Das kennen wir aus der Verwalterpraxis. Der Sommer kommt und mit ihm erwacht allerlei Getier - von A wie Ameise bis M wie Maus. Nein, wir wollen keine Stereotypen bedienen, aber es ist zu 90% die junge weibliche Mieterschaft, die im Büro anruft und nach dem sofortigen Einsatz der Verwaltung verlangt. Wir widmen uns deshalb in diesem Artikel dem realen Schädlingsbefall in der Wohnung und nicht der verirrten Maus oder den drei Weberknechten, die im Herbst ein warmes Plätzchen suchen.

Durch Ungeziefer oder Schädlinge kann das Wohnerlebnis auf ganz unterschiedliche Weise gestört werden. Ungezieferbefall in einer Mietwohnung bedeutet zuerst einmal, dass die Möglichkeit zur Wohnnutzung beeinträchtigt wird. Diese Störung des Vertrages wird durch die Möglichkeit, die geschuldete Miete zu kürzen, ausgeglichen. Neben Unannehmlichkeiten bei der Wohnnutzung können durch Schädlingsbefall jedoch auch andere, wirtschaftlich spürbare Schäden auftreten. Möbel können durch Nagetiere beschädigt oder durch Holzschädlinge angegriffen werden. Kleidung wird durch Mottenfraß untauglich. Lebensmittel, die von Vorratsschädlingen befallen sind, müssen vollständig entsorgt werden. Ungewollte Kontakte mit Hygieneschädlingen wie Mäusen oder Flöhen können neben Ekelgefühlen sogar vom Arzt konkret feststellbare Gesundheitsschäden auslösen.

Vertragliche Grundlagen – was der Mietvertrag vorsieht

Den Grundsätzen des Mietrechts zufolge ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter seine Mietwohnung in einwandfrei bewohnbarem Zustand zu überlassen. Dazu gehört auch, dass die Räume frei von unzumutbarem Schädlingsbefall sind. Diese grundsätzliche Vertragspflicht wird in § 535 Absatz 2 BGB unmissverständlich beschrieben. Weiß der Vermieter bereits bei Vertragsabschluss, dass die von ihm angebotenen Wohnräume von hartnäckigem Ungeziefer heimgesucht werden, macht er sich dem Mieter gegenüber möglicherweise schadensersatzpflichtig, wenn er ihn nicht entsprechend aufklärt. Das gilt auch dann noch, wenn der Vermieter keine Kosten und Mühen gescheut hat, um die Schädlinge zu entfernen. Sollten sie nach Einzug des neuen Mieters noch einmal wiederkommen und Schaden verursachen, kann der Mieter vom Vermieter trotzdem Ersatz verlangen.

Einzelne Ameisen, Silberfische, Motten oder auch eine verirrte Maus in der Wohnung muss der Mieter hinnehmen. Zu den vertraglichen Pflichten des Mieters gehört es, die gemieteten Räume angemessen achtsam zu behandeln und darauf zu schauen, dass sich keine Schädlinge darin ausbreiten können. Nehmen die Schädlinge jedoch überhand, müssen Mieter ihren Vermieter informieren. Der Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, den Schädlingsbefall selbst zu beseitigen. Ergreift der Mieter jedoch selbst Maßnahmen, kann er vom Vermieter keinen Aufwendungsersatz verlangen.

Verschiedene Typen – wie Schädlinge auftreten

Schädlingsbekämpfer unterscheiden zwischen den Hygieneschädlingen, die Krankheitskeime verbreiten können, den Vorratsschädlingen, die Lebensmittel vernichten und den Materialschädlingen, die Kleidung, Mobiliar, Dielenfußböden oder für die bauliche Konstruktion wichtige Holzträger angreifen. Ein Befall durch Hygieneschädlinge, zu denen neben blutsaugenden Insekten wie Flöhen oder Bettwanzen auch Kleinsäuger wie Mäuse und Ratten gehören, macht den Aufenthalt in den Mieträumen zu Gesundheitsrisiko. Bei besonders intensivem Befall kann die Nutzung der Wohnung sogar vollkommen unmöglich werden. Sofortiges, möglichst fachkundiges und effektives Eingreifen ist notwendig. Derartige Schädlinge kommen von außen in die Wohnräume. Sie können allerdings auch schon vor dem Einzug der Mieter dort vorhanden sein, wenn bei einem früheren Befall die Bekämpfung nicht gründlich genug vorgenommen worden ist. Ratten oder Mäuse können verborgene Nester gebaut haben, in denen sie in kurzen Abständen immer neue Jungtiere aufziehen. Schon ein einziges Pärchen oder ein einziges tragendes Weibchen, das die Bekämpfungsaktion überlebt, kann innerhalb kurzer Zeit für reichlichen Nachwuchs sorgen.

Ursachenforschung - warum die Schädlinge kommen

Schädlingsbefall kann verschiedene Gründe haben. Bauliche Voraussetzungen sowie mangelnde Pflege und Wartung der Bausubstanz können dazu führen, das Ungeziefer in die geschlossenen Räume eindringen kann. Mauerritzen und undichte Fensterrahmen ermöglichen Ameisen den Zugang. Größere Ritzen und Schäden am Mauerwerk im Bereich der Fundamente werden von Ratten und Mäusen als Einstiegsmöglichkeiten genutzt. In Einzelfällen können Ratten auch durch Wasser- oder Abwasserrohre kommen.
Vorratsschädlinge wie Lebensmittelmotten, Käfer oder Kakerlaken sind hauptsächlich dort zu finden, wo Lebensmittelvorräte nicht ordnungsgemäß gelagert werden. Auch Dauervorräte wie Nudeln, Mehl, Reis und andere Trockenartikel müssen in dicht abschließenden Gefäßen aufbewahrt werden, um auf längere Sicht nicht zum Anziehungspunkt für Ungeziefer zu werden.
Materialschädlinge vermehren sich dort am besten, wo sie nicht durch ausreichendes Lüften und regelmäßige Kontrolle verscheucht werden. Das gilt für Kleiderschränke ebenso wie für Teppiche, die in Wohnräumen liegen oder die auf dem Speicher aufbewahrt werden. Auch die Holzkonstruktionen und die Holzdielen im Bodenbereich sollten regelmäßig überprüft werden. Fest mit nicht luftdurchlässigen Bodenbelägen versehene Dielen entwickeln sich in vielen Fällen zu einem idealen Lebensbereich für Holzschädlinge, wenn Feuchtigkeit aus Wänden oder vom Boden hinzukommt.

Einrichtungsschaden – Ansprüche von Mietern gegen Vermieter

Aus dem Rechtsanspruch des Mieters auf Beseitigung von Ungeziefer durch den Vermieter lässt sich nicht in jedem Fall auch ein Anspruch auf Schadensersatz ableiten. Haben Schädlinge das Mobiliar oder andere dem Mieter gehörende Sachen in der Wohnung beschädigt, muss, bevor Schadensersatz gefordert werden kann, die Verschuldensfrage geklärt werden. Der Vermieter haftet nach § 536 a Absatz 1 BGB nur dann, wenn ihm nachgewiesen wird, dass er selbst den Ungezieferbefall zu vertreten hat. In einem Rechtsstreit muss der Mieter also das Verschulden des Vermieters nachweisen, um einen Schadensersatzanspruch durchsetzen zu können. In Zweifelsfällen gibt es keinen Schadensersatz.

Verschweigt der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluss, dass es in der Wohnung zuvor Ungeziefer gegeben hat, ist er immer zum Schadensersatz verpflichtet, wenn das Ungeziefer wieder auftritt und Mietereigentum beschädigt. Das gilt auch dann, wenn sich der Vermieter ausgiebig darum bemüht hat, die Wohnräume von Ungeziefer zu befreien.

Der Vermieter haftet dem Mieter gegenüber gemäß § 536 a Absatz 1 BGB auch, wenn er mit der Ungezieferbeseitigung schuldhaft in Verzug gerät. Hat der Mieter den Vermieter darüber informiert, dass er in der Wohnung Ungezieferbefall bemerkt hat, muss dieser unverzüglich tätig werden. Handelt der Vermieter trotz Aufforderung und Fristsetzung nicht, muss er damit rechnen, dem Mieter nicht nur die Kosten einer dann von diesem selbst in Auftrag gegebenen Schädlingsbekämpfung zu ersetzen, sondern auch Schäden an Möbeln, Teppichen, Kleidung und Gesundheit auszugleichen.

Wenn der Vermieter tatsächlich verpflichtet ist, durch Ungeziefer verursachte Schäden an vom Mieter mitgebrachten Sachen zu ersetzen, schuldet er diesem nach dem Grundsatz des § 249 BGB die „Naturalrestitution“. Der Vermieter muss also den Zustand wieder herstellen, der vor der Schädlingsinvasion bestanden hat. Praktisch bedeutet dies den Ersatz von Zeitwert. Bei Nachweis besonderer Werte müssen diese entsprechend entschädigt werden.

Substanzschaden – Ansprüche von Vermietern gegen Mieter

Im umgekehrten Fall kann der Vermieter vom Mieter Ersatz der Kosten für die Schädlingsbekämpfung und Ersatz für mögliche weitere, durch den Ungezieferbefall entstandene Schäden verlangen, wenn er eindeutig beweisen kann, dass der Schädlingsbefall durch den Mieter verursacht worden ist. In allen Zweifelsfällen scheidet die Inanspruchnahme des Mieters aus. Lediglich dann, wenn es sich um Vorratsschädlinge handelt, gilt eine Beweislastumkehr zuungunsten des Mieters. In allen anderen Fällen ist der Mieter nicht verpflichtet, seine Unschuld zu beweisen, wenn Schädlinge in die Mietwohnung gelangt sind.

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters kann auch dann gegeben sein, wenn Mieter die Tatsache, dass Schädlinge sich in den gemieteten Räumen ausbreiten, trotz deutlicher Anzeichen ignorieren und den Vermieter aus Desinteresse oder aus Schamgefühl nicht informieren. Der Vermieter kann dadurch einen wirtschaftlichen Schaden erleiden, wenn die Substanz seines Gebäudes durch die ungehemmte Ausbreitung der Schädlinge leidet. Wenn Schädlinge nicht rechtzeitig bekämpft werden, steigen nicht nur die Kosten für deren Beseitigung, sondern die Aussichten für eine wirtschaftlich sinnvolle Weitervermietung der betroffenen Räume sinken gleichzeitig. Schädlinge können auch von einer Wohneinheit auf andere Wohneinheiten übergreifen.

| Der Mietvertrag

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