieder zurückzugeben, muss dieser die An- oder Umbauten entfernen – auf eigene Kosten. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, muss er Schadensersatz leisten, dessen Höhe sich nach den erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung und eventuell eingetretenen Werteinbußen bemisst.

Es gibt von diesem Grundsatz allerdings Ausnahmen, die sich zumeist schon aus dem gesunden Menschenverstand ergeben. Wenn der Vermieter die Einbauten freiwillig übernimmt, kann er natürlich keinen Schadensersatz verlangen. Dasselbe gilt, wenn die Einbauten zur Erhaltung des Wohnwerts erforderlich waren. Allerdings gilt auch für Umbauten, die den Wohnwert messbar steigern, dass der Mieter grundsätzlich auch hier zum Rückbau verpflichtet ist, wenn der Vermieter die Genehmigung verweigert.

Aber auch bei Umbauten, die mit Zustimmung des Vermieters erfolgten, kann sich bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Verpflichtung des Mieters zum Rückbau ergeben. Denn die Zustimmung des Vermieters bezieht sich grundsätzlich nur auf die Duldung für die Dauer des Mietverhältnisses – dies gilt im Wesentlichen auch dann, wenn der Umbau selbst auf Dauer angelegt ist. Eine einheitliche Rechtsprechung zu dieser Thematik ist aber nicht gegeben.

In besonderen Ausnahmefällen kann ein eigenmächtiger Um- oder Anbau durch den Mieter auch ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründen. So sprach das Landgericht Berlin einem Vermieter ein Kündigungsrecht zu, weil der Mieter Katzenklappen in die Wohnungstüren eingebaut und diese innerhalb einer vom Vermieter gesetzten Frist nicht entfernt hatte (Urteil vom 24. September 2004, LG Berlin 63 S 199/04).

Eine Rückbauverpflichtung für den Mieter entfällt selbstverständlich dann, wenn dieser vertraglich zu einer bestimmten Baumaßnahme verpflichtet war. Auch wenn erst durch die bauliche Maßnahme der vertragsgemäß vereinbarte Zustand der Wohnung hergestellt werden konnte, kann der Mieter natürlich nicht zum Rückbau verpflichtet werden. Im Gegenteil: Wenn sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung im Verzug befand, kann der Mieter sogar Aufwendungsersatz verlangen.

Wenn Umbauten des Mieters den Wert der Wohnung gesteigert haben – und gleichzeitig erforderlich waren! - und der Vermieter diese übernimmt, kann für den Mieter ein Entschädigungsrecht bestehen, dessen Höhe sich allerdings nicht nach den für den Mieter entstandenen Kosten, sondern der Steigerung des Mietwerts berechnet. Und dieser ist erst dann bezifferbar, wenn die Wohnung tatsächlich – zu einem höheren Mietzins – weitervermietet wird.

Im Einzelnen sind die gesetzlichen Bestimmungen und richterlichen Urteile genauso unübersichtlich wie die Fallkonstellationen, die im wirklichen Leben auftreten können. Allerdings gibt es Grundsätze, die für die Lösung dieser Rechtsfragen immer wieder herangezogen werden. Ausgangspunkt für die rechtliche Beurteilung ist natürlich immer der zugrundelegende Mietvertrag, wenn dieser Regelungen über An- und Umbauten enthält. Nicht immer sind diese Regelungen aber rechtmäßig. Bevor sie zum Bohrer oder Stemmeisen greifen sollten sie überlegen, ob es nicht alternative Anbringunsgmöglichkeiten gibt.

Fazit: Wer sich als Mieter mit dem Gedanken trägt, seine Wohnung durch eine Veränderung zu verschönern, die in die Bausubstanz eingreift, sollte sich unbedingt dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen. Die Art des Umbaus sollte dabei möglichst eindeutig bestimmt werden. Insbesondere sollte in der Vereinbarung – die am besten schriftlich fixiert wird – festgelegt werden, ob der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Sache übernehmen muss oder nicht.

Übrigens: Selbst finanzierte Wohnwertverbesserungen darf der Vermieter nicht mit in die Mieterhöhung einbeziehen.

IMAGE
IMAGE

werbung fibucom

Kostenloser Newsletter

Einmal monatlich 3 knackige Infos zum Mietrecht | E-Mail-Adresse eingeben und fertig.

firmen finden - das Dienstleistungsverzeichnis für ihre Immobilie

loading...

Amazon Buchtipp

Mieterbund MieterlexikonDas Mieterlexikon - Ausgabe 2015/2016: Neues Mietrecht inklusive aller Änderungen

Viele typischen Fragen rund um gemietete Wohnobjekte werden in dem preiswerten Ratgeber kompetent und umfassend beantwortet.

 

 

Trepnau Nebenkostenabrechnung

Betriebskosten, die zweite Miete: Rechne mit Deinem Mieter ab! 2016 für die Nebenkostenabrechnung 2015

In etwa die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen ist nicht korrekt; so der Deutsche Mieterbund.

Allerdings eben längst nicht immer zu Lasten der Mieter! Verlieren Sie als Vermieter nicht länger unnötig Geld. Lesen Sie diesen Ratgeber und Ihre Abrechnungen werden von da an Profiansprüchen genügen.

 

 

Vor dem Amtsrichter

paragraf 4Wie im botanischen Garten kam sich ein Vermieter bei der Begehung seines Hauses vor. Eine Mieterin hatte das Treppenhaus und den Garten überreich mit Blumen und Pflanzen verschönert. Zu viel befand der Vermieter und forderte die Mieterin auf, die Blumen- und Pflanzengestecke zu entfernen. Als die nicht reagierte, klagte der Vermieter auf Entfernung und hatte Erfolg. Üppige Gestaltungs- und Blumenschmuckarrangements haben die Mieter auf Gemeinschaftsflächen zu unterlassen (Amtsgericht Münster, 38 C 1858/08).

Wie hätten Sie entschieden?

Hausordnung

Die Einführung oder Änderung der...
Die Hausordnung in Mietshäusern definiert den Umgang der Mieter untereinander und die damit verbundene Nutzung des gemeinsam bewohnten Mietshauses....

Betriebskosten

Nebenkostenabrechnung - Der Vermieter...
Ein Vermieter kann auch die Nachzahlung der Betriebskosten verlangen, wenn die Abrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die...

Mieterhöhung

Die Mieterhöhung auf die ortsübliche...
Eine Mieterhöhung mit Berufung auf die Vergleichsmiete liegt vor, wenn ein Vermieter sich bei der Mieterhöhung auf die Mieten vergleichbarer...

firmenfinden eintrag 1

Startseite