Alte HeizungsverteilungIn Deutschland gibt es ca. 19 Mio. Wohngebäude mit rund 40 Mio. Wohnungen. 11,72 Mio. dieser Wohngebäude wurden in dem Zeitraum vor 1919 bis 1978 gebaut und entsprechen oft nicht mehr dem Stand der heutigen Gebäudetechnik. Ob fehlende oder kaum vorhandene Dämmung der Außenwände oder des Daches, alte Heizungen, Bäder und Fenster oder die Versorgung mit schnellen Internetzugängen - der deutsche Gebäudebestand schiebt einen enormen Modernisierungsbedarf vor sich her.

 

 

Mit dem Instrument § 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen hat der Gesetzgeber deshalb die Möglichkeit geschaffen, auch während des aktiven Mietverhältnisses durch geeignete Modernisierungsmaßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache zu erhöhen, die Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder den Energieverbrauch zu senken und dabei den Mieter an den Kosten der Maßnahme, die auch ihm zugutekommen, zu beteiligen. Abzuwägen sind dabei immer die Interessen des Eigentümers, seine Immobilie auf einem zeitgemäßen Stand zu bringen oder zu halten, mit den Interessen der Altmieter, die mit dem Status quo oft zufrieden sind.

Was fällt unter Modernisierung?

Eine Modernisierung ist gegeben, wenn eine bauliche Maßnahme vorliegt,

  • durch die Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie eingespart wird,
  • bei der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • die den Gebrauchswert oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert,
  • durch die auf Grund von Umständen Baumaßnahmen durchgeführt werden müssen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und
  • die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind, oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Einsparung von Endenergie und Primärenergie

Genauer hinschauen sollten Mieter, wenn der Eigentümer Baumaßnahmen zur Energieeinsparung durchführen möchte. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen der energetischen Modernisierung zur Einsparung von Endenergie und der Einsparung nicht erneuerbare Primärenergie. Beide Modernisierungsformen muss der Mieter dulden, eine Mieterhöhung darf der Eigentümer jedoch nur bei der energetischen Modernisierung  zur Einsparung von Endenergie durchführen.

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

Definition Endenergie und Primärenergie (Gesetzentwurf der Bundesregierung)

Endenergie im Sinne der Regelung in Nummer 1 ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den „Endverbraucher“ (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken. Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der „Schnittstelle“ Gebäudehülle gemessen und dort in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlenbriketts, Holzpellets, Strom, Fernwärme etc. übergeben.

Der Begriff der Primärenergie berücksichtigt im Unterschied zur Endenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge, sondern zusätzlich auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird (z. B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Raffinerie zu Heizöl und Transport zum Abnehmer, Verstromung des Heizöls durch Verbrennung). Damit ist Primärenergie, verkürzt gesagt, Endenergie zuzüglich dieses vorgelagerten Aufwandes. Dieser zusätzliche Aufwand wird durch den Primärenergiefaktor ausgedrückt, der aus dem Verhältnis von Primärenergie und Endenergie ermittelt wird.
Bei der Primärenergie kann weiter unterschieden werden zwischen erneuerbaren und nicht erneuerbaren Primärenergien. Erneuerbar sind zum einen Energieträger, die nach derzeitigem Erkenntnisstand unerschöpflich sind, beispielsweise die Strahlungsenergie der Sonne oder Wind. Erneuerbar sind auch Energieträger, die reproduziert werden können: Dazu zählen z. B. Biomasse und Holz. Nicht erneuerbare Energieträger hingegen sind in ihrem Vorkommen begrenzt und nach dem gegenwärtigen Stand von Wissenschaft und Technik nicht reproduzierbar. Diese Ressourcen werden durch Verbrauch immer knapper. Beispiele hierfür sind die „klassischen“ fossilen Energieträger wie Kohle, Erdöl oder Erdgas.

Das sind energetische Modernisierung zur Einsparung von Endenergie, § 555 b BGB Absatz 1

- Duldung, wenn keine Härtefälle vorliegen, Modernisierungsmieterhöhung möglich

Optimierung oder Erneuerung der Heizungsanlage

Wärmedämmung
Von vielen Mietern gefürchtet: die Wärmedämmung. Etwas Styropor auf die Außenwände und neue Fenster sollen den Energieverbrauch nahe Null bringen. Hier ist darauf zu achten, dass durch die Baumaßnahme die von der EnEV (Energieeinsparverordnung) vorgegebenen Wärmedurchgangskoeffizienten erreicht werden (§ 9 EnEV). Werden die Werte verfehlt, muss der Mieter die Maßnahme nicht dulden, da sie nicht den gesetzlichen Vorschriften entspricht.

Austausch oder Hinzunahme eines anderen Energieträgers
Grundsätzlich hat der Austausch des Energieträgers - zum Beispiel von Heizöl zur Wärmepumpe - keinen Einfluss auf den Endenergieverbrauch. In der Regel fällt jedoch mit der Umstellung auch ein Austausch oder die Erweiterung der Heizungsanlage zusammen. Diese Maßnahmen führen in fast allen Fällen zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs. Mögliche Maßnahmen:

Sonnenkollektoren - Sonnenkollektoren dienen der Erzeugung von Warmwasser. In diesem Fall muss weniger fossile Endenergie zugekauft werden – und damit sinken auch die Brennstoffkosten, die für den Mieter als Endverbraucher anfallen. Die Maßnahme fällt nach dem Willen der Bundesregierung unter Absatz 1.

Wärmepumpen - Wärmepumpen dienen der Gewinnung von Heizwärme. Die Pumpe entzieht der Umgebung Wärme (Luft, Wasser, Erdreich) und hebt diese in der Regel durch Einsatz von Strom auf ein höheres Niveau an. Führt diese Technik im Ergebnis zur Einsparung von Endenergie, kann die Maßnahme durch eine Modernisierungsmieterhöhung nach Absatz 1 auf den Mieter umgelegt werden.

Gebäudebelüftung - auch eine gut geplante Gebäudebelüftung kann Endenergie einsparen und bei hochgedämmten Gebäuden dem Schimmelpilz vorbeugen. Wird nachweisbar durch die Gebäudebelüftung Endenergie eingespart, fällt die Maßnahme unter die energetische Modernisierung.

Stromsparende Maßnahmen - hier denkt die Bundesregierung an den Einbau drehzahlgeregelte Umwälzpumpen, Ventilatoren, Umwälzpumpen oder Energiesparlampen. Wird Endenergie eingespart, fällt der Einbau unter Absatz 1.

Das sind Maßnahmen zur Einsparung nicht erneuerbare Primärenergie, § 555 b BGB Absatz 2

- Duldung, wenn keine Härtefälle vorliegen, Modernisierungsmieterhöhung nicht möglich

Photovoltaik - eine Photovoltaikanlage dient der Gewinnung von Strom durch Sonnenenergie. Der Strom wird in das allgemeine Stromnetz eingespeist, der Erzeuger erhält einen Garantiepreis. Die Maßnahme hat keinen Bezug zur Mietsache, eine Modernisierungsmieterhöhung ist nicht möglich.

Windenergieanlagen - die Anlage dient der Gewinnung von Strom, der ebenfalls zu einem Garantiepreis in das allgemeine Stromnetz eingespeist wird. Die Maßnahme hat keinen Bezug zur Mietsache und fällt damit unter Absatz 2.

Umstellung auf Fernwärme, wenn diese in einer Anlage der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK-Anlage) erzeugt wird. Der Bedarf an Endenergie bleibt identisch, deshalb ist Absatz 1 nicht anwendbar. Möglicherweise wird durch diese Maßnahme Primärenergie eingespart, dann greift Absatz 2.

Der Wechsel von konventionell erzeugtem Strom zu Strom aus Windkraftwerken oder Photovoltaikanlagen stellt keine Energiesparmaßnahme im Sinne von Absatz 1 dar. Es fehlt am Bezug zum Mietverhältnis.

Bei energetischen Maßnahmen (Nr. 1 und 2) kann der Vermieter nach §555c Abs. 3 BGB hinsichtlich der nachhaltigen Einsparung von Endenergien auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. Eine konkrete Wärmebedarfsberechnung ist, so der BGH bereits in seinem Urteil vom 12.03.2013 - VIII ZR 175/02, weder der Ankündigung, noch der Mieterhöhung beizufügen. Wir raten trotz dieser vereinfachten Darstellungsmöglichkeit, dass die Angaben durch Ingenieure, Architekten oder Angaben der Hersteller geprüft oder erstellt werden. Die Tabelle finden Sie unter Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung.

Reduzierung des Wasserverbrauchs, § 555 b BGB Absatz 3

- Duldung, wenn keine Härtefälle vorliegen, Modernisierungsmieterhöhung möglich

Zu nennen sind hier hauptsächlich:

  • Einbau von Wasserzählern zur verbrauchsabhängigen Abrechnung
  • Einbau von Durchlaufbegrenzern
  • Installation von wasserreduzierenden Toilettenspülkästen
  • Anschaffung von wassersparenden Armaturen mit Wassermengenbegrenzung
  • Errichtung von Regenwassersammelanlagen
  • Aufstellen von Behältern zum Sammeln des Regenwassers

Die Deutschen sind Weltmeister im Wassersparen! Zu viel, merkt auch die Bundeszentrale für politische Bildung an „Der Wasserbedarf konnte hierzulande seit den 1970er Jahren um ein Fünftel gekappt werden und liegt mit derzeit 120 Litern pro Einwohner und Tag im Vergleich zu anderen Industrienationen beispielhaft niedrig – so niedrig, dass es zumindest einigen Wasser- und Abwasserwerken mit dem Wassersparen schon zu viel wird. Jetzt passt die Infrastruktur nicht mehr zum realen Verbrauch – dies führt zu steigenden Unterhalts- und Betriebskosten ... weiterlesen

Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswertes und Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, § 555 b BGB Absatz 4 und 5

- Duldung, wenn keine Härtefälle vorliegen, Modernisierungsmieterhöhung möglich

Ein Zankapfel, der gerne vor dem Amtsgericht landet. Auch wenn der Mieter den Einbau eines Aufzuges oder einer Gegensprechanlage überflüssig findet, es kommt nicht darauf an, ob er oder sie die Maßnahme subjektiv als Verbesserung empfindet und den Aufzug oder die Gegensprechanlage nutzen wird, sondern auf die "allgemeine Anschauung". Ein weiterer Streitpunkt ist oft der fließende Übergang von der Instandsetzung zur Modernisierung. Zwei Beispiele zur Verdeutlichung.

Beispiel 1 - Garten

Frau Müller erbt das 8-Parteien-Haus ihres Onkels aus den sechziger Jahren, sie beschließt, die 150 m² betonierte Hoffläche in einen Garten umzuwandeln und in einer Ecke einen abschließbaren Fahrradstellplatz aufstellen zu lassen. Garten und Fahrradstellplatz werden allen Mietern zur Verfügung gestellt. Die Anlage einer Grünfläche, so weit bisher keine vorhanden war, stellt eine Modernisierung dar, wenn der geschaffene Garten so groß ist, dass ihm ein Erholungswert zukommt. Auch der erstmalige Bau eines Fahrradstellplatzes rechtfertigt eine Modernisierungsmieterhöhung.

Anders sieht es aus, wenn im Hof eine Grünfläche vorhanden ist, die aber aufgrund jahrelanger Vernachlässigung als Garten kaum mehr zu erkennen ist. Die hierfür aufgewendeten Kosten sind Instandsetzungskosten, die auch in der Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen haben, da der Kostenaufwand zur Wiederherstellung durch die jahrelange Vernachlässigung vom Vermieter verschuldet ist.

Beispiel 2 - Bad-Modernisierung

altes badFünfzig Jahre und diverse Rohrbrüche später - hier ist Instandsetzung angesagt.Bei manchen Vermietern ist die Bad-Modernisierung beliebt. Hier muss nicht so wirklich viel Geld in die Hand genommen werden und die Mieter sehen die Veränderung sofort. Hinzu kommt, dass bei einer Neuvermietung das schicke neue Bad besser „verkauft“ werden kann, als die Aussendämmung. Wir hatten auch so einen Fall, wie sie an dem nebenstehenden Bild erkennen können. Ein Bau aus den sechziger Jahren, viele Bäder noch im Originalzustand mit dem damals angesagten Blau. Fünfzig Jahre hatten ihre Spuren hinterlassen. In manchen Bädern ein Flickenteppich an Fliesen, hervorgerufen durch diverse Rohrbrüche oder in einigen Bädern wurde die Wasserleitungen nach der letzten Reparatur einfach auf Putz verlegt; die Sanitäreinrichtungen stumpf und abgenutzt. Jetzt verdeutlichen sie der Eigentümerin, dass in solchen Fällen 99% Instandsetzungen vorliegen, wenn diese Eigentümerin liest, wie einfach doch eine Badsanierung in Form einer Modernisierungsmieterhöhung an die Mieter durchgereicht werden kann. Für 12.000 EUR modernisieren und 11% jährlich als Modernisierungsmieterhöhung ist schon etwas anderes, als für 12.000 EUR instandsetzen und die Kosten selbst tragen.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten

Es ist die Aufgabe des Vermieters stumpfe Badewannen, tropfende Wasserhähne oder marode Silikonverfugungen zu erneuern. Gleicht die Verfliesung im Bad einem Flickenteppich oder lösen sich die Fliesen, weil es darunter schimmelt, hat der Mieter ein Recht auf Instandsetzung, dem er notfalls mit einer Mietminderung Nachdruck verleihen kann. Bei der Modernisierung eines Bades ist deshalb der Übergang von der Instandhaltung bzw. -setzung zur Modernisierung im Bestand oft schwierig.
Aus unserer Verwalterpraxis können wir sagen, dass bei einer „Bad-Modernisierung“ im Bestand oft nicht viel an Modernisierung umgelegt werden kann. Wechselt der Eigentümer nur die Farbe von Bahama-Beige zum wieder angesagten Weiß und tauscht die 20 Jahre alten Sanitärinstallationen aus, liegt keine Modernisierung vor, wenn wir uns die Lebensdauer der sanitären Einrichtungen anschauen. Als Modernisierung gilt, sofern noch nicht vorhanden:

  • Erstmaliger Einbau eines Bades
  • Einbau einer Wasseruhr,
  • Einbau von WC-Spülkästen mit einer Spülstoppvorrichtung
  • die Verwendung von Niederschlagswasser zur Toilettenspülung,
  • Einbau eines Handtuch- und Wäschetrockners,
  • Einbau einer Mischbatterie mit einem Einhandmischer,
  • Vorwandinstallation des WC mit Spülstoppvorrichtung,
  • Vollverfliesung bei vorheriger Teilverfliesung

Ausgewählte Gebrauchswerterhöhungen

Antenne und Breitbandkabelanschluss
Der Austausch einer Antenne gilt als Modernisierung, wenn hierdurch mehrere Programme empfangen werden können, ebenso die erstmalige Installation. Auch der Anschluss an das Breitbandkabelnetz ist eine Modernisierung.
Balkone
Ihr Vermieter baut Balkone an die Wohnungen? Dann ist das eine Modernisierung, mit deren Kosten er sie belasten kann. Hiervon zu unterscheiden ist der Umbau (Wintergarten, Loggia) oder die Instandsetzung bereits vorhandener Balkone. Das ist Vermietersache!
Einbruchssicherungen an Türen und Fenstern
Verstärkung von Türfüllungen, Sicherheitsschlösser, Sperrriegel, Rollläden, Türspione, Gegensprechanlagen, Videoanlagen, Sicherheitsverglasungen, Fenstergitter, die Liste lässt sich sicherlich noch erweitern. Zu beachten ist, dass der Vermieter grundsätzlich nicht dazu verpflichtet ist, die Einbruchssicherheit der Wohnung durch zusätzliche Maßnahmen zu erhöhen. Andererseits kann der Vermieter, wenn er diesen Einbau für sinnvoll erachtet und dies aus freien Stücken tut, die Kosten in Form einer Modernisierungsmieterhöhung in Rechnung stellen.
Elektroinstallationen
Es kommt auf den Einzelfall an. Ist ihre Stromversorgung dermaßen spärlich dimensioniert, dass ihnen der Betrieb eines größeren Haushaltsgerätes (z. B. Waschmaschine) und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte (z. B. Staubsauger) nicht möglich ist, handelt es sich nicht um eine Modernisierung, wenn die Leitungen verstärkt werden. Lässt er jedoch die Anzahl der Steckdosen in der Wohnung auf den heutigen Stand bringen, handelt es sich um eine Modernisierung.
Fahrradständer
Für den Vermieter besteht keine Pflicht, nachträglich Fahrradständer oder Fahrradkeller anzubieten. Lässt ihr Vermieter jedoch im Hof erstmals einen Fahrradständer installieren oder einen ungenutzten Keller zum Fahrradkeller umbauen, kann er sie an den Kosten beteiligen.
Fahrstuhl
Der nachträgliche Einbau gilt als Modernisierung.
Garten, Hof und Spielplatz
Wird aus dem tristen Hinterhof ein Garten, der allen Mietern zur Verfügung steht, liegt eine Modernisierung vor. Genau so verhält es sich mit der erstmaligen Anlage eines Spielplatzes oder der Herrichtung eines Hofes mit ausreichender Beleuchtung, Pflasterung oder der Einrichtung von hygienischen Müllstellplätzen, wenn damit eine Verbesserung der Nutzungsmöglichkeit einher geht.
Rauchmelder
Erstmaliger Einbau stellt eine Modernisierung dar.
Zuschnitt der Wohnung
Aus dem 2-Quadratmeter-Bad wird ein komfortables Bad? Wird der Gebrauchswert erhöht, liegt eine Modernisierung vor.

Der Gesetzgeber verlangt Modernisierungen, § 555 b BGB Absatz 6

- Duldung, wenn keine Härtefälle vorliegen, Modernisierungsmieterhöhung möglich

Durch die Energiesparverordnung gibt es auch für Bestandsgebäude einige Nachrüstpflichten, die in § 10 EnEv geregelt sind. Hier die wichtigsten drei Bestimmungen:

  1. Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben.
  2. Eigentümer von Gebäuden müssen dafür sorgen, dass bei heizungstechnischen Anlagen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Anlage 5 zur Begrenzung der Wärmeabgabe gedämmt sind.
  3. Eigentümer von Wohngebäuden sowie von Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, müssen dafür sorgen, dass zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum (oberste Geschossdecken), die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erfüllen, nach dem 31. Dezember 2015 so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/(m²K) nicht überschreitet. Die Pflicht nach Satz 1 gilt als erfüllt, wenn anstelle der obersten Geschossdecke das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügt.

Es wird neuer Wohnraum geschaffen, § 555 b BGB Absatz 7

- Duldung, wenn keine Härtefälle vorliegen, Modernisierungsmieterhöhung nicht möglich

Hierzu zählen der Dachgeschoßausbau, der Ausbau bisheriger Nebenräume zu einer Wohnung, der Anbau und die Aufstockung eines Gebäudes. Es ist nicht erforderlich, dass der Wohnraum zur Vermietung geschaffen wird, die Maßnahmen sind auch zu dulden, wenn der Eigentümer die Arbeiten zur Deckung seines eigenen Wohnbedarfs durchführt. Es ist auch nicht erforderlich, dass eine zusätzliche Wohnung entsteht, es genügt, wenn die bestehende Wohnfläche erweitert wird.

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

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