Hausverwalterin mit LaptopZeigt der Mieter einen Mangel an, sollte ein Vermieter den Kopf nicht in den Sand stecken, sondern die Mängelbeseitung umgehend angehen. Umgehend angehen meint, dass der Vermieter oder ein bevollmächtiger Vertreter sich zeitnah vor Ort ein Bild von dem Schaden macht. Dabei können auch Mängel außerhalb der Wohnung beachtlich sein. Ein defekter Aufzug, eine nicht mehr funktionierende Klingelanlage oder nicht mehr hinnehmbare Lärmbelästigungen stellen Beinträchtigungen dar, die der Mieter nicht hinnehmen muss und die zu einer Mietminderung berechtigen.

Bei der Schadensbearbeitung sollten ein Vermieter auf folgende Punkte achten:

  • Wie ist der Soll-Zustand der Wohnung? Prüfen sie den Mietvertrag und das Übergabeprotokoll. Wurde dort der feuchte Keller oder die fehlenden Schlüssel zu den Zimmertüren als vertragsgemäß festgehalten, kann der Mieter nicht deswegen mindern.
  • Liegt tatsächlich ein nicht unerheblicher Mangel vor? Zeigt sich an der Zimmerdecke ein kleiner Wasserfleck, ist die Beeinträchtigung unerheblich. Anders sieht es aus, wenn an der Wand des Wohnzimmers ein großer Wasserfleck zu sehen ist.
  • In welchem Umfang ist der Mieter in der Nutzung der Mieträume beeinträchtigt? Fällt die Heizung im Herbst oder Winter aus, liegt sicher ein Mangel vor. Im Sommer ist die Wohnung in der Regel nicht durch den Mangel beeinträchtigt, die Miete darf nicht gemindert werden.
  • Hat der Mieter den Mangel evtl. zu spät angezeigt und der Schaden ist dadurch größer geworden? Das Ausmaß der Schimmelflecken im Bad lässt darauf schließen, dass sie nicht in den letzten zwei Wochen entstanden sein können.
  • Ist die Schadensursache klar und nachweisbar oder müssen weitere Untersuchungen in die Wege geleitet werden? Die Feuchte- und Schimmelflecken rund um die Fenster in einem Zimmer sollten sie nicht allein mit falschem Lüftungsverhalten abtun. Auch eine schlechte Isolierung oder Kältebrücken können die Ursache sein.

Wurde der Schaden aufgenommen, sollte umgehend ein Handwerker mit der Beseitigung beauftragt werden. Müssen mehrere Angebote eingeholt werden, sollte der Mieter informiert werden, so sieht er, dass der Vermieter aktiv ist. So mancher Streit und so manche Mietminderung lässt sich durch gute Kommunikation vermeiden.

trennlinie

Amazon Werbung

mietrecht von a bis z taschenguide

Mietrecht von A - Z: 100 Fragen und Antworten für Mieter und Vermieter

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Wer trägt die Kosten für Reparaturen? Welche baulichen Veränderungen sind erlaubt? Was ist beim Wechsel des Eigentümers zu beachten? Die Experten von Haus + Grund München beantworten kompakt und verständlich alle wichtigen Fragen. Inhalte: Alle wichtigen Themen von Abrechnung der Betriebskosten bis Zeitmietvertrag, Mieterhöhung, Mietminderung und Mietpreisbremse: Was ist erlaubt und welche Fristen gelten? Einzug, Auszug, bauliche Veränderungen, Schönheitsreparaturen: Welche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam? Rechtssichere Kündigung durch den Mieter oder Vermieter.

(Haufe TaschenGuide)

trennlinie

Was tun, wenn die Mietminderung zu hoch oder unberechtigt ist?

Ist die Mängelanzeige unberechtigt oder unerheblich, stellt sich die Frage wie reagieren, wenn der Mieter trotzdem mindert. In solchen Fällen sollte dem Mieter unverzüglich mitgeteilt werden, aus welchen Gründen eine Mietminderung abgelehnt wird, zugleich sollte der Mieter zur Zahlung der ungekürzten Miete aufgefordert werden. Denn, wenn eine Mietminderung über einen längeren Zeitraum unwidersprochen akzeptiert wird, können die Gerichte dies als Eingeständnis des Mangels ansehen. Ebenfalls sollte einer Mietminderung widersprochen werden, wenn die Minderungsquote deutlich überzogen ist. Können sich Mieter und Vermieter nicht einigen, darf der Vermieter nicht auf die Kaution zurückgreifen. Stehen dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zu, darf er die Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen. (BGH, Urteil vom 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13).

Kommt es zu keiner Einigung, muss der Vermieter eine gerichtliche Klage einleiten. Zuvor sollte in einem solchen Fall das Pro und Kontra abgwägt werden.

Pro
+ Sie können oder möchten nicht auf das Geld verzichten
+ Sie wollen Grenzen aufzeigen
+ Die Zulässigkeit einer Kürzung betrifft eine Vielzahl von Mietern, dies soll in einem Musterprozess geklärt werden
+ Die Mietkürzungen sind erheblich
+ Die Mängel sind vom Mieter nachweislich schuldhaft versursacht

Kontra
- Das Mietverhältnis ist bisher ungetrübt
- Der Ausgang des Rechtsstreits ist unsicher
- Vor Gericht muss ein teures Sachverständigenguthachten eingeholt werden
- Das Mietverhältnis ist bereits beendet und die finanziellen Verluste sind gering

Fünf häufige Vermieter-Irrtümer bei Mängeln und Mietminderungen

  1. Der Mieter muss einen Mangel immer schriftlich anzeigen, meldet der Mieter einen Mangel nur telefonisch muss nicht reagiert werden.
    Für die Meldung eines Mangels ist keine Form vorgeschrieben. Auch die mündliche Meldung eines Schadens ist eine Mängelanzeige.
  2. Der Mieter muss eine Mietminderung zunächst anmelden.
    Der Mieter ist zur Mietminderung auch ohne förmliche Mitteilung berechtigt. Voraussetzung ist, dass der Mangel vorher angezeigt wurde.
  3. Die Streitereien der Mieter untereinander gehen mich nichts an. Hier darf kein Mieter die Miete kürzen.
    Wird die ungestörte Nutzung der Mietsache durch laute Streitereien beeinträchtigt, stellt dies einen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigt. Hier ist der Vermieter in der Pflicht, für eine störungsfreie Nutzung zu sorgen.
  4. Für Kleinreparaturen ist der Mieter zuständig.
    Die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag verpflichtet den Mieter zwar zur Kostentragung bei kleinen Schäden, die Durchführung der Reparatur liegt jedoch in der Hand des Vermieter.

Wenn eine Mietminderung grundsätzlich akzeptiert wird, sollten sich Mieter und Vermieter über die Höhe einigen und den Gang vor das Gericht vermeiden. Erfahrungsgemäß wird dort in solchen Fällen fast immer ein Vergleich geschlossen. Dann werden die Gerichtskosten geteilt und jede Partei zahlt ihren Anwalt. Letztlich sind dann die Kosten für beide Parteien höher.

| Der Mietvertrag

Zum Seitenanfang