Baugenehmigung und Genehmigungsverfahren: Für welche Veränderungen ist eine rechtliche Erlaubnis notwendig?

Rund um Haus, Garten und Wohnung gibt es viele Möglichkeiten, Sanierungen, Verschönerungen oder Anbauten zu planen und durchzuführen. Doch für viele bleibt die Unsicherheit: Was darf einfach so gebaut werden und was ist verboten? Welche Maßnahmen können ohne Genehmigungsverfahren umgesetzt werden und wo ist diese zwingend notwendig? Die Antwort auf diese Frage ist nicht ganz so einfach, da sie in jedem Bundesland rechtlich unterschiedlich geregelt ist. Daher ist es wichtig, sich vorher zu erkundigen, bevor die Maßnahme rückgängig gemacht werden muss oder Bußgelder drohen.

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Die beliebtesten und häufigsten baulichen Veränderungen in Deutschland

Besonders gerne werden Verschönerungen im Garten oder rund um den Garten geplant. Hier entstehen Swimming-Pools, Pavillons, Gewächshäuser, Gartenhäuschen, Geräteschuppen und vor allem Gartenteiche.

Die Nummer 1 ist der Gartenteich

Ein Gartenteich übt eine besondere Faszination aus und ist besonders bei Fischliebhabern oder Familien mit Kind beliebt, da ein Teich zum Beobachten und Staunen einlädt. Zudem gibt es das notwendige Zubehör für den Eigenbau oder den Aufbau praktisch in jedem guten Fachmarkt.

Vor der Anschaffung und der Planung der Baumaßnahmen ist jedoch die rechtliche Lage im jeweiligen Bundesland zu berücksichtigen. Besonders größere Projekte bedürfen häufig einer Prüfung und Genehmigung, typischerweise ist dies ab einem Volumen von etwa 7.000 Litern, respektive sieben Kubikmetern, der Fall. Auch sind Abstandsregelungen zu Nachbargrundstücken zu beachten.

Beliebte Anbauten sind vor allem schöne Terrassen

Doch im Garten kommen auch Anbauten zum Tragen. Terrassen, die vergrößert oder neu gebaut sowie überdacht werden, sind genauso beliebt wie komfortable Wintergärten. Kreative Heimwerker haben hier viele Möglichkeiten, sich selbst zu verwirklichen und der Immobilie eine persönliche Note zu verleihen. Dazu kommt, dass hochwertige Bauten und Ausstattungen auch den Wiederverkaufswert des Gebäudes erhöhen.

Gartenhäuschen sind ebenfalls sehr beliebt, allerdings gelten im Innenbereich (innerhalb von Ortschaften) andere Vorschriften als im Außenbereich (außerhalb von Ortschaften). Beispielsweise dürfen in Baden-Württemberg Gartenhäuschen bis 40 m³ im Garten aufgestellt werden.

Umbauten im Haus geben mehr Raum oder sparen Energie

Hausbesitzer, die mehr Platz benötigen, bauen sehr gerne das Dachgeschoss aus. Häufig ist damit allerdings ein großer Aufwand verbunden, da beim Einbau von Dachgauben oder dem Anheben des Daches zur Vergrößerung der Raumhöhe auch die Statik betroffen ist.

Größere Veränderungen werden meistens im gleichen Zug mit der Erneuerung oder Verbesserung der Wärmedämmung zur Einsparung von Energie (Heizung) durchgeführt. Aber auch das Anbringen von Photovoltaikmodulen kann eine größere Aktion werden, die zudem genehmigt werden muss.

Viel Aufwand kann auch der Umbau von Heizungsanlagen verursachen. Diese können jedoch ebenfalls zur Energieeinsparung beitragen und den Wert des Gebäudes erhöhen. Interessant sind für viele der angesprochenen Maßnahmen für die Bauherren auch die Zuschüsse, die dafür infrage kommen können.

Weitere Umbauten oder Anbauten

Es gibt zusätzlich verschiedene Umbau-, Sanierungs- und Renovierungsarbeiten, die für Mieter oder auch Eigentümer beim Auszug notwendig sind. Immerhin muss das Objekt, bevor die nächste Mietpartei einzieht, wieder in einen geeigneten Zustand versetzt werden. Hier sind jedoch in der Regel nur kleinere Schönheitsreparaturen sowie Maler- und Taperzierarbeiten notwendig, die keiner Baugenehmigung bedürfen.

Was für Eigentümer oder Mieter häufig ebenfalls eine Rolle spielt und den Wohnraum attraktiver macht, sind Stellplätze, Garagen oder Carports. Schließlich sind Mieter heutzutage im Regelfall motorisiert und benötigen einen sicheren Platz für ihr Auto oder Motorrad. Je nach Art und Umfang der geplanten Maßnahme ist hier allerdings eine Baugenehmigung notwendig. (Beim Carport kommt es regional auf die Bruttogrundfläche an.)

Aber wie kann der Bauherr nun herausfinden, welche dieser Maßnahmen er einfach so durchführen darf und wann er eine Genehmigung benötigt?

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Baurechtliche Regelungen

Um festzustellen, ob eine Genehmigung notwendig ist und welches Genehmigungsverfahren dabei jeweils durchlaufen werden muss, kann der Bauherr auf jeden Fall bei der Stadtverwaltung seines Wohnortes nachfragen. Dort erhält er gleich eine korrekte Auskunft zu jedem Vorhaben. Manchmal geht es auch darum, dass Nachbarn bei Bauprojekten mit einbezogen werden müssen.
Beispielsweise, wenn eine neu geplante Garage zu nah an die Grundstücksgrenze oder das Gebäude des Nachbarn kommen würde. Die Behörde kann die unterschrittenen Abstände nur absegnen, wenn auch der Nachbar seine Zustimmung bestätigt.

Aufbau und Gesetze

Das Baurecht ist in Deutschland mehrstufig geregelt und soll hauptsächlich dafür sorgen, dass Menschen durch die Bauten nicht zu Schaden kommen.

Neben dem Baugesetzbuch (BauGB) gilt in jedem Land die Landesbauordnung (LBO), die abweichende Regelungen zu anderen Ländern enthalten kann. Hier finden sich zunächst die generellen Grundlagen, die sich auf die Bebauung beziehen. Die LBOs gehen dann mehr ins Detail und regeln Punkte wie beispielsweise:

Raumhöhe, Schall- und Kälteschutz von Wohnungen und Häusern
Brandschutz und Standsicherheit von Bauten
Flucht- und Rettungswege
Geregelte Entwässerung
Stellplätze für Fahrzeuge

Zudem stehen hier die genauen Abläufe der Baugenehmigungsverfahren. Die Bauordnung wird aber noch zusätzlich durch eine Vielzahl von weiteren Erlässen, Verordnungen, technischen Baubestimmungen oder Durchführungsbestimmungen ergänzt. Einige Bauten haben beispielsweise eine ganz eigene Verordnung wie die Garagenverordnung. Für Laien ist es daher häufig schwierig, sich zu orientieren, um alles richtig zu machen, wenn Bauarbeiten anstehen.

Genehmigungsbedürftig oder verfahrensfrei?

Welche Vorhaben in welchem Bundesland genehmigungsbedürftig oder verfahrensfrei sind, steht in der jeweiligen Landesbauordnung.

Beispielsweise in Baden-Württemberg stehen in § 49 LBO die genehmigungspflichtigen Vorhaben – dies sind alle baulichen Anlagen, die in § 50 LBO aufgeführt sind und für die keine im Gesetz aufgeführte Ausnahme gilt. § 50 LBO („Verfahrensfreie Vorhaben“) besagt, dass eine Nutzungsänderung beispielsweise verfahrensfrei ist, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen gelten oder wenn durch die neue Nutzung zusätzlich Wohnraum geschaffen wird. Auch Instandhaltungsarbeiten sind verfahrensfrei sowie der Abbruch von Anlagen, die keine Gebäude und nicht höher als 10 m sind.

Dazu gibt es eine Anlage im Gesetz, in der alle verfahrensfreien Vorhaben aufgeführt sind. Diese Liste ist ziemlich lang und umfasst aber einige der bereits genannten, beliebten Bauvorhaben.

Was ist verfahrensfrei erlaubt?

Bleiben wir am Beispiel von Baden-Württemberg. Hier sind beispielsweise folgende verfahrensfreie Maßnahmen im sogenannten „Innenbereich“ (also innerhalb von Ortschaften) möglich:

Garagen und überdachte Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Grundfläche von max. 30 m²
Gewächshäuser bis zu 5 m Höhe
Terrassenbedachungen und Balkonverglasungen bis zu 30 m² Grundfläche
Wärmepumpen
Photovoltaikanlagen auf oder an Gebäuden, gebäudeunabhängige Anlagen nur bis 3 m Höhe und einer Gesamtlänge von 9 m
Ladestationen für Elektrofahrzeuge
Blitzschutzanlagen
Wasserbecken bis 100 m³ Beckeninhalt, im Außenbereich (außerhalb von Ortschaften) nur, wenn sie einer land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen

Verfahrensfrei bedeutet nicht rechtsfrei

Auch wenn keine besondere Genehmigung erforderlich ist, müssen aber baurechtliche und nachbarrechtliche Vorschriften immer eingehalten werden, beispielsweise Abstand und Brandschutz spielen in jedem Fall immer noch eine Rolle. Außerdem kann aufgrund eines Bebauungsplans die geplante Lage eines Geräteschuppens auf dem Grundstück kein erlaubter Standort sein.

Was ist einzureichen?

Das hängt von der Baumaßnahme ab. Auf jeden Fall muss der Behörde die beabsichtigte Maßnahme mitgeteilt werden. Beizufügen sind ein Entwurf und die zugehörige Erklärung des Entwurfsverfassers plus der Erklärung des Sachverständigen für die Statik oder den Schall- und Wärmeschutz. Dazu kommt noch ein Erhebungsbogen für die Bautätigkeit. Die einzelnen Unterlagen, die einzureichen sind, können vorab bei der Behörde erfragt werden. Das vereinfacht den Ablauf und das Verfahren für beide Seiten.

Prüfung und Ablauf

Genehmigungspflichtige Vorhaben müssen bei der Gemeinde oder der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde prüft den Antrag und kontrolliert dabei, ob die Maßnahme den bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Gesetzen entspricht und entscheidet dann über die Genehmigung. Bei Grundstücken, die Teil eines Bebauungsplans sind, ist häufig auch ein vereinfachter Genehmigungsprozess möglich.

Wenn der Bauherr alle notwendigen Unterlagen bei der Gemeinde einreicht und diese bestimmt, dass trotz einer bestehenden Genehmigungspflicht kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden muss (auch das kommt durchaus vor!), dann kann sofort mit dem Bau begonnen werden. Sind neben dem Baurecht auch andere Vorschriften (beispielsweise aus dem Immissionsschutz) zu prüfen, bezieht die Behörde die zuständige Stelle mit ein. Für den Antragsteller ist kein gesondertes Verfahren notwendig!

Fazit

Baugenehmigungen sind eine komplizierte Angelegenheit und lassen sich nicht pauschal und allgemeingültig erklären. Bei geplanten Bauvorhaben sind daher die jeweils gültigen gesetzlichen Vorschriften des Bundeslandes zu studieren. Aber auch die Gemeinde gibt gerne Auskunft!