Der Fall: Ein über der Wohnung der Mieterin liegendes Dachgeschoss wurde 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut. Da jeder Schritt zu hören war, verlangte die Mieterin 2006 von ihrem Vermieter schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Wohnung. Um ihrem Verlangen Nachdruck zu verleihen, ließ sie ließ 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Die Vermieter reagierten nicht und beriefen sich in der folgenden Gerichtsverhandlung auf Verjährung.

Das Urteil: Der BGH entschied, dass der Mietgebrauch durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und die Mieterin deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* die Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann. Dieser Anspruch ist nicht verjährt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu (BGH, Urteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09).

*§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags  

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

| Der Mietvertrag

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